主题：房价下跌50%纳入房贷压力测试

新版房贷压力测试趋严厉 七城市被列“高风险”

　　⊙中国证券网记者 李丹丹 ○编辑 艾家静

　　提高测试幅度，圈定高风险名单——新一轮房贷压力测试“加压”。

　　本报记者21日从监管层获悉，新一轮房贷压力测试已经于4月初在各银行陆续展开。据相关人士透露，本轮压力测试增加了住房成交面积下降等假设情形，并提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准。

　　据记者了解，这三种情形分别是：房价平均下跌３０％、利率上调２７个基点；房价下跌４０％、利率上调５４个基点；房价下跌５０％、利率上调１０８个基点的情况。

　　银监会去年５月开展的房贷压力测试所设置的情形是，全国房地产价格平均分别下跌１０％、２０％和３０％。当时设定的重度压力情景是：房地产价格下降30%，利率上升108个基点。

　　事实上，早在去年就有分析人士指出，新一轮的压力测试很有可能根据各地房价的波动情况，适当提高压力测试情景假设的幅度。不过，银监会相关负责人此前曾强调，各种情景假设不代表银监会对房地产市场走势的判断，也不代表房地产信贷政策可能出现变动。

　　值得注意的是，新一轮房贷压力测试还将北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京等七大城市列为房贷高风险地区，需按照房价较大幅度下跌的条件测算房地产贷款受冲击的情况。

　　银监会人士表示，房贷风险一直是银监会关注的重点领域，房贷压力测试是商业银行经常使用的前瞻性风险管理手段之一，是商业银行提升风险管理水平的需要。

　　从各大银行的年度业绩发布会上披露的数据来看，目前房贷风险尚在可控之中。

　　以农行为例，农行副行长郭浩达表示，农行自去年至今已针对房贷进行了6次压力测试，结果显示，轻、中度压力对贷款质量几乎没有影响；在房价整体下跌50%这样的重度压力测试下，造成的不良资产增长也不会超过0.5个百分点。

　　房价下跌50%纳入新一轮房贷压力测试

　　监管部门对房地产风险采取更审慎态度

　　新增成交面积下降等假设情形 京沪深等7大城市被列为高风险地区

　　中国银监会主席刘明康近日表示，要对银行业金融机构开展新一轮房贷压力测试。分析人士指出，这反映监管部门对于房地产风险采取了更审慎的态度，商业银行出于资金面紧缩和房贷风险的考虑，可能会调低房贷整体占比，而银监会是否会出台进一步紧缩房地产信贷的政策，还要看此轮压力测试的结果。

　　记者从相关部门了解到，新一轮房地产压力测试增加了住房成交面积下降等假设情形，并提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准。这三种情形分别是：房价平均下跌30%、利率上调27个基点；房价下跌40%、利率上调54个基点；房价下跌50%、利率上调108个基点的情况。

　　银监会去年5月开展的房贷压力测试所设置的情形是，全国房地产价格平均分别下跌10%、20%和30%。银监会主席助理阎庆民在全国“两会”表示，压力测试表明，房地产调控对银行形成坏账压力的底线数字是30%。

　　这一轮房贷压力测试还将北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京等7大城市列为房贷高风险地区，需按照房价较大幅度下跌的条件测算房地产贷款受冲击的情况。

　　监管层相关人士向记者透露，此轮压力测试银监会已于4月初布置开展。房贷风险一直是银监会关注的重点领域，房贷测试也是监管层面一个常规工作，主要目的在于对银行房地产贷款风险进行摸底以做好风险防范预案。

　　银监会此前表示，房地产压力测试的“各种情景假设不代表银监会对房地产市场走势的判断，也不代表房地产信贷政策可能出现变动”。

　　从已披露年报的上市银行2010年年报来看，银行个人住房贷款余额占其全部贷款余额基本在10%－20%，房地产开发贷款一般维持在5%－10%的水平，房地产相关贷款的不良率处于相对低位。

　　在2010年银行年报业绩说明会上，工、农、中、建四大行高层均表示，房地产贷款不良率较低，整体质量可控。

　　尽管银行均表示房贷风险可控，但与2009年相比，2010年中行、工行、民生、兴业、农行和浦发房地产开发贷占总贷款占比分别上浮了0．64个、0．2个、2．21个、0．67个、0．7个和1．94个百分点。

　　银监会表示，房地产市场非理性因素依然存在，推动房地产市场泡沫积聚的因素还在增加。土地储备贷款和房地产开发贷款是风险防控的关键领域。
　　（中国证券报）

　　一线城市房价必跌 但跌幅难超10%

　　人间四月天，柳暗花明。房地产政策与市场，同样徘徊不定。随着国务院八个督察队陆续回京，关于下一步的政策走势，市场上隐现一种莫名的担忧。有种说法是，国家可能还将出台完善房地产调控的机制与措施。是否还有新政，市场又将走向何方？

　　从房地产政策面分析，中央态度比较明确。4月13日温家宝主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势时就曾表示，当前市场仍处于相持阶段，普通商品住房价格与调控目标和群众期待相比仍有较大差距，特别是有的城市房价过高、上涨过快的局面没有根本改变，有的地方落实中央调控政策的措施也不够有力，总的调控效果还有待巩固和加强。

　　逻辑很清楚。政府对于可能出现的市场，尤其是房价反弹，有些担心。而之所以可能反弹，最大的原因是地方政府落实政策不力，各地出台的限购令和年度房价控制目标，已暴露出这一点。所以在比较关键的4月份，国务院史无前例地派出“超豪华”阵容，到16个省(区市)进行巡查和督战。

　　那么，近期市场形势如何？从房价来看，持续的调控抑制了房价涨幅，甚至少数城市已经出现小幅下跌。3月份，70个大中城市中房价环比下跌的数量，由2月份的8个增加至12个。经过笔者的测算，新建商品住宅价格综合指数比2月份上涨了0.29%，增幅下降0.17个百分点。比如，上海新建商品住宅价格环比涨幅，由2月份的1.1%回落至0.2%，相当明显，而北京3月份的房价已经止涨。

　　至于房价的结构性变化，也有一定规律性。经过分析测算发现，3月份，二线城市新建住宅价格环比涨幅最大，为0.35%；一线城市涨幅最小，为0.13%；三线城市涨幅为0.25%。可见一线城市价格表现已经弱于二三线城市。从户型看，小户型的新建商品住宅价格上涨幅度明显大于大户型，大面积户型市场的不容乐观已经逐渐显现。由此可见，政策重点“关照”的城市，尤其是实行限价的城市，以及政策重点抑制的投资投机需求(主要购买大户型、高档房)，调控效果正在显现中。

　　然而，有一个市场规律一直存在：每年都有一波春季行情。若控制不好，则春季反弹就会演变成夏季狂热，2007年和2009年即是如此。2010年幸亏“国十条”及时地抑制了3~4月的非理性反弹，好不容易收获了5~8月份的市场降温，却还是没能防住当年9月到今年1月的再度升温。

　　市场就是一头“犟驴”，让其俯首何其难也。自今年4月以来，随着开发商推盘量的放大，以及促销范围的扩大，成交量有所起色。接下来，成交量还将增长，问题的关键是，至少在未来半年内，要防范房价也随之上涨，否则本轮调控真有可能功亏一篑。

　　观察宏观经济与政策面，今年房地产调控面临的形势可谓非常复杂。国际上，几个欧洲国家的主权债务危机隐患还没消除，却又新添西亚、北非政局动荡，以及日本地震；主要国际市场粮食、石油等大宗商品价格不断上涨；通胀压力正在从新兴经济体扩大到发达经济体。

　　国内经济保持平稳运行，但经济有下滑态势；与此同时，通胀压力依然很大，3月份CPI高达5.4%，这种通胀部分属于输入性通胀，单靠我们国家很难解决。如何处理好促进经济增长和抑制通货膨胀的关系，成为政府面临的头等大事，紧缩性的货币政策还能走多远，也渐成疑团。

　　在可以预期的二、三季度，货币政策保持从紧的可能性较大，还将加息和提高存款准备金率，房地产政策也难以放松。在这种政策背景下，若不出意外，接下去3~6个月，房价下跌城市数量将继续增多，而一线城市必将出现房价下跌，70个城市房价综合指数也会由涨转跌。

　　至于第四季和明年走势，当前比较难以预测，估计政策会有局部放松，尤其是地方政府会先行一步。市场将逐步告别低谷，反弹上行。

　　另外，有两大因素将制约房价下行空间。一是年内高通胀还将持续，甚至会延至明年，房产保值增值功能依然具有很大吸引力；二是年内人民币升值还将持续，游资涌入中国是必然的，其中部分依然会选择配置房地产。所以，笔者看空未来半年的房价，但并不悲观，上海等多数城市房价整体下跌幅度很难超过10%。(作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长)

　　（第一财经日报）

　　发改委副主任谈楼市调控：不要抱不切实际的幻想

　　从4月上旬开始，国务院派出8个督查组，对16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。按计划，4月20日左右，督查工作将陆续完成。

　　18日，督查组在听取广西南宁市的汇报后，国家发改委副主任穆虹对南宁做法给予充分肯定。

　　在分析全国房地产调控形势时，穆虹说，当前，我国各地调控房地产市场的任务十分艰巨，但中央的态度是很坚决的。

　　他表示，现在，有些地方还持观望情绪，希望各地不要抱不切实际的幻想，要切实抓好房地产的调控工作。

　　督查重点一个不落

　　多日来，国务院督查组，重点督查了各地房地产市场调控工作责任落实情况，保障性安居工程建设情况，执行税收政策和差别化信贷政策情况，住房用地供应管理情况，引导住房需求情况以及落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制情况。

　　4月16日，由国家发改委带队的督查组抵达广西，先后在北海、南宁等地展开实地督查。目前，在广西的督查工作已结束。

　　几天来，督查组察看了北海中安公司建设的止泊园房地产项目，还到位于杭州路的廉租房小区，实地了解北海廉租房情况，看望困难户张炳胜、残疾人郑月兰。在北海房地产交易中心，督查组一行听取了交易中心负责人的情况介绍，对北海市房地产交易市场的规范化管理给予肯定。

　　4月11日至14日，以住房和城乡建设部部长姜伟新为组长的督查组，在陕西检查工作。督查组深入西安市鸿基新城经适房、蓝博国际社区公租房等项目和咸阳市世纪大道公共租赁住房、金旭路廉租住房等项目，实地查看商品房价格、销量，保障房建设质量和运营管理情况。此外，督查组还就两市执行税收政策和差别化信贷政策、住房用地供应管理等情况进行检查。

　　4月12日，由国家发改委带队，督查组在深圳调研保障性安居工程建设和房地产市场宏观调控情况。当日，督查组在龙华曼海宁新盘了解房价最新变化及开发商意见后，赶赴市房地产权交易登记中心考察税收征管、限购令执行状况。随即实地察看了梅山苑二期公共租赁房建设进展。

　　地方表态坚决落实

　　在督查组的检查指导下，各地纷纷表态，加大楼市调控落实力度。

　　17日下午，广西壮族自治区主席马飚在南宁会见了穆虹一行。马飚说，目前广西房地产市场是健康的。同时，广西将进一步促进房地产市场平稳健康发展。“广西一定按照中央的部署，按时按质按量完成今年开工建设29万套保障性住房的任务。”

　　陕西省对国务院督查工作高度重视。西安市根据督查组指导意见，在广泛征求社会各界意见的基础上，确定了2011年新建住房价格控制目标的标准：新建住房价格增长幅度低于当年城镇人均可支配收入增长幅度3.5个百分点。

　　同时，陕西出台《陕西省住房保障工作评价考核暂行办法》，将对全省各市政府住房保障工作进行考核排名。考核不合格的市政府和省政府相关部门，将被通报批评。

　　穆虹表示，调控工作应该坚持“两手抓”，一手抓商品房市场调控，一手抓保障性住房建设，两头都不能空。具体的调控方式还可再作进一步探讨，希望通过中央和地方的共同努力，确保调控取得成效。（人民日报）

　　一季度房地产营业税增速暴跌

　　财政部昨天公布一季度税收收入，房地产相关税种增速明显回落。其中，房地产营业税增速比去年同期回落了89.7个百分点。

　　去年4月17日，“国十条”公布。而今年1月出台的新“国八条”则被视为调控深化的一大标志，其中提及的税收、信贷等政策，均达到了有史以来的“最强度”。

　　在此之前，即调控趋势重新收紧的2009年12月，根据财政部要求，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　财政部数据显示，1~3月，个人所得税快速增长，实现收入2038.46亿元，同比增长37%，比去年同期增速加快15.7个百分点。个人所得税收入占税收总收入的比重为8.7%。

　　在分析个人所得税快速增长的主要原因时，财政部提到了一点，即今年前两个月二手房市场交易比较活跃，房屋产权过户数量大幅增长，使得房屋转让所得税大幅增长。

　　按照新“国八条”以及国务院办公厅通知内容，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。

　　国家统计局18日发布的全国70个大中城市房地产价格数据显示，3月份新建商品住宅价格环比下降和持平的城市达到20个，比上月增加了6个。（第一财经日报）

　　新一轮房贷压力测试更具针对性

　　中国银监会主席刘明康近日表示，要对银行业金融机构开展新一轮房贷压力测试。分析人士指出，这反映监管部门对于房地产风险采取了更审慎的态度，商业银行出于资金面紧缩和房贷风险的考虑，可能会调低房贷整体占比，而银监会是否会出台进一步紧缩房地产信贷的政策，还要看此轮压力测试的结果。

　　新一轮压力测试更具针对性

　　记者从相关部门了解到，新一轮房地产压力测试增加了住房成交面积下降等假设情形，并提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准。这三种情形分别是：房价平均下跌30%、利率上调27个基点；房价下跌40%、利率上调54个基点；房价下跌50%、利率上调108个基点的情况。

　　银监会去年5月开展的房贷压力测试所设置的情形是，全国房地产价格平均分别下跌10%、20%和30%。银监会主席助理阎庆民在全国“两会”表示，压力测试表明，房地产调控对银行形成坏账压力的底线数字是30%。

　　据介绍，这一轮房贷压力测试还将北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京等7大城市列为房贷高风险地区，需按照房价较大幅度下跌的条件测算房地产贷款受冲击的情况。

　　监管层相关人士向记者透露，此轮压力测试银监会已于4月初布置开展。房贷风险一直是银监会关注的重点领域，房贷测试也是监管层面一个常规工作，主要目的在于对银行房地产贷款风险进行摸底以做好风险防范预案。

　　压力测试不代表房贷政策可能出现变动

　　银监会此前表示，房地产压力测试的“各种情景假设不代表银监会对房地产市场走势的判断，也不代表房地产信贷政策可能出现变动”。

　　从已披露年报的上市银行2010年年报来看，银行个人住房贷款余额占其全部贷款余额基本在10%－20%，房地产开发贷款一般维持在5%－10%的水平，房地产相关贷款的不良率处于相对低位。

　　在2010年银行年报业绩说明会上，工、农、中、建四大行高层均表示，房地产贷款不良率较低，整体质量可控。

　　中行行长李礼辉说，房贷压力测试表明，“若房价下跌30%左右，可能会增加中行部分不良贷款和违约率，但均在可承受的范围内。”

　　农行副行长郭浩达则表示，压力测试显示，即使在内地楼市下跌五成的极端情况下，农行不良资产增长也不会超过0.5个百分点。

　　此前被认为房贷占比较高、风险较大的兴业银行，2010年对公房地产贷款不良率为0.44%，按揭贷款不良率约0.12%。兴业银行相关人士表示，该行受本轮房地产调控政策的影响有限，房贷风险整体可控。

　　银行是否紧缩房贷主要出于资金面考虑

　　尽管银行均表示房贷风险可控，但与2009年相比，2010年中行、工行、民生、兴业、农行和浦发房地产开发贷占总贷款占比分别上浮了0.64个、0.2个、2.21个、0.67个、0.7个和1.94个百分点。

　　银监会表示，房地产市场非理性因素依然存在，推动房地产市场泡沫积聚的因素还在增加。土地储备贷款和房地产开发贷款是风险防控的关键领域。

　　中央财经大学教授郭田勇表示，房地产贷款在银行整体信贷占比超过20%以上，如果房价一旦出现下跌，对银行信贷资产质量、银行整体风险都会带来较大的影响，监管机构对此也比较重视。

　　“国家对房地产的调控政策不断加码，房价下跌的可能性加大，需要未雨绸缪，对银行信贷资产风险进行度量。因此，此时展开房贷压力测试是十分必要的。”郭田勇说。

　　国家统计局报告显示，全国70个大中城市中，3月份新建商品住在价格环比下降和持平的城市达到20个，市场对于房价下跌的预期加大。

　　国泰君安证券分析师表示，由于监管层对房贷风险的一再提示，未来银行可能会适当降低房贷业务的比重，对于房贷的发放将会更加审慎。

　　央行一再提高存款准备金率，以及监管指标的层层加码，使银行内部流动性紧张，不少银行出现缓发个人房贷情况。中国银行董事长肖钢表示，由于信贷规模受控，中行今年将适度收紧房地产个人按揭贷款，但不会停止发放个人房贷。

　　郭田勇认为，“现在银行是否紧缩房贷发放主要是出于资金面的考虑，至于银监会会不会进一步紧缩房地产信贷政策，则要看此轮压力测试的结果。”(新华网)



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