主题：万科做商业地产是为住宅配套

2011年04月25日 13:10 来源： 深圳商报 【字体：大 中 小】 网友评论


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　　日前，万科集团总裁郁亮在万科棠樾的老房子，与媒体记者畅谈甚欢，他表示愿意接受尺度更大的访问，并且有问必答，在长达5个多小时的交流过程中本报记者就万科公司近期的商业地产、融资、保障房等热点话题与他进行了探讨。

　　是不是首选很重要

　　记者：如何看待当前限购、限贷政策，降价是不是解困的唯一选择？

　　郁亮：万科高层一向对调控有清醒的认识，调控已是常态。作为开发商要学会适应任何政策环境，要积极响应政府的调控。万科态度非常鲜明，就是理解支持和配合调控。

　　我认为今年的调控，和2008年的调控有很大的差别。2008年开发商降价就一定有人买，但是现在不是，因为想买的没资格买，所以即使降价对市场的促动有限，在这样的情况下降价不是灵丹妙药，这更考验开发商的营销水平。

　　但总会有人要买房子，因为只有一次买房机会，所以买房人会特别珍惜，这个时候你能否成为第一选择很重要。而我们很高兴地看到，越来越多的买房者首次置业选择了万科。万科是首选！这是我们比较看重和骄傲的一点。

　　捂盘囤地想都不想

　　记者：在这样的调控背景下万科的应对是否有新变化？

　　郁亮：万科“快速周转”的基本策略不会改变，会一直持续。快速周转的几个指标，比如开盘要销售60%等仍是具体项目销售的指导性数字。我们的价格策略也一样，从来不会将价格定高，积极定价是主旋律。但万科会考虑开发新的产品线，度假物业和养老住宅是两个新的产品类型，未来我们会大力推进。

　　记者：今年市场成交更加困难，万科是否会放慢销售和开发的速度？

　　郁亮：我们仍然坚持不囤地不捂盘不拿地王。我认为其他开发商也没有必要这么做。捂盘囤地万科想都不想。

　　记者：未来调控还会有哪些方式，万科对调控如何判断？

　　郁亮：我们很早就预计未来市场将处于长期调控中，目前所有市场出的政策都没超过我们的预期。把问题想得更严重些更好，在困难的时候你能应对，那么在顺利的时候更不会有什么问题。

　　保障房应关注制度设计

　　记者：现在大家都比较关心的保障房建设，万科有没有介入？

　　郁亮：我们一直表态愿意做保障房，而且已经在做了，去年为止我们做了300多万平方米。我们是在不影响股东利益的前提下做保障房，只要不损害股东利益，给我一块钱利润我都干。

　　记者：保障房现在最大的问题是什么？

　　郁亮：制度设计。大家总是把房价的高低看成是调控的结果，其实我不这么认为，我认为调控的目的是让更多人有房子住，保障房建多了，更多人有房子住了，就解决了很大一块市场需求。我很赞同一个观点，保障房制度建设无比重要。目前这个制度设计还很不完善，所以政府要加强这一块。

　　政府房价控制目标一定能做到

　　记者：深圳的房价控制目标是涨幅不能超过10%，万科有什么措施响应和应对？是否被政府约谈过？

　　郁亮：房价控制目标很严，任何政策我们都得无条件服从，不存在响应不响应的问题。政府的方法很多，控制房价的目标一定能做到。万科这么老实的孩子，怎么会被政府约谈呢？

　　商业地产风险更大

　　记者：万科为什么考虑要进入商业地产？

　　郁亮：现在城市发展已经走到一个新的阶段，万科也要跟这个新的发展形势相适应。但是我们的产品里面，未来五年80%还是住宅，我们对商业地产还是很恐惧的，万一商业地产形成泡沫比住宅厉害得多。

　　记者：今年几大品牌开发商都不约而同地高调宣布发展商业地产，这是大家刻意避免在住宅市场的风险而选择的一条新的发展之路吗？

　　郁亮：有可能。我个人认为商业地产现在有一哄而上的嫌疑。万科虽然宣布进入商业低产，但会慎重看待商业地产。商业地产目前在万科业务中的占比不到5%，未来也不会很高。住宅还是万科的主要业务。

　　目的是给住宅配套

　　记者：万科的商业地产和别家有何不同？

　　郁亮：我们与别人还是有很大的不同。万科做商业其实还是为了住宅，主要是给住宅做配套，而不是做纯粹的持有物业。

　　记者：香港的商业地产很成熟，比如新鸿基就有50多家大型商场。万科有没有选择哪一家开发商作为学习的样板？

　　郁亮：香港具有成熟的商业地产开发和运营的经验，香港企业做得不错，他们在大家对商业地产没有认识的时候，在最好的地段拿到地，但这种模式不太可能被复制。所以很难模仿香港商业地产的开发和运营模式。其实万科面临最大的问题是社区商业配套，商业配套做好了，就能推动住宅销售。

　　做旧城改造要有耐心

　　记者：我们关注万科已经在参与旧城改造，做这类项目有何心得？

　　郁亮：参与这类项目开发商一定要有足够的耐心。我说一句话你就明白我的意思，旧城改造比计划生育还难。但不参与也是不现实的，深圳未来主要就是旧城改造。难也得去做，任何事情去做才有成功的希望，不做就什么也没有。

　　行业领跑不只是规模

　　记者：万科做到了千亿，但从盈利能力来看，中海是第一，万科有没有在这方面做第一的打算？

　　郁亮：我们当然也希望在这方面做第一。目前这方面中海做得比我们优秀，我们要向他们学习。其实恒大、万科、中海毛利率都一样超过29%，最后毛利、净利我们比他们少，我们研发费用比他们投入多。现在，万科销售规模确实第一，遥遥领先。我认为所谓行业第一，就是行业领跑的概念。领跑的概念不只是规模，还有对整个行业的影响力。

　　快速周转的企业与不是快速周转的（企业）本身毛利水平有差距，我们谈股东回报是真实价值的创造。我们在住宅质量和绿色住宅都走在前面了，这些方面我们投入比较大。尽管现在比别人我们少赚了一点，但从长远看，这些是可以转化为竞争力的。

　　万科对资本的依赖不如过去

　　记者：现在开发商融资渠道收紧，万科资金情况怎样？

　　郁亮：现在我们手里有370多亿元现金，只要不买地，是不缺钱的。今年没有融资计划，我们已经有四年没有在资本市场融资了，发展一样很快。

　　记者：万科四年没有融资，是不需要融资还是什么其他原因？

　　郁亮：如果有合适的融资机会或融资渠道，我们也需要，问题是现在没有合适的融资窗口。同时我们也反思，是不是可以改变向股东要钱的模式。除了向股东要钱之外，我们可以从合作者那里得到资金支持。我们跟外企、央企、民企都有合作。与别人的合作不会影响股东利益，反而增加股东利益。应该说，现在万科的发展模式，对资本的依赖不像过去那么大。


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