主题：郁亮登顶广州：万科今年预期破千亿 不当龙头也无妨

2011/3/13 20:09:15提要：万科总裁郁亮在3月10日与新浪乐居的对话中表示，万科今年的销售业绩预计将不低于千亿，但是否能稳坐房企龙头第一把交易则“无所谓”。郁亮还透露，限购下万科产品将以三房为主，只要有一元的利润，万科都将积极参与中国保障房建设。
　　新浪房产(微博)讯(文/陈育)3月10日，万科总裁郁亮在广州塔与新浪乐居的对话中表示，万科今年的销售业绩预计将不低于千亿，但是否能稳坐房企龙头第一把交易则“无所谓”。郁亮还透露，限购下万科产品将以三房为主，只要有一元的利润，万科都将积极参与中国保障房建设。【延伸阅读：2011新浪乐居独家对话郁亮】



万科总裁郁亮3月10日登顶广州塔 对话新浪乐居


　　谈与温总理会面：这是纪律 不能随便乱说

　　郁亮：“跟总理见面这件事是有纪律不能随便说的，新华社有报道30多个字，你们可以看看那个报道就是了，其他的没有多讲的。”

　　谈内部人事：与王石(微博 博客)没有分歧 万科人才储备充分

　　对于外界盛传的郁亮与王石存在分歧的说法，郁亮回应：“最近有媒体给我摆了一个乌龙，说我坦诚跟王石有巨大的分歧，打死我都不敢这么想的。”

　　而对于近期万科频繁变动的人事，以及前副总裁徐洪舸的离职，郁亮也回应：“徐洪舸离职的第二天我们公布了人选了，万科深圳公司的总经理当天成为企业集团的副总裁，来接管这个职位。”郁亮表示，万科是一个人才储备很丰富的公司，在人才梯队建设上非常平衡，所以一天之内就可以完成这个变化安排。

　　谈房价：不能轻易回答 万科永远随行就市

　　关于外界一直关心的房价拐点论，郁亮表示房价问题不能轻易回答，曾经一回答就引起轩然大波，万科永远会随行就市。

　　谈保障房：只要能赚一块钱万科便参与 保障房对商品房是利好

　　“万科会非常积极的参与各类保障房的建设，在不损害股东利益情况下，可以只收一块钱利润。”郁亮认为，保障房的大量新建对房地产行业不但没有带来冲击，反而是一利好。“在社会动乱的时候是不会有人买房子的，保障房大量没有落实建设，低收入人群不能够安居乐业的话，商品房的市场不会发展得很好。”

　　此外，郁亮也认为，目前中国保障房建设中开发商所扮演的角色不明朗，建议政府要先把保障房制度设计清楚。“一个好的制度胜过很多事情。”

　　谈目标：今年无融资计划 销售目标不低于千亿

　　“对于万科的销量，我今年是没有预期的。但有一条就是2008年没有增长的时候，我们管理团队是没有拿年终奖。所以必须为了保住我们的年终奖而努力。我们相对于去年是有要求的，不能低于去年。”此外，郁亮明确表示，今年万科将无融资计划。

　　至于如何看待王石曾经给集团定下2011年不准超过1400亿。郁亮则表示：“我们已经对今年的形势有了预期和判断，王石说了1400亿，王石是我们的领袖，领袖的话从来要从精神的原则去理解，而不能从字面上去理解。主席告诉我们应该坚定不移走质量效益的转型制度，忘记速度和规模，不要盲目追求速度和规模，在市场比较动荡不确定的时候，尤其需要把基础打的更扎实一些，不要盲目的求大、求派。”



郁亮透露 万科今年业绩预期不低于千亿

　　谈经营：万科曾师承新鸿基与帕尔迪汇丰银行成近期标杆

　　“万科在不同的阶段，每次都能非常幸运的找到不同的阶段的老师。”郁亮表示，万科早期的目标是新鸿基，2003、2004年是美国帕尔迪，新鸿基教会了万科何谓品质和客户。帕尔迪教会万科6+2模式。但到后来，随着万科的扩张，很难找到一个全面的标杆，更多是需要自己探索。

　　郁亮还透露，万科最近把汇丰银行列为标杆。“大家说汇丰银行跟我们完全不搭界，但汇丰银行有一点跟我们很接近，它的股权很分散。其实谁也不知道汇丰银行谁是大股东，但是它是一个内部人驱动的公司，万科也是中国少有的是内部人驱动的公司，就是由内部人管理的公司不断的推进，而不是靠大股东来推动公司的不断发展和壮大。”

　　谈质量和效益：房地产行业谁想做老大谁拿去万科无所谓

　　“万科很想走质量效益的道路，所以未来谁想做房地产行业的老大，拿去无所谓。”郁亮认为，万科相对于其他房弃来说已经进入成年状态，成年状态不能以身高达到多少厘米来衡量成长的速度，应该以多少的能力，体能的增加，体格的健壮，意志力的坚强来衡量能力的提高，效益更多是体现在给股东的回报、员工的回报、社会的回报。

　　谈万科产品价格：2008年之后从未用过降价策略

　　“万科在2008年是直接公开降价，带来了不少的麻烦。2008年之后万科一直用的是积极的定价策略，从来没有用过降价策略。”郁亮表示，万科自08年后一直采用“积极定价策略”。

　　所谓“积极定价策略”，即快速销售方式。“我们有指标，就是开盘后30天内卖出60%，通常我们是在开盘前几天就卖到60%，或者是当天基本上就卖到60%，这个就说明是积极的定价策略。” 郁亮认为，一个盘快速卖掉，当然也就不存在降价问题。

　　谈产品：限购下万科产品将主攻三房

　　“限购后有个很大问题，会影响人们的正常消费梯度，原来可以先买两房再买三房。”郁亮认为，限购下小两房可能很难卖，但是三房会比较好卖。

　　郁亮认为，开始没有小孩的时候两房够了，但有了孩子后买家就可能想一步到位了，他透露未来万科将调整策略，主攻三房。

　　谈均衡：广州公司投入多少取决于张海能耐高低

　　“以前我对广州印象不好，但亚运会的时候，我觉得广州确实是谁也不能取代的，尤其是广州塔，把最美妙的地方全部展现给大家看。”郁亮表示，是否加大对广州的投入跟他的偏好没有任何关系，主要取决于广州万科总经理张海的能耐。

　　谈未来：养老地产前景广阔 愿在广州尝试养老地产

　　“我国现在人口结构发生很大的变化， 55—75岁的人非常健康，与有房贷车贷的年轻人相比，他们是最有活力的” 郁亮表示，有机会的话愿意在广州尝试养老地产。“一般来说，我跟大家谈养老住宅的时候，发现有谈不清楚的地方，一来就说要有医院。我去看了美国的很多活跃长者社区特意是没有医院的，是为了暗示大家都很年轻，完全是可以自己完成的。”

　　至于养老地产会以怎样的形式呈现，郁亮则认为还有待探讨。他认为未来能够在这个行业里面做出成绩的，一定不是大发展商，但一定是能够适应未来的发展商。

　　谈客户：万科客户满意度84%忠诚度71% 广州地区忠诚度69%

　　“万科的客户满意度是84%，客户忠诚度是71%，所谓忠诚度，就是不但会买万科的房子，还会推荐朋友一起来买房子，广州满意度是84%，忠诚度是69%。”

　　郁亮认为，广州的忠诚度略低的原因在于广州人比较实在，“恨不得挑选出几个毛病。”

　　此外，郁亮还透露万科员工敬业度比中国最佳雇主的平均指标多9%。万科广州总经理张海补充，该指标已接近纪律部队。

　　郁亮简历



　　北京大学经济学硕士，曾在深圳外贸集团工作，1990年加入万科企业股份有限公司，1993年任深圳市万科财务顾问有限公司总经理，1994年任公司董事，2000年再次当选董事，1996年任公司副总经理，1999年任公司常务副总经理兼财务负责人，2001年任公司总经理。



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