主题：今年房地产调控政策最严厉 深天健转战二线城市

2011年05月19日 00:23　　接二连三的打压政策，令房地产公司“很受伤”。在深天健(000090)2010年度股东会上，众多投资者都对今年公司的盈利情况表示担忧。对此，公司管理层表示，政策调控虽然空前严厉，但是公司目前的项目销售情况乐观，储备项目也是足够消化。而面对外界的质疑，深天健也是采取积极的态度，在版图上扩宽了二线城市等限制较少的地区，以确保公司近一两年的业绩增长。深天健总经理辛杰还向投资者承诺，只要是其在任期间，保证深天健不会出现亏损。

　　“今年是调控最严厉的一年”

　去年以来，房地产调控政策密集出台，“国十一条”严控开发商囤地、力图抑制飙升的房价，对房地产开发领域的信贷也日趋谨慎，调控政策对一线城市的楼市打压力度最大，影响最深。在新政策背景下一线城市的房企都在寻求突围之路，或转型，或开源节流，或持币观望。

　　在交流环节，小股东们迫不及待地对公司的情况进行咨询。有投资者问道，在房地产调控空前严厉的情况下，深天健该如何应对？

　　“今年是国家政策调控最为严厉的一年，”在股东大会上，公司副总经理宋扬表示，打压政策对深天健以及众多从事房地产业务的公司带来消极的影响。“在深圳，政府实行了‘三限’政策，就是限价、限购、限贷。另外，深圳各区域划定的楼盘价格高涨十分明显。”

　　会上，公司一名财务负责人表示，以公司保税区的项目为例，该地块在2008年曾是当时的‘地王’之一，但现在该项目已算入亏损计提了。“去年第四季度，深天健计提了保税区项目的减值数额高达2755万元，这也是造成去年年底业绩下滑的主要原因。”

　　“对此，深天健并不是无动于衷的。”公司副总经理兼董秘高建柏表示，昨日深天健已经通过了高达99亿元的银行融资额度，估计今年的贷款数额只有大概23个亿。“另外，深天健的全资子公司——深圳市市政工程总公司(下称”市政公司“)也将在银行间债券市场申请12亿元的中期票据。深天健还适时减持持有的莱宝高科的股票。总之，就是想方设法地扩大融资的渠道。”

　　储备项目明、后年才盈利

　　今年一季度，深天健开始了在建项目“阳光天健城”的入伙。辛杰介绍，该项目销售情况令人满意。另外，去年项目，如“天健时尚空间”都已经入伙，深圳本地的项目也陆续完成了交房、结算的程序。

　　既然在建项目已经交接，那么下一步的储备项目能否支撑业绩？就此，辛杰表示，目前深天健的储备项目有长沙市天健芙蓉盛世二期、三期(下称“长沙二期、三期”)，以及去年拍的的广州市氮肥厂地块。“预计广州氮肥厂地块将在今年中期开工，长沙二期也将陆续进入工期。”

　　“公司有一个长远的计划，以目前的储备项目来看，每一年的工作重点都不同。”高建柏表示，今年业绩主要看阳光天健城，明年就是南宁项目，到2013年，就主要来源于长沙二期、三期以及广州地块。

　　对于外地扩张，宋扬认为，除了拿地成本较低之外，深天健转战外地的原因还是看重二线城市没有如此严厉的限制政策。

　　工业区改革是利好？

　　深圳大运会还未开幕，深圳本地股，特别是具有从事房地产开发、旅游、消费等个股，已开始蠢蠢欲动。

　　大运会是否对公司业绩有多大带动？在场一位机构研究员向记者表示，深天健目前手头上的项目已经足够消化一段长时间，大运会对深圳本地股的影响，可能更多是概念的炒作。

　　如果说大运会是概念炒作，那么深圳本地工业区的改造，则是一个实打实的机会。深天健能否在这次工业区改造“分一杯羹”？对此，深天健表现得很谨慎。“深天健作为老牌的房地产上市公司，也有多年沉淀下来的地块。如何盘活这部分用地，是难题更是挑战。”辛杰认为，这次工业区改造更多是“摸石头过河”，具体措施还没有敲定，不确定性仍然存在。

　　但也有投资者有不同的见解。一名个人投资者表示，深天健旗下的天健工业区是公司的看点之一，目前工业区正在进行产权确认阶段，有望转型为商业用地。

　　保障房盈利“很有限”

　　在交流环节，公司高管解答了投资者及媒体记者关心的问题。

　　个人投资者：近几年，公司的市政工程业务毛利率都比其他业务低，并且营业成本也是逐年提高。请解释其中的原因？

　　市政工程公司总经理：市政工程是一个门槛较低的业务，深圳本地有4千多家，并且毛利普遍不高。深天健市政工程业务去年扭亏为盈。未来，公司将继续控制成本，把开销降低。另外，工程公司也会尝试走高端服务这个方向，拓宽利润增长点。

　　深圳私募研究员：作为具有国资委背景的上市公司，为何深天健没有参加保障房建设项目？

　　总经理辛杰：深圳保障房项目是公开挂牌竞标的，并且是面对来自全国各地的竞标者。虽然深天健具有国资委背景，但并不会享有“特殊待遇”。

　　副总经理兼董秘高建柏：保障房项目，不仅限售、限贷，也是限价的。深圳本地保障房项目的售价要比市价低大概两成，除去拿地的成本，其实保障房项目利润空间很有限。

　　记者：去年年底，华夏系等众多基金进驻深天健，也有对公司进行实地调研。请问他们调研中最关心公司的什么问题？

　　公司高管：机构研究员只是就公司发展，及其感兴趣的问题进行交流。


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