主题： 万科：快点，再快点！

在今年各地楼市普遍出现调整的情况下，为了应对市场困境，大开发商将如何突围？它们的开发模式、企业战略、销售目标、产品线等是否作出了相应的调整？信贷紧缩的背景之下，大发展商的企业资本战略将如何转型？本报采访了万科、碧桂园、富力地产等企业，试图对上述疑问作出解答。

　　
　　 在降价获得充足回笼现金后，万科认为目前的市场刚性需求已经成为主流，客户购房普遍都比较谨慎，价格也已趋于理性

　　
　　 虽然仍存在过度调整的可能性，但万科会冷静应对，不会一味采用降价的手段

　　
　　
　　
　　 率先判断华南房地产市场进入拐点，率先在广州、深圳、上海降价销售，率先在1~5月通过快速销售回笼现金197.6亿元，万科的这一成绩比第二名中海地产112.6亿元的成绩高约70％。而保利、富力、雅居乐等巨头，1~5月销售业绩只在50亿~60余亿元之间。

　　
　　 凭借“卖拐”的先见之明，万科快速销售完成现金回笼后，正在步入行业整合的深化阶段。

　　
　　 快速销售开发

　　
　　 在今年1~4月，根据国家统计局数据，全国商品住房销售面积同比下降4.0%，增幅同比下降20.6个百分点，已是连续4个月增幅下降。

　　
　　 但是，根据万科的统计，1~5月万科实现销售额197.6亿元,较去年同期增长67.3%。在淡市依然取得傲视竞争对手的业绩，万科主要是靠促销优惠以及快速开发方式。

　　
　　 去年末，万科率先在广州老城区推出降价优惠，其销售均价较周边楼盘低15％左右，2小时内将首期货量售罄，实现2.1亿元的销售。随后，万科在深圳除了推出优惠促销外，还针对前期业主推出差价补偿，引发龙岗区域的价格迅速回归理性。年初，万科在东莞针对建行员工实行部分单元七折购房优惠，再次戳破东莞价格泡沫，不少楼盘降价跟随。在上海、成都、杭州等地，万科项目也进行了有限度的优惠。

　　
　　 此外，万科也在广州等地区率先介入了限价房开发，凭借微利项目，在市场萧条期仍实现了较为快速的资金回笼。

　　
　　 2008年5月，尽管经历了四川大地震以及全国一、二线城市买家的集体观望考验，万科仍实现销售面积58.3万平方米，销售金额53.4亿元，高于4月份的48.2万平方米和43.2亿元。

　　
　　 对于万科的降价销售行为，万科方面对《第一财经日报》表示，快速开发，快速销售，这是万科一贯坚持的策略，并非基于短期市场变化所作出的应对。在利润率和周转率之间，万科一直偏重后者。过去的经营业绩已经证明这一发展模式的合理性，目前，基于这一原则所作出的定价策略同样受到了市场的积极响应，这说明即使在一个调整的市场中，企业仍然可以通过合理的定价挖掘真实需求，在市场的变化中争取主动。

　　
　　 快速整合

　　
　　 截至一季度末，万科手握156亿元的现金。万科董秘肖莉透露，1~4月，万科的市场份额同比增加1倍。

　　
　　 今年5月，万科新增7个项目，按公司权益计算的建筑面积118.5万平方米，为去年11月以来的高峰，万科称当月拿地成本低于去年乃至今年1~4月的平均水平。似乎在行业普遍悲观之际，总是先人一步的万科又开始了行业整合的加速。

　　
　　 万科董秘肖莉对《第一财经日报》表示，在目前这个阶段，万科将继续选择合适的时机去获取合适的项目。“至于什么是合适的时机，我们会根据城市、项目进行具体分析。今年前5个月公司新增项目中大约80%通过合作的方式获取，成本优势十分明显。”

　　
　　 而在目前地产业最容易出现问题的现金流缺口方面，肖莉表示，万科的财务状况一贯稳健，今年的融资不成问题，59亿元公司债方案获得证监会审核通过，目前公司尚有200亿元的银行授信额度没有使用。她更强调，如果剔除负债中的预收账款一项，2007年底的实际负债率大约只在44%左右。

　　
　　 在降价获得充足回笼现金后，万科认为目前的市场刚性需求已经成为主流，客户购房普遍都比较谨慎，价格也已趋于理性。虽然仍存在过度调整的可能性，但万科会冷静应对，不会一味采用降价的手段。

　　
　　 在市场消费力主要集中于自住型需求和改善型需求的背景下，万科的策略是聚焦这部分客户群体，深刻理解其消费需求，通过对产品线的动态管理，及时调整产品的规划设计，以提供符合市场消费需求和购买力的产品。

　　
　　 而继东莞“地王”项目股权出让后，万科方面表示，对于一些涉及较多的商业部分的项目，万科仍然有可能会引入专业的商业合作伙伴合作开发，至于是否会采用出让项目股权的形式以及其他具体的安排，会根据项目和合作方的实际情况进行具体的考虑。


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