主题：2020年，大悦城原本可以不亏损

新冠疫情防控的优秀表现，让我们国家制度优势表现的淋漓尽致。对于这样一个全球范围内最好的疫情防控现状，相当于是全体国民享有的制度福利与权利。当然，权利与义务往往对等存在，更严苛的出行限制以及区域管控就可以认为是对某种义务的履行。今年过年不回家，也是一种对潜在疫情防控风险的义务履行。大多数的国人都在积极配合履行着这种义务，我们未来更好的福利与权利也将继续存在。

实际上，除了全体国民的自律、自发以外，我国独有的特色社会主义经济模式，也是我国疫情防控能够取得突出成就的有力保证。众所周知，国有企业在我国整个国民经济体系中占有相当的比重。正是这些国有企业，在本次疫情防控中发挥了非常大的作用，其中不乏一些A股上市企业，比如原中粮地产，现在的大悦城。


社会责任担当，影响经营业绩

近日，大悦城公布了2020年年度业绩预告，预计当期归属净利润亏损约3.5亿元至4.5亿元。值得注意的是，去年大悦城还盈利20.49亿元，并且此前的十年间大悦城从未发生过亏损，这次可谓业绩大变脸。


受全年业绩亏损消息影响，大悦城股价一度跌停，并且刷新了近五年来的股价新低。截至2月5日，大悦城股价仅为3.61元/股，不及历史最高股价的六分之一。足见亏损消息对于市场投资者们信心的打击程度。

但笔者要讲的是，大家应该更理性的看待本次大悦城的预告亏损。因为，作为准国有企业，大悦城为疫情防控、社会安定、国民经济恢复等，承担了更多的社会责任，从而对企业自身经营业绩造成了一定影响。但是，这种对企业业绩的影响因素，目前看来是偶发性的、一次性的，不会持续。


根据大悦城的业绩预告，大悦城在 2020 年受新冠疫情的不利影响，包括大悦城及祥云小镇在内的购物中心客流量和销售额下降，租金收入减少，同时公司积极履行社会责任，对租户进行帮扶，积极实施租金减免政策；另外，酒店住房需求减少，入住率降低。新冠疫情对持有型业务的不利影响在下半年有所改善，整体购物中心和酒店收入下降致使公司全年持有型运营收入预计同比减少约 9.6 亿元。

我们可以认为，大悦城减少的这9.6亿元营收，有相当一部分是为疫情防控进行的公益性支出。根据大悦城2019年的营收构成，酒店经营收入为8.42亿元，即便2020年下滑一半的话（负面影响主要在一季度），营收损失也就在4.21亿元左右。

那么，这减少的9.6亿元营收中有接近5.4亿元是因为对购物中心租户的减免租政策。仅此一项，就足以弥补当期3.5亿元至4.5亿元的年度亏损。如果大悦城是一家纯粹的民营企业的话，大悦城原本可以不用亏损。

2020年年初的时候，疫情肆虐，为促经济、保就业、维持社会安定，国家号召商业物业对租户减免租金，国企要身先士卒，大悦城很好的履行了这样的社会责任担当。好在我国目前的生产、生活秩序基本已经恢复正常，大悦城的这种公益性支出在2021年大概率也不会再继续，其2021年业绩扭亏预期确定性很高。

计提资产减值，负面出清轻装上阵

除此之外，大悦城亏损的原因还包括“受宏观调控及疫情影响，公司部分在建在售项目销售价格未达预期，个别项目因疫情工期延误，成本增加。公司按照目前市场参考价格和项目的实际销售情况，对资产进行了相应减值测试，根据测试结果，公司针对各类资产计提减值准备约 13 亿元。”

对财务知识稍有了解的朋友就应该知道，资产计提减值准备造成的亏损对于企业来讲，主要是对以前经营状况买单，或者对持有资产的现值评估之后进行预期减值计提，更多的是一种账面上的操作，而不是说在实实在在的产品真实交易上产生亏损。

正因如此，许多企业会在法律法规、会计政策要求的框架下，进行相关资产减值计提。这种操作往往会被被市场认为是企业负面出清、或者提前释放负面因素的操作。具体来看，根据券商调研数据，大悦城计提资产减值，主要因为天津、厦门等在建在售项目销售价格不达预期，公司计提 13 亿存货跌价准备。也就是说这个减值是根据项目目前的销售市价产生的。

天津的房价在2020年确实出现一定的下滑，但是，随着疫情防控下释放的货币资金在2021年发酵，还有多少人会认为，2021年天津的房价还会跌。反正笔者不信。如果在2021年，大悦城相关项目所在城市房价涨了，那么这次减值操作对企业今年业绩来讲，就是加成。

把不好的都留给不堪回首的2020年是件好事情。至于，投资收益本来就是企业的非经常性损益，出现比较大的波动也属符合逻辑。

房地产行业，怎么选

2020年对于房地产行业来讲，具备行业发展里程碑的意义。这一年，房地产调控再加码，各大房企都在战战兢兢中抱团取暖，使出浑身解数，向着“找钱”奔走。戏最多的莫过于恒大，乌龙债务公告事件、找朋友圈大佬们站台、白菜价卖楼广告等等，在政策划定的三条红线下如履薄冰。

恒大的状态一定程度上能代表行业未来动向，但是它不能代表所有房企。可以确定的是，房企洗牌加速，但是谁能笑到最后呢？这就要看哪家房企的确定性更高。这里的确定性指的是综合的确定性而不是单一维度的确定性。

比如恒大很大，但是三条红线全踩了，所以像热锅上的蚂蚁。万科一条红线没踩，所以闲庭信步，该干啥干啥。而大悦城是踩了两条红线，相关指标就多了那么一丢丢，就像刚刚被收紧了缰绳的马儿。

恒大的确定性体现在规模上，万科的确定性体现在资金的充裕上，而大悦城的确定性就体现在股权治理上。那种确定性更高，相信每个人都会有自己的看法。只是大家不要忘了义务和权利的对等性。承担更多义务的理应享受更多权利。

最后补充一点，市场的行情是结构化的，涨得高了就会跌，跌的多了就会涨。处于估值底部的房地产板块，体量足够大，有实力承接轮动的资金。今年的房地产板块是市场中不多的安全性最高的板块之一。

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