主题：保利地产价格下降未见对毛利率产生明显影响

前5个月实现销售收入66.5亿人民币。保利地产08年前5个月预售面积达到88.56万平方米，销售金额达到66.5亿人民币，完成08年销售计划的27.7%。前5个月销售金额同比增长24%，销售面积同比增长44%。公司计划6月在北京及上海推出四个项目，我们预计6月销售数据将创下新高。

　　
　　 价格下降未见对毛利率产生明显影响。保利地产在广州的房地产项目比重较大，占总可售建筑面积的20%。在房价快速下降以及投资需求受到挤压之后，随着真实需求入场，当地市场成交量略现复苏。公司以合理定价推出的广州项目(约较07年5月定价上升10%)的销售情况仍然良好。我们考虑到广州地区房价的下降后，发现08年度毛利率仍然上升了3个百分点，这是由于预售项目的平均售价及毛利率仍然高于去年结算的项目。

　　
　　 公司债成功发行有助于控制财务成本。公司获得证监会批准发行不超过43亿人民币公司债。该笔公司债的票面利率预计将较银行贷款利率低15-20%，这有助于降低高企的财务成本。发行公司债还有助于改善公司的债务结构，减少短期贷款偿还风险。

　　
　　 积极扩张带来较高负债率。正如我们之前所见，保利地产是08年少数几家仍然保持较快土地收购步伐的房地产商之一。年初至今公司收购了7个项目，总建筑面积308万平方米，平均土地成本在1,088元/平方米，几乎是07年土地成本的一半。公司计划今年全年仍将投资80-100亿人民币进行土地收购。我们认为保利地产的国企背景以及母公司的财力支持能够使其在紧缩环境下仍保持较为积极的扩张策略，此时的低成本地价也将为未来良好的业绩回报埋下伏笔。但是我们预计，如果不进行股权融资，公司08年底的净负债率将由1季度末的106%上升至118%。



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