主题：房地产公司业绩分化明显加剧

截至4月22日，136家房地产公司中，已经有109家公司披露了2010年年报，累计实现归属母公司股东的净利润522.16亿元，同比增长29.27%，平均基本每股收益为0.38元。

　　数据显示，109家已经披露2010年年报的公司中，有79家公司去年净利润同比增速为正，占比72.47%。其中，长春经开、大港股份分别大增3405.71%、2202.91%。京能置业、丰华股份等15家公司净利润同比增速超过100%。


　　房企短期偿债压力不大

　　房地产企业资产负债率偏高一直是业内关注的焦点。统计显示，109家上市房企平均资产负债率为69.26%，有40家上市房企资产负债率超过70%。剔除ST公司，资产负债率最高的高新发展为94.87%，鲁商置业、西藏城投、天津松江、上实发展等8家公司的资产负债率介于80%-90%之间。

　　统计数据显示，109家上市房企合计持有货币资金2314.56亿元，短期借款为798.51亿元，一年内到期的非流动负债为732.50亿元，货币资金总量超过了短期借款和一年内到期的非流动负债。由此可以看出，上市房企短期偿债压力并不大，但是这些公司长期借款累计为2705.10亿元，比2009年1762.38亿元的长期借款大增53.49%。

　　同时，房地产企业去年存货量大幅增加也让市场担忧。去年三季度末，130家上市房企存货合计8397亿元，平均每家存货64.59亿元。而到了去年年底，有可比数据的106家上市房企合计有存货8760.41亿元，每家存货82.64亿元，平均存货量增加了27.94%。不过，存货增加并不意味着就是坏事，其中除了在建房与已建成房屋，还有大量的储备土地。

　　数据还显示，2010年存货较2009年增加的公司有91家，占比达到85.84%，仅有15家公司存货出现了减少。值得注意的是，周转率相对较快的万科A和保利地产的存货量从2009年的900.85亿元、600.98亿元，分别大增至去年的1333.33亿元、1098.98亿元，其中，万科2010年买地金额达567亿元，大大超过2009年254.6亿元的买地金额。

　　行业资金缺口在增大

　　一系列房地产调控政策导致的资金缺口也在增大。2010年109家上市房企经营活动产生现金流量净额为-841.77亿元，平均每家公司经营活动产生现金流量净额为-7.72亿元。而2009年这些公司经营活动产生现金流量净额为518.20亿元，平均每家公司经营活动产生现金流量净额为4.75亿元。可见，2010年平均每家公司经营活动产生现金流量净额同比减少了262.52%。

　　同时，2010年109家上市房企经营活动现金流入额为5387.84亿元，但现金流出额达到6229.61亿元。这意味着，截至去年年底，这些房企的经营现金缺口达到841.77亿元。整个2010年全国商品房销售额为5.25万亿元，比上年增长18.3%。而根据年报，这109家开发商销售房屋累计收入为4647.76亿元，占全国商品房销售收入的8.85%。若简单按此比例推算，全国房企去年年末资金缺口达9511.52亿元。

　　房企业绩开始出现分化

　　截至4月22日，两市共有33家公司发布了2011年一季报，19家公司净利润同比增速为正，14家公司同比增速为负，业绩分化非常明显。这33家公司今年一季度累计实现净利润33.10亿元，较2010年一季度31.16亿元的净利润同比仅增长6.22%。具体来看，华丽家族等3家公司增长超过1000%，分列前三甲，但凤凰股份净利润同比增长-947.91%，下降幅度也非常巨大。

　　同时也有31家公司发布了2011年一季度业绩预告，有14家公司预告净利润变动幅度为正，有17家公司预告净利润变动幅度为负。其中，深物业A预告一季度增长9900%居首，金宇车城预告业绩下降950.09%。从预告类型来看，有12家公司业绩“预喜”，其中2家扭亏，10家预增。有19家业绩“报忧”，其中6家首亏，8家续亏，5家预减。从披露的一季报和发布的一季报预告看，上市房企的业绩不容乐观，且分化非常严重。


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