主题：监管层彻查土地闲置 涉及企业银行已全面禁贷

　新年伊始，在调控中风声鹤唳的中国地产商，恐怕将收到一份“双限大礼”，一是闲置用地企业开始被真正“禁贷”，二是执行限购的城市，不仅时间延长，而且范围扩大。

　　在国土资源部新年公布了26宗闲置用地后，金融监管部门火速下发通知，要求各商业银行和金融机构，汇总上报与这26宗土地相关的贷款情况。按照国务院相关要求，这些企业或将被禁止发放银行贷款。

　　这将是一次力度与范围超出预期的“信贷惩罚”。各地商业银行接到的自查通知都要求，除汇总闲置用地项目开发公司的贷款情况外，还要上报项目开发公司控股股东以及受让方的相关情况，这与此前“涉及闲置用地项目开发公司”的范围理解，多有不同。而住房和城乡建设部亦准备扩大执行限购政策的城市覆盖面。

　　“扩大化”

　　闲置用地企业“禁贷”的“实际处罚”，在2011年1月终于启动。日前，监管层下发通知，要求各商业银行、政策性银行、信托公司及其他各类金融机构，比照国土资源部最新公布的闲置用地名录，自查涉及的相关贷款情况，并要求限时上报自查结果。

　　中信银行（601998）、建设银行（601939）、光大银行（601818）的相关负责人均向《中国经营报》记者证实，已经收悉该通知。

　　2011年新年，国土资源部对外公布了总计26宗闲置名录，分布于北京、上海、湖北等地。按照国务院的要求，这些闲置用地的开发企业，都将被严格限制从商业银行和金融机构获得贷款及融资。

　　“这次要求自查的范围比较大，不仅包括闲置土地的开发商的贷款情况，还包括控股股东以及项目受让方。”一位不愿具名的商业银行内部人士表示。而自查相关贷款情况的截至日期，为2010年12月31日。

　　在此之前，商业银行对于“闲置用地禁止贷款”理解，通常是“闲置用地的项目开发公司”，而不包括其控股股东的关联企业，“从这个角度上说，闲置用地贷款的信贷政策，是收紧了的。”一位登上黑名单的湖北开发企业负责人向记者表示。

　　记者了解到，这份要求自查的通知表示，此次要求各商业银行、金融机构自查贷款情况，主要是出于防范金融风险的目的。在监管层向商业银行下发的自查通知中，亦抄送了26宗闲置用地的权属、四至范围、控股股东、受让情况等相关详细内容。

　　“北京银监局的要求，是1月5日完成自查并上报，由于只涉及26个项目，工作量不大，我们已经完成了上报工作。”前述不愿具名的商业银行人士称。光大、中信、建设银行等金融机构的负责人也表示，1月5日，已经上报了相关情况。



【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。

全面禁贷

　　“银行跟我们表达的意思是，近期所有有关的贷款申请都停下来。”前述湖北的开发商向记者表示。

　　2010年4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（下称《意见》），该《意见》中要求，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

　　记者依照随银行自查通知下发的《26宗房地产项目闲置用地情况》向北京、上海等地的“上榜开发企业”进行询问，多数得到了“银行已经基本停止受理该企业贷款申请的办理”的答复。

　　不过，对于其控股股东的关联企业，以及项目受让方的贷款申请，是否已经暂停，多数企业表示，现在不便回答。

　　2010年8月前后，在国务院的协调下，国土资源部曾向银监会转交过一份包括多家知名房地产企业在内的闲置用地名单，银监会亦已向各主要商业银行传达，其间包括新世界（600628）（中国）、华润置地等知名企业的知名地产项目。

　　“两次的名单有所不同，第一次的名单在闲置成因上，既包括了地方政府的原因，也包括了企业自身的原因，但是这次的名单上，基本上都是由于企业自身原因造成的土地闲置。”一位接近国土资源部的消息人士称。

　　在第一次闲置用地的名单转交后，国土资源部官员曾公开表示，有超过一半的土地闲置系由地方政府原因造成。也正是出于这一原因，银行系统并未一刀切对上榜项目进行禁贷，而这一次，在完全可以归由企业原因导致土地闲置后，迅速而大规模的集体“禁贷”，自然如期而至

　限购加码

　　国土资源部一位官员向记者表示，这种两部门的联动将在日后常态化，与闲置用地相关的企业被银监会“禁贷”，也将逐渐成为常态。

　　而这恐怕还不仅是开发商在新年收到的“大礼” 在京沪穗深四城市明确表示将限购令延续一年之后，执行“居民限购房产”的城市阵容，有望进一步扩大。

　　2010年4月30日，北京市成为全国首个执行这一政策的城市，但是，位列住建部“重点监测名单”的另外13个城市，在此后的4个多月中都并未出台限购令，而此间，全国楼市迎来了一次成交回暖，在9月29日后，为了落实国务院提出的“五项措施”，住建部开始督办这13个城市，落实“限购”政策，及至10月底，这14个城市全部出台限购措施。

　　不过，自11月3日开始，限购的楼市地图上，出现了一幅崭新的阵容，前述住建部官员强调，住建部对于城市限购的督办，是以房价上涨压力较大为标准，而不是以14个重点监测的城市名单为标准。

　　2010年11月3日，中国房地产信息指数系统对外公布了100个城市10月的房地产价格涨幅，全国十大城市平均价格同比上涨41.44%。其中，杭州涨幅最大，同比上涨55.57%；北京上涨52.39%，位居其次；上海、南京、深圳、天津、重庆、广州6个城市涨幅介于30%~50%之间；成都涨幅为28.44%；武汉涨幅最小，为19.99%。

　　这之中，重庆、成都、武汉均未在地方楼市调控政策细则中提及限购政策。而更具官方意义的国家发改委与国家统计局联合发布的70大中城市房屋销售价格指数，则正在紧张统计10月份的情况，届时，这也将成为住建部督办地方政府出台限购令的又一依据所在。

　　“不出意外，这些涨幅比较靠前的而没有出台限购政策的城市，将被重点督办。”一位不愿具名的中国房地产协会领导表示。但他强调，要综合观察成交量、同比价格涨幅、环比价格涨幅、成交住房套型结构等方面的综合因素，但是，房价涨幅“这一点很关键”。

　　根据9月29日国务院下发的巩固楼市调控的“五项措施”中提出，对于地方政府落实调控政策不力的情况，将进行相关处罚，并追究行政负责人的责任。而目前，住建部已经拥有了“约谈”地方政府分管负责人的权力，前述住建部官员向记者表示，不排除使用这种权力的可能。（中国经营报）

在被国土部曝光的26宗尚未处置的住宅闲置土地中，北京中石化的三宗房地产项目土地闲置6年最先引起关注，与中石化下属企业同时被点名的地块的前世今生也引发了市场的好奇心。不同于中石化地块的“更改规划”的经历，“环宇商住楼C座住宅楼”这个项目变身停车场的背后更有故事可说。

　　北京北三环安贞桥的东北角，一片空旷的停车场在北三环繁华街景的映衬下显得尤为突兀。很少有人对这黄金地段上的大片停车场产生疑问，直到近日国土部公布的一纸“闲置土地”公文揭开了迷雾。

　　闲置7年成停车场

　　“这里现在是苏宁电器（002024）的停车场，已经三年多了吧。”停车场管理人员一边忙着指挥进出车辆，一边告诉记者，“这个苏宁大概是2007年开业的，开业的时候就租下这块地做停车场了。”

　　据记者观察，这个停车场大概有近70个车位，加上停车场与苏宁电器之间的绿化面积，足够建一栋中等体量的商住楼。但是，这一地块的开发商北京首元房地产开发有限公司却一直都没有开工。

　　对开发商来说，这里无疑是块黄金宝地，对面隔着三环就是环球国际中心，两边分别是苏宁电器和华世隆国际公寓。在北三环沿线这个寸土寸金的区域里，拥有一席可供开发的商住用地，无论对于哪个开发企业来说，都是一笔坐享厚利的买卖。

　　谁知，偏偏就是这样的一块宝地，却被闲置了七年。

　　根据国土部的公告，北京首元房地产开发有限公司在2003年3月9日签订合同获得该地块。合同约定开工时间为2003年9月5日，约定竣工时间为2004年11月30日。然而，时至今日，这一地块根本没有动工的迹象。

　　根据记者在网上查到的关于北京首元房地产开发有限公司的公开资料显示，北京首元房地产开发有限公司于1999年6月11日成立，公司成立之初主要在北京市东城区安贞桥东北侧北京环宇电器公司厂区规划确定的范围内进行开发建设，包括房屋的建设、出租、出售及对自有房屋的物业管理。

　　也就是说，北京首元房地产就是为了安贞桥这块地而成立的。而记者从停车场管理人员处也了解到，这一地块原来确实就是属于环宇电器公司所有。

　　“那边华世隆国际公寓那栋楼和这块停车场的地原来都是环宇电器公司的厂区用地，”停车场管理员向本报记者解释，“华世隆国际公寓就是北京首元房地产公司开发的，停车场这块地本来说的是建商住楼的C座，但一直就没开工。”

　　但对于为什么没开工，这位停车场的管理员却摆摆手，走开了。

　　据附近的常住居民告诉记者，几年之前开发商确实来勘测过，甚至建成停车场之后也有人来过，但提出的建设方案一直都遭到反对，后来开发商就没有再继续施工。

　　地块权属关系复杂

　　值得注意的是，据网上公开资料显示，北京首元房地产开发有限公司是北京华世隆投资有限公司、美国华世隆国际发展公司和北京首建建设有限公司合作成立的中美合作房地产开发企业。

　　而北京华世隆投资有限公司以美国华世隆国际发展公司为后盾，以房地产项目投资为龙头，以物业、酒店、文化项目为主营，以科研、培训、旅游项目为辅助，开发、投资和管理三位一体，可以说也是资历深厚。

　　在这样的企业背景下，北京首元房地产又是为了这块地而成立，却没有继续开发这块地，导致目前这一地块将被国土部门收回。这在目前土地市场优质地块稀缺、房地产市场持续走高的大背景下，似乎有些说不过去。

　　与此同时，这一地块的“老东家”也逐渐浮出水面。

　　据记者了解，北京环宇电器有限责任公司是北京白菊电器集团下属的全资子公司。而这一地块就是当时环宇电器的工厂所在地，工厂搬迁后，1992年白菊电器公司将厂区盖成京城著名的振宇家具市场。

　　记者辗转找到一位了解内情的北京当地房地产开发商，他告诉记者：“2003年3月北京白菊电器集团与北京首元房地产签订了土地转让协议，将这一地块转让给首元房地产公司，但是合同签订后，双方还有一些附加条件好像并未谈拢，所以开发商开工一直受到阻挠。”

　　至于是什么样的附加条件，这位北京开发商表示并不知情，只听说是白菊电器希望北京首元房地产解决一部分职工的工作。但他告诉本报记者，2007年仍是白菊电器公司将家具城改成了振宇服装市场。

　　后来苏宁电器开业，这一地块作为停车场被租用。苏宁电器安贞店的相关工作人员告诉记者，停车场是从北京首元房地产手里租到的。但停车场管理员却表示，停车场工作人员仍为白菊电器公司员工。

　　也就是说，事实上，尽管双方签订了土地转让合同，但这一地块的实际使用权仍与白菊电器集团保持着千丝万缕的联系。

　　对此，记者电话联系了白菊电器集团，但接电话的宣传部门和行政部门都表示对这件事不知情。记者一直试图与北京首元房地产开发有限公司联系，但首元房地产可查询到的联系电话均没有人接听。

　常有开发商“踩点”

　　《华夏时报》记者从多位房地产开发商处了解到，此前也有不少开发商对北三环这块黄金地块表现出兴趣，但是最后都因“开发难度大、权属关系复杂”而未能接手。

　　“这里经常有开发商来‘踩点’，主要是因为这里的位置好嘛。”附近的居民显然已经成为被“采访”的熟客。“现在这附近的二手房房价都在28000元/平米左右。”

　　阳光100副总范小冲接受本报记者采访时表示，土地资源稀缺的黄金地段，出现一块还未被开发的“绝版地”，就会变得非常抢眼。现在开发商的“地探”一点都不比国土局的差，有专门的人在路上查访。

　　北京一位土地分析师告诉记者，北三环沿线的土地供应从好几年前开始就已经非常稀少了，近两年就“几乎没有”。2009年只有海淀区表示，为打造中关村（000931）国家自主创新示范核心区，将北三环沿线海淀段进行重新规划，腾退出少量地块吸引高端企业入驻。

　　“目前如果北三环沿线真的有地块招标，那么，按照目前的市场价格，楼面价也不会低于2万元/平米。”这位土地分析师告诉记者。

　　按照国土部的规定，“土地闲置两年以上的，必须坚决收回。”而《华夏时报》记者从北京市国土局了解到，“环宇商住楼C座项目用地闲置时间长达7年，按规定将收回，目前市国土局仍在了解闲置原因，并进行整改。”至于何时能够重新入市，国土局的相关负责人表示“需要等情况了解清楚了再定”。

　　而这一地块被收回后，重新入市时，势必将引来土地市场上的又一番争夺。