主题：万科A内生增长动力强 市占率大幅提升 国金买入兴业强推

万科 A 公布2011 年一季报。公司一季度结算面积41.3 万平米，同比减少35.3%，实现营业收入79.7元，同比增长6.2%；实现归属母公司净利润12.05 亿元，同比增长7.0%，EPS0.11 元。


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业绩简评：

　　万科 10 年一季度实现营业收入79.7 亿元，同比增长6.2%，实现净利润12亿元，同比增长6.97%，EPS 0.11 元，略低于预期。

　　经营分析：

　　毛利率提升 12 个百分点至49%：毛利率大幅提升得益于结算结构变化，一季度公司结算41.3 万平米，76.7 亿元，其中上海、广州和深圳三市结算面积和金额分别占比60%和80%，结算均价因此同比上升了54%至17796 元/平米。由于结算毛利较高及一季度销售同比增幅较大，营业税费增加较多，且上年同期资产减值准备转回较多，净利率下降0.7 个百分点。

　　市场占有率大幅提升：一季度公司实现销售面积 303.8 万平米，销售金额355.1 亿元，同比分别增长144.6%和135.3%，市场占有率由上年同期2.2%上升至4.1%。按照我们对全国全年销售额增长10%和对公司销售额增长12.7%的判断，预计11 年公司市场占有率可达到2.5%，拿地谨慎，开工积极：一季度公司新增项目 18 个，权益建筑面积455 万平米，占一季度全国住宅出让面积比重2.16%，较上年同期下降0.3 个百分点。

　　新开工346 万平米，占全国住宅新开工比例11%，占全年开工计划的26%，较为积极。

　　资金充裕，业绩锁定：报告期末公司持有现金 372 亿元，是短期借款和一年内到期长期借款的1.83 倍，短期资金压力不大。公司目前有已售未结项目900万平米，1052 亿元，同比增长108%和129%，预收和已结算收入合计占11年预计营业收入的152%，业绩锁定率较高。

　　投资建议：

　　维持公司 11-13 年每股收益分别为0.85、1.01 和1.28 元的盈利预测，动态市盈率为10.4、8.8 和7 倍，在同行业公司中具有一定吸引力。考虑公司较强的抗风险能力和积极周转的销售策略，维持公司买入评级。（国金证券）