主题：东北证券：房地产行业在黑夜中守候黎明 中性

1、2008年1－4月，固定资产投资继续保持高位增长，前三季度固定资产投资为28,410.07亿元，同比增长25.7%；而房地产开发投资额为6,952.08亿元，同比增长达到10年新高32.10％的水平，同期房地产开发投资在固定资产投资的占比也处于10年来最高的24.47%水平。

　　2、2008年1－4月，全国商品房施工面积为178,864.39万平方米，新开工面积为32,969.96万平方米，竣工面积为10,411.03万平方米，分别较上年增长25.4%、20.4%和19.5%。其中，施工面积和新开工面积仍然惯性保持较高的增长速度，显示未来二年的房屋供给仍将继续增长，相比于销售面积的同比大幅萎缩，该增长速度在2008年也显得非常明显。

　　3、2008年1－4月，全国商品房的销售额和销售面积增速出现了很明显的萎缩，其中，商品房的销售额同比下降1.5%，销售面积同比下降4.5％。全国商品房的销售在2008年1－4月表现为价平量减，反映出在房价大幅上涨后以及紧缩的宏观调控政策下，房地产市场上的投资和投机需求受到抑制，购房者产生了浓厚的观望情绪。

　　4、从反映潜在供给和实际需求的施工和销售面积比例来看，近3年来该比值基本稳定在3左右的水平，反映出从一个中期的水平看供求会基本处于平衡状态。因此2008年1－4月全国商品房销售面积同比大幅萎缩，而施工面积却仍然保持同比25.4％的增长，这样，如果销售面积不能保持稳定甚至继续下滑的话，平衡就会被打破，必然会在房价上有所体现。

　　5、我们预计如果成交量不能有效放大或继续萎缩的话，房价可能有二种走势：一是通过价格的调整来迎合市场的需求，成交量放大；二是价格继续保持高位运行，但调整的时间较长。

　　6、我们认为目前的房地产行业已经步入调整期，经过连续多年的房价大幅上涨，行业也需要整固和修养生息。目前，房地产行业个股经过大幅下跌后有不少个股股价已接近或跌破净资产重估值。而之所以股价仍然继续下跌，是由于投资者还预期房价会下跌所造成的。在目前的行业调整期内，任何宏观面和行业上的不利因素都可能造成投资者预期的变化，并会造成股价的大幅波动，因此我们仍然维持房地产行业中性的投资评级，并建议投资者谨慎操作。

　　7、投资策略上：在行业调整期内投资选股，我们的建议是着眼于长远，挑选那些有长期稳健经营历史、企业成长确定性较强的企业，重点从以下二个角度考虑：

　　全国性的住宅开发企业即行业龙头企业。 个股可关注万科（000002）、金地（600383）和保利地产（600048）。
　　稳健经营的区域优势企业。个股可关注珠海市的龙头企业华发股份(600325)以及在南京深耕多年的栖霞建设（600533）和苏宁环球（000718）。



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