主题：保利地产未来两年业绩有保障

2011年03月02日 09:44 来源： 中国证券报

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　　2010年，保利地产（600048）（600048）各项经营业绩指标良好，继续保持了快速发展势头。公司抵御政策风险的能力也有所提高。2011年，公司依然将维持快速扩张态势，计划房地产直接投资总额达812亿元，比2010年增长近10%；加之公司尚有高额的预收账款做保障，因此，保利地产未来两年的业绩有望保持20%-30%的增速。

　　虽然2010年行业调控密集，保利地产依然实现了优良的销售业绩，主要原因是公司区域布局合理、产品定位准确以及营销和品牌能力较强。公司全年实现销售签约面积688.39万平方米，签约金额661.68亿元，分别增长30.7%和52.5%。由于限购等调控政策，公司2011年销售有较大的不确定性。但由于公司已在全国各线城市布局，产品线丰富，可以适当分散区域销售风险及产品过于集中风险，因此其整体应对调控的能力较强。

　　2010年末，公司预售账款达到515.44亿元，是2010年结算收入的1.45倍。截至2010年末，公司拥有在建拟建项目146个，在建面积1834万平方米，新开工面积1000万平方米，竣工面积458万平方米，2011年可售房源充足。

　　2010年末，公司资产负债率为78.98%，但扣除无需还本付息的预收账款后的资产负债率仅为45.16%，处于行业合理水平。公司采取加强房款回收、拓展新的融资渠道、以长期贷款置换短期内到期贷款等方式优化负债结构，释放了短期偿债压力，资金风险降低。2010年末，公司短期债务合计73.33亿元，占金融机构借款（含公司债）的比例从2009年度的14.02%降低到2010年度的12.51%，而同期公司手持现金191.51亿元，公司财务状况稳健。

　　不过，保利地产的毛利率有所下降。2010年，公司平均销售均价9612元/平方米，同比增长16.7%，但是2010年公司整体毛利率34.12%，从2008年开始呈现逐年下降的趋势。主要原因是地价上升。

　　为平滑住宅市场的波动，保利地产开始涉足商业地产。2010年公司商业地产的营业收入突破5亿元，其中广州保利世贸中心实现租赁和经营收入2.5亿元，佛山保利水城购物中心、佛山保利洲际酒店等商业地产项目的盈利能力将有望持续提升。业内预计，商业地产收入将成为公司业绩稳定器。


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