主题：万科A(000002)销售环比下降 源于上市货源较少

2011年4月份公司实现销售面积67.8万平方米,销售金额79.0亿元,分别比2010年同期增长7.1%和1.3%。2011年1~4月份,公司累计实现销售面积371.6万平方米,销售金额434.1亿元。

　　我们的观点

　　4月销售环比下降,主要受可上市货源较少的影响。4月,14个大中城市销售面积环比增长约2%,公司销售面积环比却下降19%。

　　可见,公司4月销售环比下降并非“大势”不好。而4月公司上市货源有所减少的原因,我们判断和近期一些城市的楼市调控政策尚不明朗有关。预计随政策稳定,公司充足的上市货源和灵活的定价策略将保证未来销售回升。

　　2011 和2012年合计营业收入的锁定率已达75%。截至2010年底,公司合并报表已售未结算金额约820亿元,加之11年1-4月销售的434亿元,合计可供2010年后结算金额高达1254亿元,相当于我们预计2011和2012年合计营业收入1675亿的75%。后续公司仅需销售421亿,即可锁定 2012年营业收入。

　　现金充裕,财务状况非常健康。截至2011年一季度末,公司现金372亿,对短期付息债(含一年内到期长期借款)的覆盖率达到183%。扣除预收款的资产负债率为37%,净负债率为21%,均处于行业较低水平。

　　扩张放缓,伺机抄底土地市场。截至1-4月,公司新增权益土地储备约513万平米,同比降25%,需支付权益地价约131亿,同比下降14.5%。支付权益地价款与销售金额的比值为30%,较10年51%的水平下降了21个百分点,公司土地拓展明显放缓,显示公司对未来土地市场相对谨慎的心态,但大量的现金和安全的财务状况或许为公司未来抄底土地市场提供了巨大机遇。

　　维持对公司 2011年-2012年 EPS 分别为0.89元、1.21元的预测,给予11年15倍PE,对应目标价13元。目前公司重估净资产RNAV为10.35元(折现率9%),折价约18%。维持公司“买入”评级。

　　风险:房地产再次出台调控政策,房价大幅下跌。


【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。