主题：求钱若渴 内地房企大举赴港高息发债

2011年02月24日 08:00 来源： 证券时报

　　外资评级机构纷纷降低内地房企评级，认为其“高举债，高扩张”行为存在很大风险

　　证券时报记者 徐欢

　　今年以来，房地产调控政策密集出台，在资金压力不断加大的情况下，在港上市的内地房地产公司海外融资高潮迭起，对房地产前景的乐观，是其高频高息发债的根本动力。但是，大多市场人士并不看好这种方式，并指出，假如房地产销售和利润率的削弱幅度超过预期，则这些公司将面临极大风险。

　　房企境外融资高潮迭起

　　根据相关媒体报道，2010年房地产企业全年土地出让金达到2.7万亿元，其中一半的土地款须在2011年支付。在内地融资渠道几乎被切断的情况下，面临极大资金压力的内地房地产商均将目光投向了海外融资。

　　根据标准普尔数据，今年以来，内地房地产企业已从境外债券市场融资超过30亿美元，而去年全年的总融资额则为80亿美元。

　　内地房地产公司境外融资潮自去年延续至今，已有愈演愈烈之势。今年以来，共有8家在港上市内地房地产公司赴香港融资，其中不乏在数月内连续发债融资的公司，而平均发债息率接近10%。

　　仅仅在1月份，就有6家房地产商相继宣布了其融资计划。瑞安房地产（行情,资讯,评论）发行35亿元以美元结算的人民币债券，利率7.625%，该公司已在去年11月、12 月相继融资共计57.2亿元人民币；恒大地产（行情,资讯,评论）宣布将分别发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和 9.25%，恒大地产去年已经数次融资，融资息率也一度高达13%，去年的总融资额为13亿美元。此外，佳兆业集团（行情,资讯,评论）宣布发行以美元结算的优先有抵押担保债券，价值20亿元人民币，年利率为8.5%。

　　另外，中骏置业（行情,资讯,评论），华南城（行情,资讯,评论）以及合生创展集团（行情,资讯,评论）的筹资规模分别为20亿元人民币、2.5亿美元以及3亿美元。兔年伊始，2家房地产商也赶搭新年融资早班车，2月7日，碧桂园（行情,资讯,评论）宣布将发行9亿美元优先票据，票息11.125%，在短短一年内，碧桂园海外发债融资已高达18.5亿美元（合人民币121.8亿元）。日前，首创置业（行情,资讯,评论）发布公告称，将在香港发行11.5亿元人民币2014年到期债券。

　　高频高息发债风险大

　　在国家调控措施日益紧缩的大环境下，房地产商高频高息举债的行为，无疑是对其未来发展掷下豪赌。

　　独立经济学家谢国忠认为，这表明内地房地产商并不愿通过降价的方式来加快资金回流，而是不惜代价，通过高息债的方式实现扩张。而高息债的融资方式也被业内人士批评为“饮鸩止渴”。

　　标普地产分析师符蓓指出，如果房地产商继续以这种频率发债，由于债务到期时间集中在短短几个月内，预计它们将面临重大的再融资风险。

　　国泰君安房地产分析师孙建平认为，在挤出投机、投资和保值需求之后，若仅靠自住需求，房地产行业无法维持稳定的销量和价格。

　　各外资评级机构则纷纷以降低企业评级的方式表达对房地产商“高举债，高扩张”行为的担忧。

　　近日，穆迪将恒盛地产（行情,资讯,评论）的评级从B1下调至B2，将高级无抵押债券评级由B2降至B3；标准普尔将佳兆业集团的评级展望从稳定调至负面；在恒大公布发行票据之后，标准普尔对该票据评级为BB-级。

　去年开发商坐地起价不愁卖的好事已成过眼云烟，在一轮轮楼市调控的高压下，开发商提前“找钱”应对危机迫在眉睫。

　　《每日经济新闻》记者统计发现，不足两个月时间内，内房股企业频频高息发债，融资总额超过250亿元，接近去年内房股新发债规模一半。

　　行业人士分析认为，随着调控的进一步加力，特别是限购令范围不断扩大，市场成交将不断萎缩，开发商回笼资金速度放缓；加上信贷紧缩，开发商半年后资金或将捉襟见肘，可能会降价销售回笼资金。

　　密集海外发债

　　2月15日，首创置业（行情,资讯,评论）公告称，将发行以人民币计价的11.5亿元债券（2014年到期），票面利率4.75%。所得款项作为利息储备账户资金、未来收购及一般企业用途。这是2011年以来，第6家公布具体融资计划的内房股房企。

　　1月14日，恒大地产（行情,资讯,评论）发行总额达92.5亿元的两类票据。在发债路演会上，恒大地产董事局主席许家印坦承，国家今年可能会加大楼市的调控力度，使市场发生大变化，此时发债集资，可以使经营更加稳健，相信目前是发债的好机会。

　　2月17日，碧桂园（行情,资讯,评论）宣布发行一笔2018年到期，总额为9亿美元的优先票据，年息为11.125%。瑞安房地产（行情,资讯,评论）（00272，HK）也于今年1月20日宣布发行本金总额人民币35亿元以美元偿付的优先票据，票面利率为7.625%。

　　记者初步计算，内房股企业中在今年前两个月融资额达254.5亿元，接近去年新发债规模的48.2%。

　　融资成本提高

　　“仅从最新上市公司诸如内房股企业在海外融资情况来看，其额度比去年明显增加。”仲量联行投资部经理刘裕通表示，这主要还是因为内地信贷规模收缩，加上近期楼市政策调控影响，影响了开发商销售回笼资金的信心，其销售回笼速度不可避免地放缓。

　　在这轮密集发债潮中，合生创展的优先票据利率达11.75%；碧桂园此次发债票面利率也达11.125%；1月7日华南城（行情,资讯,评论）宣布将发行的优先票据利率更是高达13.5%，房企融资成本大幅度提高。

　　“尽管去年不少开发商业绩销售亮丽，但从今年信贷收缩，以及房屋销售减缓这两重政策影响下的叠加效应来看，对开发商资金的影响非常大。”刘裕通表示。

　　他还表示，当下房企不惜高息发债，融资成本增加，但债券期限基本都是在5～7年，这也意味着海外投资者对内地楼市长期看好，但短期来看，市场或出现政策影响下变动。

　　下半年或抢跑降价

　　记者注意到，1月份不少机构人士对开发商今年资金能扛过政策高压，难以降价仍抱乐观态度。在近期的采访中，不少人士的说法已悄然转变，认为企业为完成销售目标，加快自身资金链的回笼，在下半年时间中或将不得不降价。

　　“今年若想完成业绩，在政策严厉执行下，就看谁降价抢跑得快。”世联地产分析师王军鹏表示。

　　中信建投证券陈莹的最新房地产调查报告显示，3月份将会迎来开工高峰期，万科、保利、招商、金地、首开等几家大型房地产商上半年由于资金宽松，加上合同约束，其新开工量增长没有问题，但下半年的新开工存在一定变数，不排除开发商在中报期间予以调整。

　　截至目前，已有北京、上海、广州、青岛、南京等十多个城市陆续出台限购令。“受提高二套房首付比例、停贷三套房等政策影响，一致预期高端物业、限购城市的销量下滑速度会高于普通住宅、非限购城市。加快周转、及时回笼资金，销量将为主打。”陈莹指出。

　　王军鹏也认为，今年上半年在政策的压力下，开发商成交将颇不理想，下半年为完成年度目标，不排除降价。





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