主题：一线楼市进入房价下跌通道 三四线现新泡沫

“抓住当前市场机会，占据这个市场的制高点。”3月10日刚刚走出董事会现场的林鹏舒展了一下紧皱的眉头，此前“限购令”这个大阴影一直罩在他和大部分开发商的身上。身为四川德阳一家房地产开发公司的负责人，林鹏在此次会议上将旗下公司即将推出的项目单价定在7000元/平方米，这是一个之前想起来都心跳的数字，就在2010年德阳的新房均价还在4800元/平方米，“不断接到外地朋友准备过来投资的表示是支撑信心的关键。”林鹏告诉《中国经营报》记者。

　　“限购令”出台一个多月后，大多数一二线楼市一片哀鸿，但是对于不限购的三四线城市，一波新的购房潮正在兴起。因为限购而无处可去的资金，转向了这些没有限购的城市，还促使了当地原本观望的民间资金投入楼市。

　　“小城”之春

　　林鹏的心态由冷转热的故事还在更多的三四线城市上演。

　　2011年2月，四川南充市蓬安县城一楼盘尚未正式动工，认购率就高达100%，连开发商都大感意外，而这样的故事反映到数据上则是2010年末以来三四线城市房价的攀涨。

　　记者获得的一份不完全统计数据显示，在四川的三四线城市房价并未受到“史上最严厉调控”的影响，反而迎来了“春天”。这份数据显示，四川德阳、绵阳等地的中高端楼盘价已直逼四川省会成都，而在四川西昌邛海房价已近9000元/平方米，即使是宣汉这样的国家级贫困县房价已高达3200元/平方米。

　　三四线城市房价的攀升还直接反映到土地市场。“最近我到雅安下面的一个小镇上拿地，原本底价每亩30余万元的地块最后被拍成了每亩130多万元，疯狂的程度令人吃惊。”在四川多个地区开发房地产项目的余兵告诉记者，现在的三四线城市不仅涌入了一批全国型的大开发商和中小开发商，甚至不少煤老板、矿老板也在以个人投资的身份拿地。仅仅在3月6日这一天，余兵就参加了在成都召开的三场土地推介会，而这些土地都来自县甚至镇这样的行政区域。

　　在林鹏看来，一二线城市限购，正是三四线城市发展的机会，而这也是中国城市化发展的趋势和政策“引导”所致。“我们看到目前在三线城市，名牌服装、奢侈品等高档消费品，甚至服务的价格已经普遍贵过一二线城市了，唯独房地产的租金和售价还远远低于一线城市。”他说，限购令加速了三四线城市房地产春天的到来。

　　北京施行“限购令”的当月，河北燕郊、清河、三河等首都“一小时生活圈”的城镇房价就从7000元/平方米飙升破万；上海颁布“限购令”后，周边二三线城市的商品房成交量逐周攀升，苏州、无锡等大城市成交量平均增加50%；杭州、温州“新政”却让湖州、台州感受到了“春江水暖”的热效应。台州地区“买房凭票”盛行，一张“房票”竟然卖到了50万元，买家正是杭州、温州人；而成都只针对主城区限购之后，郊区盘却迎来了一轮新涨。

　　中国指数研究院发布的价格指数报告显示，早在2010年12月房价涨幅榜中，位前列的已经悄然转变为二三线城市。

　　大战三线

　　房地产热度由一二线城市转向三四线，大型开发商的身影也接踵而至。

　　新政出台，万科、恒大、龙湖作为行业的旗帜，转战二三线城市后2010年优秀的销售业绩表现更刺激了开发商在三四线城市的抢夺和造城运动。

　　保利地产日前在乐山取得一块3000多亩的建设用地；在达州，中铁八局正在进行上万亩的土地整理和开发。而在3月3日武汉“限购令”后的首场土地会举行，成交了16宗地块，约1895.2亩，总金额为82亿元。其中，万科拿得的地块高达20亿元价格。而3月2日南京“限购令”后第二场土地拍卖会2日的两幅地块分别以44.72亿元和1.1亿元的价格成交，整个拍卖会仅持续8分钟就完美收场。

　　“我们的统计显示，2010年全国主要城市的住宅土地供应增幅中，80%以上来源于二三线城市，而2011年在大多一线城市土地供应收缩的情况下，二三四线城市的土地供应有望占到整个土地供应的90%以上。”成都天爱地产顾问机构何欣表示。

　　世家机构的研究报告表明，品牌开发商转战二三线甚至四线城市主要的原因是规避风险。“目前一线城市的市场竞争激烈，房价高涨，泡沫凸显，加之国家调控政策频繁出台打压，而大部分三线城市并未被政策打压，加上这些城市房地产市场之前被低估，目前刚刚补涨，利润空间符合大型企业的价值需求。”

　　泡沫转移

　　一二线城市限购给三四线城市楼市带来新机遇的同时，也引发了新的担忧。

　　“三四线城市的发展相当长一段时间来看对开发商来说是良机，但对购房者特别是投资性购房者来说，更多的是压力。”余兵坦承，大多数三四线城市除了楼房外，基础配套并不完善，医院、银行、商业几乎都是空缺，此外三四线城市的房地产三级流通市场非常滞后，房子很难二次出售，大多数购房者只会盯着新开发的楼盘追着买，“当中西部的一些县级市的房价都涨到6000元/平方米时，就意味着泡沫出现了。”他表示。

　　但目前的形势是大多数的普通购房资金因为一二线城市的限购无处可去，都转向了周边没有限购的三四线城市，而带动当地原本观望的民间资金投入楼市。“目前在三四线城市，楼市热钱的流动规模绝不亚于很多二线城市。”林鹏认为，基于这种流动性充裕的判断，越来越多的开发商也将资金和战略转向三四线城市。

　　而这种转移则需要市场来消化。据地产专业机构锐理数据总经理郭洁透露，按目前的市场供消来看，很多四线城市已经出现供大于求。“比如广汉，其未来储备量按现有消化水平至少需要20年，这是非常危险的。”



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　2月楼市成交锐减一线城市领跌

　　在连续三次加息及取消利率优惠后，购房者买房的决策压力更大了。

　　楼市多重调控重手之下，国内商品房销售情况在2月迎来大幅下滑。

　　国家统计局11日公布的数据显示，1-2月份，全国商品房销售面积为8143万平方米，同比增长13.8%，但同比增幅较去年同期下降24.4个百分点。

　　摩根大通3月8日发布的中国房地产月度研究报告显示，今年2月内地八大城市(北京、上海、杭州、广州、深圳、重庆、成都、天津)的房屋销售量较今年1月下降45%。

　　对此，中国指数研究院副院长陈晟分析称，1月份，主要是受到有关调控政策出台预期的刺激，成交大幅上涨，而进入2月份，受到“国八条”等政策影响，成交量和成交额出现下挫。

　　购房者决策压力加大

　　据搜房网数据监控中心统计，2月份有77%的城市商品房成交量环比(比上月)下降，最高降幅76%，另23%城市出现增长，最高增幅1314%，另有六成城市成交量高于去年同期。上海、北京、重庆等调控严厉的城市成交下降严重。

　　另外，央行自去年四季度以来连续三次加息，也给购房者的决策带来压力。春节后个人住房贷款业务也已全面收紧，尽管各大银行没有明确宣布取消首套房贷？.5折”优惠利率，但在实际办理中已很难申请到。

　　据测算，在连续加息三次及取消优惠利率后，以20年期100万元等额本息还款的房贷为例，现在贷款比5个月前贷款月供要多出八九百元。

　　和住宅成交受挫不同的是，商业办公楼增幅明显。国家统计局公布的数据显示，1-2月份，全国商品住宅销售面积增长13.2%，办公楼增长26.4%，商业营业用房增长8.7%。商品房销售额5242亿元，同比增长27.4%。其中，住宅销售额增长26.2%，办公楼和商业营业用房分别增长46.3%和22.1%。

　　对此，中房信分析师薛建雄表示，住宅受到调控后，近期办公楼和商铺的成交呈现上升的趋势，从长远来看，住宅类产品再要实现以往的物业升值已经很难，未来商业地产的投资价值被不少投资者看好。

　　“3月房价可能环比下降”

　　在调控影响下，2月上海的成交呈现较大的下滑。

　　中房信数据显示，上海一手商品住宅的2月份成交量为17.2万平方米，而去年12月的高峰期成交量为140万平方米；成交均价也从去年12月的2.508万元/平方米的高位，回落到2月的2.0946万元/平方米，跌幅达16.5%。据中原地产统计，2月上海一手住宅成交1635套，合17.78万平方米，环比分别下跌81.15%、82.80%。

　　汉宇地产数据显示，2月上海全市二手房成交均价为14904元/平方米，比2011年1月份的16044元/平方米下跌7.11%，这是自2007年10月份以来上海二手房成交均价环比最大跌幅。

　　易居中国上海房屋销售集团有限公司执行总经理孙华良表示，限购令是导致成交量下滑的重要因素，自限购令以来，不少开发商都在商议营销对策，不排除进入3月开盘高峰期后，会出现一轮价格下滑。

　　中房信分析师薛建雄预计，3月份，上海楼市会出现成交量回暖的现象，房屋销售价格会环比下降，但幅度也不会太大。

　　开发商资金趋紧

　　国家统计局统计数据显示，1-2月份，房地产开发企业本年资金来源12173亿元，同比增长16.3%。其中，国内贷款2679亿元，增长7.7%；利用外资86亿元，增长61.5%；自筹资金4184亿元，增长21.4%；其他资金5223亿元，增长16.6%。在其他资金中，定金及预收款3154亿元，增长28.9%；个人按揭贷款1280亿元，下降11.3%。

　　对此，陈晟表示，自筹资金比例上调，说明开发商资金紧张。他同时指出，因为国家为平抑增长过快的房地产市场，采取了经济方面的宏观调控政策，银行对房地产的收缩程度高，导致信贷资金渠道受阻，外部融资难促使开发商只有提高自身资金的比例。

　　薛建雄表示，2010年开发商投资规模扩大，扩张过快，今年受调控影响，成交突然下滑，加上信贷方面渠道受阻，开发商融资难度加大，实际上资金量已经十分紧张。

　　而某港资企业开发商也表示，此前还能靠海外市场融资，但是随着外管局对境外资金流入监管从严，目前开发商的融资渠道收窄，加上利率的上调，对于未来的资金情况，不得不做提前准备。

　　此外，1-2月份，全国房地产开发企业房屋施工面积291473万平方米，同比增长39%；房屋新开工面积19083万平方米，增长27.9%；房屋竣工面积6952万平方米，增长13.9%，其中，住宅竣工面积5366万平方米，增长12.1%。

　　对此，陈晟表示，如果在限购不放开的情况下，供应持续增长的话，将会因供求矛盾的扭转，让开发商感到更大的销售压力。