主题：万科让地过冬

房地产企业缺钱，是不争的事实。在巨大的资金压力下，房地产企业八仙过海，各显神通四处找钱。去年仍火热的土地拍卖市场上，房地产商也没有了以往的豪气，不少地块纷纷流拍。手拉手共渡难关，对房地产企业来说是最好的办法。

　　
　　 今年有大量在建项目和现售项目的万科，正面临现金流存在巨大缺口的问题。为了增加回款，加快资金周转率，万科在“大本营”深圳以及广州、东莞的项目，纷纷降价促销。在王石卖“拐”之后，近日又传出“东莞地王”出售股份的消息。很多人认为万科将14.12亿元的“东莞地王”的50％股份以500万元让给宏远，是贱卖。但我们注意到，王石在《万科20年》里称，每当有大的政策变动将影响到房地产业，万科总是提前降价，预留出更多的资金应对下一个变化，这一招屡试不鲜，王石正是靠着这一招将万科做到房地产行业老大。

　　
　　 这一次，万科靠这招自救还能过冬吗？

　　
　　 宏远4.7亿接盘“东莞地王”

　　
　　 □赢周刊记者 黄婉华

　　
　　 鲜艳的红领巾，孩子们的笑脸，怒放的栀子花，成也博客，败也博客，王石的博客，是“捐款门”的祸因，现在又成为王石赈灾公关的最好渠道。遭遇“捐款门”之后，被网友杯葛的王石匆匆赶赴灾区绵阳，又承诺对灾区对口支援1亿元灾后重建工程款项。

　　
　　 但此时的万科能否拿出这么多钱来，人们打了一个问号。由于房地产市场持续低迷，今年有大量在建项目和现售项目的万科，面对现金流巨大缺口的问题。为了增加回款，加快资金周转率，万科在“大本营”深圳以及广州、东莞的项目纷纷降价促销，近日又传出“东莞地王”贱价出售股份的消息。

　　
　　 一位业内人士告诉记者，王石是一个精明的投机分子。很多人认为万科将14.12亿元的“东莞地王”的50％股份以500万元让给宏远，是贱卖。但我们注意到，王石在《万科20年》里称，每当有大的政策变动将影响到房地产业，万科总是提前降价，预留出更多的资金应对下一个变化，这一招屡试不鲜，王石正是靠着这一招将万科做到房地产行业老大。

　　
　　 万科“横刀夺爱”抢拍水濂地块

　　
　　 王石还是20年前的投机客王石，投机客始终还是投机客，这在东莞地块的处理方法表现得特别清晰。

　　
　　 5月的雨一直下，但是笼罩在万科水濂村地块头上的乌云终于散去，工地上万科翡翠山项目的招牌，不久也要更改为万科宏远翡翠山项目。历史总是这样充满戏剧性，去年的此时，宏远地产的总经理钟振强才在这块土地上失望而归，如今，万科出让该地块50％的股份，由宏远出钱支付政府的土地使用费用，事实再次证明，在商场上，没有永远的敌人，只有永远的利益。

　　
　　 关于万科和宏远在东莞的PK，有人形容万科和宏远的关系犹如过江龙和地头蛇的关系。在万科进入东莞之前，宏远是东莞最大的房地产公司。万科拿下的地，是宏远垂涎已久的地块，这次万科和宏远合作，有业内人士表示，如果当初加入竞争这块地的不是万科，拿下这块地的可能就是宏远，那么，今日陷于资金压力之中的可能是宏远了。

　　
　　 南城区，是东莞今年一季度在售项目最多的区域。这里的楼盘项目，多半是在2006年投入施工的项目。去年4月27日，水濂村水濂中心路地块的拍卖，创造了东莞土地拍卖的新高，进入东莞四年的万科，再次显示了它的魄力，以14.12亿的高价拿下该地，这让经过100多轮叫价、仍旧被横刀夺爱的宏远地产总经理钟振强备感遗憾。

　　
　　 当时参与竞价的还有新世纪地产、中惠熙元、保利地产、粤海集团、深圳鸿荣源等，去年东莞的楼市，和全国的楼市一片红。原本在东莞已有大量土地储备、很少参加土地拍卖的宏远也参与了这块地的拍卖活动，对这块地表现得志在必得，却在关键关头败给了万科。

　　
　　 失而复得让宏远狂喜

　　
　　 如今，水濂地块失而复得，让宏远狂喜。钟振强再次表示获得这块地对宏远地产在东莞发展的重要性，按照规划，该地块总面积近25万平方米，临近水濂山森林公园以及水濂山水库和东莞植物园，而且相关配套设施成熟，是东莞重要的高档住宅区，目前均价已经在因为该地块是南城区条件最好的一块地，在宏远地产规划的中，志在作为品牌项目打造。在钟振强的心中，同样都是上市公司，万科的股票最高买到每股40多元，而宏远的股票才买到每股10多元。

　　
　　 在双方合作之后，宏远第一时间于5月16日发布公告称，公司下属全资子公司广东宏远集团房地产开发公司于5月14日与北京万信投资发展有限公司签订《股权转让合同》，以500万元的价格受让其持有的东莞市万科置地有限公司50％的股权。

　　
　　 公告同时表示，公司此次受让万科置地股权的目的是通过合作增加公司的土地储备，此举有助于提高公司未来2至3年的房地产收益。

　　
　　 该地块的投资公司是北京万信投资发展有限公司(万科子公司)和东莞市万科房地产有限公司。按照地价14.12亿元，该地块的折合楼面地价为3772.3元/平方米，刷新东莞楼面价纪录。根据中原地产的林经理介绍，如果按照目前的房价行情，发展商只有20％~30％的利润，比原来的50％已经缩水了近一半，所以万科继续开发的风险很大。

　　
　　 消息传出之后，面对踏破门槛的媒体采访要求，万科不愿承认这是因为缺钱而卖地。东莞市万科房地产有限公司助理总经理王永飚在接受媒体采访时表示：“这只是一次战略发展的需要，不牵扯到其他方面。我们一直都与东莞本土发展商合作开发一些项目，像与中天力通合作开发新基片区，与新世纪合作开发塘厦地块，这次与宏远共同开发水濂山项目。以后还会与东莞本土其他发展商谋求发展。”

　　
　　 自2007年10月国家陆续出台房地产调控政策以来，东莞市房地产的竞争日趋激烈，取得土地的门槛越来越高，困难越来越大。业内人士分析，如果不是资金紧张，万科也不会吐出到嘴的肥肉。

　　
　　 宏远投入4.7亿土地使用费

　　
　　 粤宏远A全资子公司宏远地产以500万元的价格受让万科置地50％的股权，并按对等的原则向万科置地提供股东借款47040万元。

　　
　　 继5月16日发布入股公告之后，宏远5月31日再次发布，公告称，由于万科置地另一股东东莞市万科房地产有限公司之前已向万科置地提供股东借款47040万元，公司同意按对等的原则由宏远地产与万科置地、东莞市万科房地产有限公司签订《股东借款合同》，由宏远地产向万科置地提供股东借款47040万元。

　　
　　 此次提供的股东借款主要是用于万科置地向东莞市国土资源局支付水濂山项目地块的地价款，该项目由房地产公司与东莞万科共同开发，双方可充分发挥各自的优势。

　　
　　 公司该笔借款主要来源于清理相关单位对本公司的欠款和自有资金。由于公司在建项目江南第一城的建设资金在项目启动前已进行安排，因此，提供该笔借款不会对公司财务状况产生重大影响，也不会对公司在建项目江南第一城的建设产生不利影响。

　　
　　 提供该笔借款对公司2008年度经营成果无重大影响，而参与万科置地的水濂山项目有助于提高公司未来2至3年的房地产收益。

　　
　　 据了解，东莞市万科置地有限公司注册资金1000万元，其最大股东为“万信投资”，占其75％的股权；东莞市万科房地产有限公司，占25％的股权。“万信投资”的主要股东有两个，即持股60％的深圳市万科财务顾问有限公司、持股40％的中国对外经济贸易信托投资有限公司。

　　
　　 东莞万科助理王永飚在接受媒体采访时也明确表示，该地块的是北京万信合东莞万科联合拍的，而股权转让的部分是北京万信拥有75％股权中的50％股权转让给广东宏远房地产。

　　
　　 正如王石所言，万科是“顺势而为”，在市场高涨的时候高价拿地，在市场调整的时候大幅降价，“顺势而为”多多少少也暴露出万科的投机心理。

　　
　　 东莞万科出让股份并非单独的个案。早在2007年7月10日，万科《关于与凯德商用就项目中商业部分开展合作的公告》中，便透露出万科寻求商业部分合作的意向。公告称，2007年7月9日，万科与凯德商用签署战略合作大纲，为了专注住宅开发，扩大项目发展空间，公司拟就已开发、正在开发和未来的新项目中的商业部分与凯德商用开展非排他性战略合作。

　　
　　 万科的资金缺口或达281亿

　　
　　 有消息称，目前万科的短期借款2008年一季度为14亿元，而2007年为11亿元，下降了28.96％，而现金及现金等价物净增加额，2008年一季度为－14亿元，2007年为63亿元，下降了122.54％。粗略估计，万科今年的总资金需求至少达451.5亿元。而其去年末账上的现金及现金等价物余额仅170.5亿元，资金缺口达281亿元。

　　
　　 万科曾于去年疯狂略地，斥巨资获得新项目54个，规划建筑面积总计约1142万平方米，项目土地投资支出共计261.1亿元。这些都面临土地出让金及各种工程款项的支付问题。



【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。