主题：房企四龙头亮齐“底牌” 转战二、三线城市成主调

　今日，招商地产（000024）发布了2010年年报。至此，“万保招金”四大地产上市公司年报都已亮相。四公司均实现了营业收入和净利润的同比增长，随着其向全国二、三线城市扩张和战略调整，四大龙头的未来可结算收入亦能支撑2011年的业绩；但同时，长期借款都出现了大幅增长。

　　招商地产报告期内实现净利润20.1亿元，同比增长22.3%，基本每股收益1.17元。公司拟每10股派1.2元。

　　相对于其他三家龙头，招商地产净利润增幅是最低的，万科和保利地产（600048）业绩增幅分别为37%和40%，而金地集团（600383）则增幅最高，达到52%。

　　面对去年4月开始的宏观调控，大房企能够实现营收和利润的增长，主要依靠灵活的发展策略以应对市场变化。如万科报告期内实现销售面积、销售金额同比增长35%及71%，销售金额首次突破千亿，与其市场主流定位有关，其144平方米以下小户型占比较之2009年进一步提高到88%，同时，万科实行快速周转战略，全年新进12个城市，一定程度上规避了部分市场过热的风险。而保利地产在调控情况下，签约面积和收入也均同比增长，销售均价同比增长16.7%，其则是依靠在北京、上海等地的高端项目提升销售收入，同时也积极拓展二、三线城市。

　　适时的应对措施起到了良好的作用，公司的预收账款也将支撑2011年业绩。万科2010年末预收账款达到744亿元，同比增加134%，而保利地产则达到515亿元，同比增幅为73%，金地集团、招商地产分别为189亿元和113亿元，同比分别增加53%和19%，这为各公司将来的业绩收入奠定了良好基础。而结合预收账款的增长，公司的资产负债率同比提升并不那么“可怕”。年报显示，“万保招金”对应的资产负债率分别为75%、79%、65%和71%，较2009年均有所提升，最高的近9个百分点，较低的则在2个百分点不到，但如果剔除预收账款，则资产负债率并不那么高。如万科剔除预收账款后，公司的其他各项负债占总资产的比例实际上为40.2%。

　　尽管2011年的业绩有所保障，但房地产企业的长期借款也明显增加。“万保招金”截至2010年末对应的长期借款分别为248亿元、470亿元、100亿元和181亿元，同比增加42%、132%、75%和40%，长期债务的增加很可能是房地产企业出于对未来调整期“债务长期化”的考虑，以借款增加和销售回款相匹配。

　　面对未来房地产市场，各大龙头都制订了相应发展战略，包括新地区的扩张以及快速周转的策略。如招商地产表示，将大力拓展周边的二、三线城市，保利地产则将继续加大二、三线城市拓展力度，并采取“抢销售、抢资金、抢进度”的经营策略，而金地集团也提到，通过产品线的运用缩短开发周期，加快总资产周转率。


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