主题：冲击下一个万科 保利地产千亿目标可期

　在万科达到千亿销售额之后，下一个会是谁？是保利、恒大、绿地、万达、绿城，还是中海？这些房企高增长的销售额速率惯性，能否让其在未来两年内跨入千亿俱乐部？本报力求以客观及专业的分析，来探求部分房企在未来完成千亿销售额的可能性及商业模式的不同。

　　作为寻找千亿房企系列报道的第一期报道对象，保利地产产品结构及区域布局的平衡，得以为其千亿目标保驾护航，而以2010年平均售价和其庞大的开工面积作为计算基础，则保利地产千亿目标可被期待。值得注意的是，研究保利地产的商业模式，会发现其与万科有诸多的不同，但其同样追求快速销售的周转模式恰是本报对保利地产寄予厚望的理由。

　　保利地产：千亿目标可期

　　如果以2010年9128元/平方米的销售均价计算，假如2010年900万平方米的新开工面积能够在今年销售完毕，那么保利地产在2011年至少能够实现900亿元的销售额。如果再加把力，则保利地产的千亿目标可期。

　　开年仅9天，保利地产即进账4.17亿元。1月9日，无锡五里湖畔的保利香槟国际项目，二次推盘当天实现了近80%的销售率，回笼2.4亿元；一周以前，杭州保利江语海项目开盘，实现了90%以上的去化率，回笼1.77亿元。

　　这两个项目只是保利地产众多待售项目中的“沧海一粟”，其2010年662亿元的销售额和庞大的开工量及待售资源，或多或少给了人们下一个千亿房企的期待。

　　1月12日，保利房地产（集团）股份有限公司（保利地产，600048.SH）发布业绩简报，2010年1～12月实现签约金额661.68亿元，同比增长52.53%。

　　万科在2009年的销售额为634亿元，2010年就突破了1000亿元。保利地产作为2010年房企销售榜的榜眼，被给予厚望显然理所当然。

　　“我们自身仍然定位为成长性企业，以3～5年再造一个保利地产为目标。”谈及此，保利地产副总经理胡在新讳莫如深。

　　那么，保利地产能否在2011年实现千亿销售额？其有怎样的底气和基础？在商业模式方面，这个可被预期的千亿级房企又与万科有怎样的异同？

延续高增长惯性？

　　“万科以外的一部分房企如果在今年再加一把力的话，是完全有可能突破千亿大关的，保利地产是其中最有希望的一个。”西南证券分析师肖剑说。

　　在万科完成千亿目标之后，媒体及舆论开始关注谁是下一个千亿房企，部分房企被赋予了追赶者的角色。“追不追赶万科那是外界的评判，我们并没有想要追赶谁，而是按部就班地完成既有的业绩增长任务。”保利地产内部人士说。

　　至于保利地产2011年的销售目标会是多少，该人士透露，“千亿是今年公司希望达到的目标。”按照增长速率来看，保利地产2009年的销售额为434亿元，2010年的销售额为662亿元，增长率高达52%。如果继续按此增长速率计算，其2011年的销售额将为1003亿元。

　　但按照公司“3～5年再造一个保利地产”的计划，各项指标年增长率最高不会超过30%，即2011年大概能达到800亿~850亿元的销售额。很多分析师也认同30%的销售增长率。

　　“事实上，无论是上市公司还是分析师，都会倾向于做比较保守的预测，但公司内部指标往往更高，一旦实际数据高于预期，会给投资者带来更多惊喜，对股价更有利。”有业内人士对记者表示。

　　保利地产的增长速度有目共睹。在2006年7月份上市时，其销售额仅有40亿元，到2009年，销售额超过了400亿元。10倍的增长仅用了3年时间，这一增长速度连万科也无法企及。

　　时至今日，保利地产仍然将自己定位为“成长型企业”。分析人士认为，这种低姿态高成长性的策略，或会在2011年给人们带来意想不到的惊喜。

　　存货及开工量助力

　　贝塔咨询合伙人杜丽虹的一份报告显示，保利地产过往的业绩增长中，81%的增长来自于结算面积的扩张，13%来自于售价的上升，6%来自于毛利润率的增长。这在很大程度上意味着，保利地产未来土地储备的扩张速度，将决定千亿销售规模何时到来。

　　保利地产2009年拿地共计投入了413.6亿元。2010年上半年，其拿地金额仅有188亿元，一度被业界质疑为扩张策略过于保守。

　　在分析师看来，其保守扩张策略源于政策环境，2010年年初，房地产调控政策风声鹤唳，在土地市场上一贯纵横捭阖的保利地产也开始趋于谨慎。但另一方面，公司适时而动的价格调整使之库存迅速消耗。

　　随着低谷期拿地的行业策略和存货的减少，保利地产开始在土地市场上大肆进补。在2010年7～9月的3个月里，其拿地金额近20亿元，而10月份拿地金额暴增至87.5亿元，11月份为77.2亿元，12月份据记者粗略计算则达到了114亿元。2010年下半年，保利地产拿地总金额约327亿元，全年拿地金额超出2009年近25%。

　　1月12日，保利地产发布公告，在南京、广州、北京、绍兴、长春拿下11幅土地，土地面积达到72.31万平方米，涉及金额91.6亿元。

　　据分析师估计，现阶段，保利地产开发及可供结算面积已经接近5000万平方米。猛然加速的开工量力度，更迅猛的补给库存力度，给公司的千亿战役补足了弹药。

　　保利地产与万科在销售与拿地方面的策略十分相似，属于典型的“以销定产”――参考存货去化率来制定拿地计划，

　　“当年拿地，当年开工，次年销售”是保利地产一直奉行的模式，其在成都的保利花园(论坛新闻)项目，从拿地、开工到销售甚至仅用了6个月。因此，保利地产未来一段时间内可售资源的多少，很大程度上可从其上一年的新开工量基础上考量。

　　保利地产2010年全年的新开工面积约为900万平方米，假设这部分面积全部能够在2011年销售完毕，并且其2010年9128元/平方米的销售均价不变，公司在今年至少能够实现900亿元的销售额。一旦销售均价上升，或者2011年的新开工面积部分转化为可售资源，则保利地产的千亿目标近在咫尺。

　　根据一些地产分析师的预测，公司2011年的新开工面积将在去年基础上上浮20%，即1200万平方米。即便按照保利地产有关人士“2011年超1000万平方米开工量”的预估，也意味着即使其2011年达不到千亿销售额，2012年也基本锁定了千亿销售规模。

结构及区域平衡

　　“从目前保利地产的存货结构以及区域布局来看，其销售高峰很可能在今年下半年到来。”一位分析师表示。

　　保利地产一直以普通住宅做为主要产品，从2010年8～10月销售的户型结构来看，150平方米以下，低总价的中小户型占75%。保利地产也正在减少大户型、高总价产品占比。因此，即便在房地产调控的当下，公司的业绩却也全线飘红。

　　“我们对行业的看法是，长期不悲观，短期不乐观。行业调控政策短期内不会转向，通胀、货币紧缩、产业结构调整都会对行业带来不利影响，保障房的供应加大也将影响行业的供应结构。”保利地产证券事务代表黄海说。

　　显然，保利地产这一对后市的判断，让其在产品结构和区域布局上更加力求均衡。

　　在区域布局方面，保利地产70%以上的土地储备在一线城市以外。中原地产研究所相关数据显示，保利地产和万科的土地储备结构基本一样，都是次发达二线城市、发达二线城市到一线城市3个阶梯的比例依次递减。

　　从保利地产2009年各区域销售收入比较来看，京沪穗三大一线城市的销售贡献占57.32%，其余二三线城市为42.78%；而到2010年中期，前者的销售贡献占比已经下降至50.83%。这意味着公司在二三线城市的销售额贡献基本和一线城市持平。

　　保利地产2010年中报显示，115个在建拟建项目中，仅有37个位于三大一线城市，其余城市的项目比重占到68%。在房地产调控或逐渐深入的2011年，一旦一线城市市场形势下滑，公司二三线城市比重的增加将会对其整体业绩给予强有力的保障和支撑。

　　截至2010年10月，保利地产新进入了福州、厦门、中山、东莞、珠海、连云港、常州、嘉兴、南通、营口10个城市，进一步巩固和完善了区域布局。

　　保利地产2010年全年的平均售价在9128元/平方米，虽较2009年增长1334元/平方米，但仍低于万科、中海等房企。另外，公司央企的背景和苛刻的拿地标准，让其新增土地平均成本维持在2000~3000元/平方米之间，这也使得其未来的价格调整空间更加充裕灵活，也更具竞争力。

　　实际上，“不囤地，不捂盘，不惜售”的快速周转模式，不仅成就了千亿万科，也必将成就保利地产。

商业模式异同

　　“对于保利地产而言，实现千亿销售额固然将是一个重要的里程碑，但如何能够实现可持续的盈利和规模增长则是更深远的问题。”胡在新对记者表示。

　　虽然在周转模式上，保利地产与万科趋于一致，但在商业地产领域(论坛新闻)和合作开发方面，两者有着明显的分野。

　　保利地产高层表示，2011年在稳步加大商业地产投资，增加持续性经营收入占保利地产营业收入的比重之外，还将开拓旅游地产、养老地产和城市综合运营等业务，增加新的盈利增长点。

　　与万科犹疑的表现不同，保利地产在商业地产领域动作频频。公司打算将商业物业的投资比例逐步增大到总体投资的30%。在未来3年内，持有型商用物业面积将增加到300万平方米。

　　记者获悉，保利地产在阳江海陵岛的第一个旅游地产项目――保利银滩将于今年开售。此外，保利地产与东莞樟木头政府敲定的东莞保利生态城项目也将成为其在城市运营领域的大手笔作品。在养老地产方面，上述保利地产内部人士透露，其第一个养老地产项目预计会在今年推出。

　　虽然有人士认为，这些多业态项目的铺进，可以使得保利地产未来的收益来源更加多元，但也有分析人士指出，商业地产对资金的沉淀会分流住宅项目的资源。

　　“对于商业地产的资金安排，我们有自己的战略规划，不但不会影响公司现有的发展，而且从长期来看，商业地产将会极大提升保利地产的持续盈利能力和拓展项目的能力。”胡在新表示。

　　与万科的另一个不同是，保利地产占全部权益的项目占大多数，而万科的合作项目占大多数。

　　万科总裁郁亮在谈及万科能够达到千亿销售额时曾表示，2010年万科销售收入的75%都来源于合作项目，其与地方性国企、民企以及央企的合作，让万科得以迅速将销售数字提高。

　　而保利地产2009年年报显示，非100%持股的项目占比为24.5%，到2010年中期，这一比例虽然提高到33%，但公司显然更倾向于大部分项目由自己独立运作。因而，从归属权益的划分来看，保利地产与万科的销售额之间的实际差异在不断缩小，这一点也引起了不少投资者的关注。

　　事实上，合作拓展模式是一把双刃剑。正如上述保利地产内部人士所说，虽然合纵连横可以帮助房企快速堆积销售额，但对企业的利润贡献却有限。不过，有分析人士指出，合作拓展路径已经成为未来行业的一大趋势，保利地产也应向合作开发的模式延展。

　　第三个不同是，万科要求项目开盘当天去化率要达到60%，而上述保利地产内部人士表示，保利地产除对新盘去化率有指标之外，也会综合考虑市场环境及客户接受意愿等多重因素，进行较为平衡的销售策略。

　　不过，摆在保利地产面前的一大问题是，如何在规模不断扩大、销售额不断上升的情况下，使其管理架构仍能满足业绩增长需求？

　　据记者了解，目前保利地产实行的是二级管理架构（总部―分公司），而万科实行的是三级管理架构（总部―区域公司―分公司）。胡在新表示，每家房企的情况不同，目前的管理架构能充分满足保利地产的发展需要。“对公司而言，现有的扁平化管控模式最为切合自身发展与市场现状，它能加快决策的反应速度，同时提高各分公司自身发展的积极性。”

　　“但随着今后市场和公司发展的变化，我们不排除未来会对管理架构进行调整，或者对职能重新界定与划分。”胡在新说。



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