主题：房企发债有望松绑！

房企融资环境正在逐步“解冻”，但房企对融资回暖的感受仍需时日。

　　11月9日，券商中国记者核实到，中国银行间市场交易商协会当天举行房企代表座谈会，部分房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。

　　有债券从业人士对券商中国记者表示，上述座谈会的召开，意味着房地产企业境内发债的相关政策会有所松动，近期将会有房企在公开市场发债融资，同时，银行等机构投资者也会通过债券投资等方式重新为房企“输血”，防止房企资金链进一步恶化。

　　自人民银行、银保监会于9月底召开房地产金融工作座谈会以来，金融监管部门多次释放房地产金融政策信号，引导房企融资环境逐步“解冻”，避免市场预期进一步恶化。不过，相对于融资环境改善这一慢变量，近期房地产市场一个更为明显的变化已有显现——全国第三批集中供地正迎来优化放松。

　　房企融资环境逐步“解冻”

　　据财联社报道，银行间市场交易商协会11月9日举行房地产企业代表座谈会。据参会人士透露，招商蛇口、保利发展、碧桂园等公司近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。

　　上述信号被看作是房企融资环境松动的新举动。北京一从事房企债券承销的券商人士对券商中国记者表示，上述参会房企在房地产业内尚属财务实力相对雄厚的优质企业，这些房企的境内债券目前在二级市场的价格波动相对较小，反映出市场对这些房企的认可。不过，今年以来，受“三线四档”规则等房地产融资政策调控影响，房企不论是在交易所市场还是在银行间市场的公开发债都受限明显。近两年来，房企尤其是民营房企发行公司信用类债券的占比有所下降，更受房企亲睐的是供应链ABS(资产支持证券)，但今年以来即便是房企供应链ABS发行也遭遇一定困难。

　　深圳一债券从业人士对券商中国记者表示，交易商协会举行房企代表座谈会，释放了房企发债将松绑的积极政策信号，但政策松绑后，房企融资看还要看债券实际发行情况，预计会有银行等机构投资者会参与优质房企的债券融资。现在对房地产企业来说，保持现金流的稳定至关重要，只要增量融资的渠道能打开，企业的流动性就会得到改善。

　　从银行信贷端看，虽然从各地按揭贷款审批进度和利率方面，个人按揭贷款额度紧张的情况有所缓解，但房企开发贷边际放松的政策传导仍需时日。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，围绕房地产企业金融风险问题，预计今年四季度和明年上半年还会有新的政策，进而为房企经营创造更好的营商环境。

　　东北地区一家国有大行人士对券商中国记者表示，该行近期要求维持房地产相关贷款余额稳定。按目前的导向，涉房贷款额度预计会适度宽松一下，但总体上不会增加太多。

　　“现在确实有房企面临较大困难，我觉得针对房企的信贷环境会慢慢调整，在坚持房住不炒的原则基础上，支持房企的合理融资需求”。上述大行人士表示。

　　第三轮集中供地政策出现宽松

　　房企融资环境逐步回暖的同时，近期，房地产市场的另一个显著变化亦引起市场关注。

　　近日，济南、苏州、无锡、南京、深圳、上海、广州等地已经陆续公布了今年第三轮集中供地明细。从细则来看，第三轮集中供地的门槛较第二轮有明显降低，比如，有城市下调了土拍保证金比例和首付款比例，部分地块的起拍价也被下调。

　　从10月末开始，第三轮集中供地细则陆续出台。从已披露的细则来看，部分城市正在不同程度地下调竞买门槛。其中，苏州将第三轮土拍地块保证金比例全部下调至30%(第二轮地块多为50%)，土地款首付比例由60%下调至50%，同时取消因超溢价而需提前支付尾款的要求；南京在第三轮集中供地中，取消“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求，房企资质由“二级或一级”下调至“三级及以上”。广州的第三轮集中供地，部分 “ 回炉 ” 地块起拍价出现小幅下调，部分地块也取消了新房限售价。相较于此前两批集中供地，第三批供地无论从数量上还是金额上，都有了一定程度的下降。

　　与各地政府在集中供地的供给侧所展示出的“诚意”相比，需求侧的回暖仍需时日。中原地产首席分析师张大伟认为，第三轮集中供地政策开始宽松，全国第三批集中供地将在下调地价起价，下调保证金比例、减少捆绑限制、放宽开发商拿地付款周期等多个方面进行优化。但预计对于企业来说，11-12月再拿地已经不可能带来年内现金流，这种情况下，大部分企业参与积极性继续降低，预计第三轮集中供地整体市场温度继续降低。总体看，目前楼市政策底部还不能确定，除非出现信贷明显宽松。

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