主题：万科A（000002）： 维持强推

　万科A 公布2011 年3 月份销售情况，公司3 月实现销售面积83.5 万平米，销售金额93.3 亿元，分别比2010 年同期增长64.5%和47.8%。公司2011 年1-3 月份公司累计销售面积303.8 万平米，销售金额355.1 亿元。3 月新增项目储备3 个，合计规划建筑面积227.2 万平米，对应土地款35 亿元，权益土地款24.8 亿元。

　　点评：

　　销售额增速正常回落，同比增幅48%依然良好。由于推盘因素，2011 年1-2 月累计同比达到了142%，本月同比正常回落。2010 年上半年万科的推盘量相对较小，月度销售额在7 月才超过了100 亿元，而2007年以来万科3 月份的销售额基本在60-70 亿元之间，本月超过90 亿元的销售额数据显示销售依然良好。

　　第一季度累计355 亿元的销售额完成了全年1400 亿销售目标的25%。

　　销售均价连续两个月偏低。万科3 月份销售均价为11,174 元，比2 月份提高了100 元，但相比去年全年12,050 元左右的均价仍有较明显的下降。可能的原因主要有几种：（1）新一轮调控政策出台后，公司合理定价以确保一定的去化速度，类似于去年5、6 月份的情况；（2）短期推盘的结构性因素；（3）2010 年将优质资源大量释放，资源向二、三线城市转移过程中均价的趋势性下降。从近期的销售情况来看，第一种原因的可能性更大，仍需持续关注。

　　土地投资依然谨慎。万科3 月份土地投资总额35 亿（权益投资额24.8 亿元），约为当月销售额的0.27，较1 月份的0.14 有所回升但依然在低位，2010 年全年平均在0.8 左右。新政出台后，万科继续维持了土地投资谨慎的态度。同时，市场的降温使得万科土地获取成本有一定程度的下降，本月土地投资的平均楼面地价仅为1540 元。

　　预计公司2011-2013 年EPS 分别为0.89 元、1.07 元、1.27 元，RNAV 为10.9 元，维持“强烈推荐”评级。（兴业证券）



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