主题：万科A：“高周转”的胜利 行业配置的首选

　投资要点：

　　2010年销售业绩完美收官，提前四年完成“千亿”目标。5日公司公布了12月销售月报。①全年累计销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，比09年同比上涨35.28%和70.55%；12月当月实现销售面积68.9万平方米，销售金额83.5亿元，同比大涨70.12%和51.82%。②销售均价方面，12月份当月销售均价12110.01元/平米，环比下降8.66%，同比下降10.76%；全年累计销售均价12048.57元/平米，同比增长26.07%。公司完美的销售业绩主要来源于公司顺应市场形势的高周转策略。

　　土地储备保持合理水平，彰显高周转特性。12月份拿地创单月新高，公司共获21个项目，新增建面689万平；全年共获95个项目，新增建面2948万平，是09年全年的2.21倍。虽然拿地步伐加快，但依然保持适中的储备量，因为公司今年开工超过1200万平，高出计划开工量的40%以上，我们预计公司明年开工量将达到1500万平以上，那么以此计算，2010年新增建面可供公司两年开发，这一储备水平适应了公司高周转模式的需求，既保证了开发的需要，也不占用过多的资金，战略上进可攻退可守。

　　低成本扩张，保持较高的盈利能力。2010年下半年虽然加大了一线城市的拿地比例，但公司全年平均拿地楼面地价为2530元/平米，仅为全年累计销售均价的21%，帮助公司在保持高周转的同时锁定较高的利润水平，我们预计公司毛利可维持在40%以上。

　　丰富的可结算资源锁定业绩高增长。公司09年末预收账款317亿，2010年销售1081.6亿元，扣除我们预测的2010年的结算收入518亿元，我们预计至2010年末可结算资源可达881亿元，是2010年结算收入的1.7倍，未来高增长可期。

　　估值和投资建议：鉴于2010年销售超预期而带来的丰富的可结算资源，我们上调2011年和2012年盈利预测。预计公司10年、11年和12年营业收入将分别达到524亿元、908亿元和1171.48亿元，EPS分别为0.64、1.04和1.31元，净利润分别增长32%，63%和26%，对应最新股价PE为14、8和7倍，RNAV为12.5元，维持“买入”评级，目标价12.5至13.52，为行业配置首选。



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