主题：新规难治中介阴阳合同 京二手房交易漏税或超50%

新规难治中介阴阳合同 京二手房交易漏税或超50%
2011年04月06日 03:03 来源： 每日经济新闻
《房地产经纪管理办法》禁止房地产中介机构和工作人员通过阴阳合同达到买方骗贷和逃税的目的。但调查发现，仍然有中介公司违背上述规定，为客户提供阴阳合同。并且由于过户价与实际成交价相差悬殊，导致漏税额至少在50%以上。
　　4月1日正式实施的中国房地产中介行业第一部规范性法规—《房地产经纪管理办法》中明令房地产中介机构和人员不得操作阴阳合同，但近日《每日经济新闻》记者在北京楼市调查时却发现，阴阳合同依然存在……并且由于过户价与实际成交价相差悬殊，导致漏税额至少在50%以上。

　　实地调查之：

　　中介仍为客户提供阴阳合同

　　《房地产经纪管理办法》禁止房地产中介机构和工作人员通过阴阳合同达到买方骗贷和逃税的目的。但《每日经济新闻》记者在北京实地调查后发现，仍然有中介公司违背上述规定，为客户提供阴阳合同。

　　3日上午，《每日经济新闻》记者以买方身份来到了北二环的北京东城区雍和家园小区。在该小区内一家知名中介的门店中，一位男性工作人员极力向记者推荐该小区内一套两室一厅一卫一厨、面积为110平方米的二手房源，业主的报价为500万元，折算单价近4.5455万元/平方米。

　　在一番讨价还价后，这位中介人员最终给出的最低单价为4.4万元/平方米。当本报记者显露出购买意愿，并表示希望在过户时能少交税时，这位工作人员爽快地回应说：“我在这个行业已五六年了，一定能帮助客户少交税，多办事。”

　　当他得知记者的户口本、5年社保或纳税证明、收入证明等证件齐全，且需要办理50%房贷时，他向记者打了一个胜利的手势，“这就够了，过户时少交税的工作就放心地交给我吧。”

　　实地调查之：

　　阴阳合同操作流程详解

　　在记者的一再要求下，对方解释了中间的操作流程：如果以4.4万元/平方米的单价成交，最终该套房的成交总价为484万元。如欲办理50%的房贷，按规定需先办理一个484万元的网签，然后以这个网签合同为购房依据，去银行申请房贷。待房贷办理下来后，再将这个网签注销，然后以该房源所在小区的最低过户价为标准再办理一个过户网签，并以此为标准办理后续的过户及相应的缴税。

　　他停顿了一下继续解释说，如果一套二手房房源之前没有交易过，就可以以最低过户价办理过户。但如果已交易过，后续交易时，最低过户价就得以上一次交易时网签过户价为基准。低于之前的网签过户价，在时下房价总体上涨的背景下，不太好过户。这套房源之前就交易过一次，上一次交易时的网签过户价为9300元/平方米，因此这一次的过户价一般不会低于9300元/平方米，但也不会超过9500元/平方米。换句话说，最终过户网签时，买方可以以不超过9500元/平方米的单价、总价不超过104.5万元过户，并以此为税基缴税。

　　本报记者粗略计算了一下，上述住房如果最终以4.4万元/平方米的单价成交，按照规定，缴税税基为实际成交总价484万元。以90~140平方米的房子，缴纳1.5%的契税为基准，应缴契税为7.26万元。由于该房源为2003年的房子，已过5年，免交营业税。但中介通过阴阳合同操作后，即以9500元/平方米的单价办理过户网签，买方实际缴纳税基已降低至104.5万元，仅为应缴税基484万元的21.59%，仅需交纳契税1.5675万元，偷税5.6925万元。

　　这并不是个案。4日本报记者在北京昌平区天通苑小区调查时同样遇到了类似情况。

　　阴阳合同探因

　　最低过户价成最低避税价

　　过户价与实际成交价如此悬殊，源于二手房交易中的最低过户价制度。

　　本报记者调查发现，为了防止二手房交易中出现阴阳合同，通过虚报二手房交易价格，实现逃税的目的，北京于2006年10月1日起实施 《北京市地方税务局关于调整二手房交易计税价格的通知》（以下简称通知）。其中规定，“二手房交易涉及税收的计税价格，税务机关应以房屋交易双方签订的《房屋买卖合同》（协议）中确定的成交价格为依据。”

　　为了避免有人通过阴阳合同逃避税收，该通知出台了二手房交易最低计税价格，俗称最低过户价。并说明道：“二手房交易最低计税价格依据北京市建设委员会测算的2005年房屋市场交易价格并考虑相关因素调整确定”。虽然该通知中规定，二手房交易最低计税价格由北京市地方税务局根据北京市房地产市场交易情况不定期进行调整。但此后，北京房价一路上涨，最低过户价标准却一直未根据市场状况进行不定期调整，沿用至今，导致依据2005年北京房价为背景而制定的最低过户价，已远低于时下的房价。

　　虽然计税通知中规定，二手房交易中的计税价格应以实际成交价格为基准，但伴随北京房价的上涨，成交价与最低过户价间的差距越拉越大，因此渐渐地，当初为了防止阴阳合同而制定的最低过户价，反而成了滋生阴阳合同的“最低避税价”，即通过阴阳合同操作，过户时的价格纷纷以该区最低过户价为标准，以达到少报总价，逃避税收的目的。



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