主题：华联控股2021年半年度董事会经营评述

华联控股2021年半年度董事会经营评述内容如下：

一、报告期内公司从事的主要业务


公司主营业务为房地产开发和物业经营与服务管理业务。　　公司目前房地产开发业务主要集中在深圳、杭州等城市，物业经营与服务管理业务主要集中在深圳、杭州、上海等区域。从事房地产开发的主体主要包括：公司本部、深圳华联置业公司、杭州华联置业公司、上海申冠置业公司等四家。从事物业经营与服务管理业务的实体为华联物业集团，负责统筹、运营和管理本公司和华联集团的物业资产租赁及住宅地产项目、商业地产项目提供物业服务等。　　公司房地产开发业务、项目储备及物业经营与服务管理等情况如下：　　1.公司房地产开发项目情况　　公司目前在售、在建项目主要包括深圳“华联城市全景”、深圳“华联城市商务中心”、杭州“钱塘公馆”、杭州“全景天地”，筹建项目包括深圳“华联南山A区”等项目。　　2.公司自持房产情况　　公司自持房产主要分布在深圳、上海、杭州等地，房产面积合计19.4618万平方米(含合并范围内的控股子公司),与住宅、写字楼等配套收费车位3,515个。　　“华联南山A区”城市更新项目目前地上建筑物已部分拆除、租户已清退。　　本报告期，公司主营业务和利润构成与上年同期相比没有变化。　　经营环境变化及判断:　　报告期内，国内经济保持了较强韧性，新兴战略性产业集聚发展新动能，稳定前行基础不断夯实，有力促进国内经济保持持续稳定运行与增长。　　房地产市场方面：　　2021年1-6月，根据国家统计局数据,全国商品房累计销售面积和金额分别为8.86亿平方米、9.29万亿元，同比分别增长27.7%、38.9%，全国房地产累计投资、土地购置面积、房屋新开工面积分别为7.22万亿元、0.70亿平方米、10.12亿平方米，同比分别增长15%、下降11.8%、增长3.8%。全国商品房销售面积增速由1-2月的104.9%下降至1-6月的27.7%，增速持续放缓。2021上半年：“房住不炒”是房地产调控监管主基调。在中央强调实施好房地产金融审慎管理制度和防范化解金融风险的背景下，“三道红线”、“两集中”等房地产边际调控的叠加效应进一步显现，行业融资规模有所下降，投资、扩张减速，去杠杆、去化压力增加，行业正在加速向买方市场转变。面对行业新常态、新趋势、新变化，规模房企都积极主动地调整了自身的经营战略、发展思路，不断深化销售渠道、线上线下同时发力，精准营销，同时加大促销力度，加快去化速度、加速现金回流，取得良好经营成效。总体而言，2021上半年，房地产行业在“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管控机制下，继续保持了平稳运行态势。　　展望下半年:中国正在加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，国内经济前景稳中看好。房地产行业调控及金融监管则继续从严从紧，房地产存量时代之下，市场供求关系加速转向买方市场，行业正在迈入低增长、低杠杆的新发展阶段；房企发展由数量型转向质量型，且集中度不断提升，中小房企将面临较大经营压力。城镇化、城市群都市圈或将成为房企布局重点，租赁性、共有性住房、城市更新或将成为行业重点关注领域及新发展方向。预期房地产市场将继续围绕“三稳”政策调控目标继续保持平稳运行格局。　　公司经营与管理情况:　　(一)房地产项目开发与运营　　目前，公司的房地产开发项目主要集中在杭州和深圳两地。报告期内，在建、拟建项目的建设及筹建等情况如下：　　1.深圳方面　　(1)深圳宝安“华联城市全景花园”城市更新项目　　该项目为公司在深圳的第一个城市更新项目。报告期内，该项目剩余尾盘在销售，实现确认销售收入约0.4亿元。　　(2)深圳南山“华联城市商务中心”城市更新项目　　该项目为公司在深圳的第二个城市更新项目，分南区工程(T2、T4栋)、北区工程(T1、T3、T5栋)进行开发建设。目前北区工程已竣工验收、推售，南区已预售，预计2021年底前完成竣工验收及入伙交付目标。该项目曾荣获美国绿色建筑委员会（USGBC）LEED-CS金级认证、广东省建筑业绿色施工示范工程、2021年度第一批广东省建筑业新技术应用示范工程、广东省建设工程金匠奖、中国年度影响力城市综合体等多项殊荣。　　销售方面:该项目完成新增销售金额5.31亿元。其中，T5栋为高层配套公寓共652套，已全部售罄。　　T4栋为高层配套公寓，累计销售金额10.33亿元，累计销售面积约1.61万平方米，占可售面积的66.2%。剩余可售配套公寓219套（含样板层），面积0.82万平方米。　　T3栋为超高层研发办公楼，累计销售金额5.74亿元，累计销售8层、面积约1.13万平方米，占可售面积的32%。剩余可售研发办公单位17层，可售面积约2.40万平方米。　　T2栋拟整体出售，目前未有销售记录。　　T1栋拟自持运营，目前正在开展招商运营等工作。　　工程建设方面:北区T1栋完成创优质量提升工作，于2021年5月获广东省建筑业协会授予“2021年度广东省建设工程金匠奖”。南区于2021年6月组织幕墙专项验收及组织工程初验；7月顺利通过工程竣工验收；室外园林绿化完成40%。　　(3)深圳“华联南山A区”城市更新项目　　该项目为公司拟在深圳区域进行的第三个城市更新项目。该项目目前正在进行更新方向调整等相关工作，近期，在深圳探索符合当前形势的纵深改革新路背景下，公司重点研究深圳将陆续出台的有关土地政策及相关配套改革政策文件，探求该项目开发方向的更多可能性，力争实现项目开发价值最大化。　　2.杭州方面　　“UDC-时代广场”城市综合体项目由“时代大厦”、“钱塘公馆”和“全景天地”组成。　　“时代大厦”项目：由A、B两幢塔楼组成，其中：A栋已出售，B栋自持出租。该项目所处钱江新城区域。本报告期内，受区域内空置面积增加，周边竞争区域租金较低以及宏观经济、新冠疫情等因素影响，写字楼收入、出租率及租金水平较往年略有下降。“时代大厦”发生了多家租赁客户相继退租或到期不再续租等情况，项目运营面临一定压力。公司通过积极主动采取措施，跟踪即将到期企业的续租意向，多渠道拓展新客户，成功签约了恒天基金、余杭经济开发、慧科技、厦门国贸等企业，并与赛百味、瑞真烟酒、荣盛创投和荣盛石化四家公司签订了续租合同。截至2021年6月30日，“时代大厦”共取得租赁收入约3,227万元，出租率为80.89%。　　“钱塘公馆”项目：　　报告期内，“钱塘公馆”项目确认销售收入约3.51亿元。截至2021年6月30日，该项目累计销售面积2.88万平方米。　　“全景天地”项目：报告期内，万豪酒店实现营业收入为5593万元，同比增长了98.2%，上半年客房入住率恢复至61%，同比增长了31.6%。该项目去年同期经营受新冠疫情的冲击和影响较大，目前已逐步恢复平稳及增长。此外，该项目的土地复核验收审批工作尚在进行当中。　　(二)物业经营与服务管理业务　　报告期内，沪深杭三地物业租金及服务管理(含酒店)等经营性收入1.92亿元，同比增长17.79%，继续平稳运营及增长态势。　　报告期内，一是全力以赴做好新冠疫情防控工作。公司各部门积极响应政府号召和总体部署，严格落实防控措施，确保了防疫工作、日常物业经营和物业服务工作的有序开展及推进，极大地维护和保障了客户与员工的健康安全。二是积极开展物业经营工作。通过强化服务意识、安全意识，加强房屋设施管理与修缮，积极开展招商租赁、合理调整租户结构等工作，推动租赁经营业务保持稳定、健康发展。如“华联城市商务中心”招商工作方面，目前，T1栋写字楼出租面积1,192平方米、配套商业出租面积为1,427平方米，实现了良好开局。三是倡导文明管理，维护公序良俗，提升服务品牌形象。在全力做好疫情防控工作的同时，公司确保各物业服务项目及其日常管理工作的正常有序开展，不仅助力服务小区、项目的精神文明建设和环保意识建设，而且还得到客户与社会的积极响应与好评。如“城市山林”项目多次被推荐为文明养犬管理优秀项目；“城市山林”、“惠中名苑”两个项目分别被评为南山区“垃圾分类绿色小区”，并获得相关部门资金及政策扶持。四是狠抓安全管理，确保安全生产。组织修订并与各部门签订了2021年度安全生产责任书；编制了公司安全生产年度工作计划；定期组织安全检查及专项检查；策划并组织了6月的“安全生产月”活动；多次组织开展安全生产定期会议及安全生产知识培训。　　新增土地储备项目　　累计土地储备情况　　主要项目开发情况　　主要项目销售情况　　主要项目出租情况　　土地一级开发情况　　融资途径　　发展战略和未来一年经营计划　　一是公司将重点推进“华联城市商务中心”项目和“钱塘公馆”项目销售工作，以确保企业有稳定的销售收入，促进企业保持平稳发展。二是城市更新领域作为未来房地产行业的发展方向及重点或将大有可为，在积极探求“华联南山A区”项目开发方向更多可能性的同时，还要探索其他老旧物业进行或参与城市更新的可能性、可行性。三是立足主业，公司继续坚持房地产主业“开发+运营”的双轮驱动发展战略，加大主业转型升级或产业转型的拓展力度，积极寻求符合国家新兴产业发展战略的投资项目，促进可持续发展。　　公司目前财务状况良好，暂无新增融资计划。　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保　　截止2021年6月30日，本公司为承购人提供担保情况如下：　　董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）二、核心竞争力分析 1.公司目前存量土地资源获取时间较早，城市更新项目用地又为公司存续的工业土地，与其他房地产开发项目相比在土地成本控制、单个项目毛利率、净利率等方面具有较大优势。 2.公司在城市更新项目运作方面积累了宝贵经验，从更新项目计划立项申报、专项规划报批、筹划建设等形成了一套娴熟的运营模式，有利于持续推进“华联城市商务中心”、“华联南山A区”等城市更新项目的开发与运营。 3.公司物业经营与服务管理业务由专业化、规范化逐步迈向规模化、效益化，随着经营性物业体量的逐步增大，租金收入逐年增加，物业经营与服务管理将发展成为公司的一个重要产业，同时更好地服务于公司地产主业的战略发展。 4.公司资产质量优良，财务稳健，现金流充裕，有利于推动公司未来的产业升级及转型发展战略。三、公司面临的风险和应对措施 公司目前主要面临房地产行业的政策性调控及变化等风险，导致在售产品去化压力大，存在项目销售不达预期、拟建项目存在延期开发、延期竣工等风险。 公司目前以销售研发办公、公寓为主。由于研发办公产品存在市场供大于求、去化难度大等问题，直接导致公司2021上半年销售收入同比出现较大降幅。面对后疫情时代下错综复杂的国内外形势以及房地产行业严厉的调控局势、市场形势，公司需要处理好稳定与发展的关系:一是加强了对经济和行业形势、政策的前瞻性研究，增强预判力，同时提高对风险因素的控制力和应变能力，审时度势。二是加强了分析、研究粤港澳大湾区政策，结合深圳土地政策改革导向，持续跟进、保持与政府部门的密切沟通与协商，积极探求“华联南山A区”项目开发方向的更多可能性。三是公司重点推进了“华联城市商务中心”项目和“钱塘公馆”项目销售工作，不断创新销售模式，通过加大对定向圈层、阶层的策划推介与营销力度，精准销售，以确保今年有稳定的收入来源。

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