主题：万科A2月销售额60.8亿 同比增141%

03月03日讯 万科A （000002）、万科B （200002）3月3日晚间公布2011年2月份销售及新增项目情况，2011年2月份公司实现销售面积54.9万平方米，销售金额60.8亿元，分别同比增长159.8%和141.8%。2011年1—2月份，公司累计实现销售面积220.3万平方米，销售金额261.8亿元
此外，2011年1月份销售简报披露以来公司新增加3个项目，分别为杭州富阳高尔夫项目D地块、天津东疆港项目和深圳龙岗区桔钓沙片区G17301-0024宗地

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公司2月份实现销售面积54.9万平方米，销售金额60.8亿元，分别比10年同期增长159.8%和141.8%，环比上月下降67%和70%。2月份销售均价为11075元/平方米，环比下降9%，同比下降6.9%；新增项目3个，增加权益建筑面积22.9万平米，公司应承担地价款8.5亿元。

评论

销售环比降幅较大在情理之中：公司2月份实现销售面积54.9万平方米，销售金额60.8亿元，分别比10年同期增长159.8%和141.8%；1-2月累计实现销售面积220.3万平米，261.8亿元，分别同比增长200%和198%。虽然公司11年2月单月销售数据为历史上最佳，但环比仍下降了67%和70%。原因主要有两点：一是上年实际发生在12月的销售延迟在1月签约而导致1月份基数较大；二是2月份本身也是推盘淡季，目前大多开发商都选择了延迟推盘以重新梳理有效蓄客资源。

拿地速度放缓：2月份公司新增项目3个，增加权益建筑面积22.9万平米，公司应承担地价款8.5亿元，分别环比下降92%和87%；楼面地价3818元/平米，环比上升57%，较10年全年新增项目平均楼面地价上升42%。公司2月份新增项目较少与全国趋势相符，根据搜房网统计，2月份全国土地成交建筑面积环比下降了54%。公司未来存在继续放缓拿地的可能，因为短期销售量将维持在较低水平，高速拿地将产生较大资金压力，并且在市场尚未出现明显调整之前，目前时点的大规模拿地也存在一定成本风险。

新增项目多为高端产品：公司新增3个项目容积率均小于1.5，产品定位应多为高端；根据我们估计的售价计算，项目平均毛利率可达到40%。本月所拿项目为高端产品具有一定偶然性，未来公司仍将以普通住宅开发为主。

重回一二线城市。2月公司所拿土地分布在深圳、杭州和天津，均属房价水平较高的一二线城市。说明市场调整的预期也为公司提供更灵活的拿地策略选择，即在市场热度较高时，公司会选择尽量规避热点城市降低拿地风险，而在市场退热时公司又可以重回去化量较大的中心城市布局。

看好龙头公司的抗风险能力：在限购升级、流动性收紧的背景下，龙头公司的抗风险能力有望降低悲观预期对估值水平的影响。尤其对于万科而言，对市场的分析和把握能力更强，项目布局更为合理且储备丰富，存在以价换量的空间。

投资建议

预计公司10-12年每股收益分别为0.62、0.82和0.95元，动态市盈率为13.2、11和9.4倍。在同行业公司中具有一定吸引力，考虑公司的抗风险能力和积极周转的销售策略，维持公司买入评级。