主题：保利地产：业绩确定性高 维持“买入”评级

保利地产（600048）主要从事房地产开发、销售、租赁及物业管理。其中房地产行业收入占主营收入的97.20%。公司是国内地产龙头，具备卓越的管理能力和丰富的土地储备资源。09年公司成为国内唯一一家在北京、上海和广州三大中心城市销售额均排名前三位的房地产龙头企业。今日投资《在线分析师》显示：公司2011-2013年综合每股盈利预测值分别为1.17元、1.53元、2.02元，对应动态市盈率为9倍、7倍、5倍；当前共有35位分析师跟踪，17位给予“强力买入”评级，18位给予“买入”评级，综合评级系数1.51。

公司2011年上半年，实现营业收入152亿元，同比增长35.10%；实现归属于母公司所有者的净利润28亿元，同比增长71.70%，每股收益0.47元。

上半年投资适度收缩，预计下半年净负债率将有所下降。截至中报，公司净负债率为146.2%，继续保持高位运行。申银万国认为，公司负债率相对偏高的主要原因是公司从2季度开始收缩土地购置，而上半年实际的土地支付金额仍然较大，预计下半年，随着土地支付压力的缓解，公司的净负债率将有所降低。公司从今年二季度已经开始放缓了土地购置的速度，上半年累计土地购置金额为175亿，其中1季度为147亿，2季度大幅降低至30亿左右；而由于支付周期的后滞，公司上半年的土地支付金仍然在229亿，目前未付金额为60亿左右，由此申银万国判定，下半年公司净负债率状况将显著缓解。

中投证券认为，7月公司新增项目1个，位于大连，新增规划建面31万平米，土地款13.3亿元，楼面地价4290元/平米。1-7月新增规划建筑面积493万平米，土地款116.7亿元，平均楼面地价2358元/平米，拿地成本低于2010年14%，成本低廉，储备充足，继续保持低成本高毛利的竞争优势。上半年，在持续调控下全国住宅土地市场持续降温，溢价率及楼面地价持续下降，成交面积增速远低于计划供应增速，下半年全国主要城市推地压力陡增。随着平均楼面地价的下行，公司快速销售所得的回款为下半年加速拿地做好了准备，逆市拿地摊薄成本，将为公司未来业绩增长打下坚实的基础。

申银万国最后表示，维持公司2011年和2012年销售金额813亿和1083亿的预测，同比增速23%和33%。保利拥有预收账款515.4亿元，根据公司今年销售与结算计划，预计公司年末已售未结资源将达到859亿元，业绩锁定倍数为2.83倍，在保招万金四家公司中处于最高水平。同时土地储备面积也更为充分，弹性空间达，预计公司2011年和2012年每股收益为1.18元和1.68元，公司业绩确定性高，弹性充足，维持买入评级。

风险提示：注意政策调控过紧、调控时间过长带来的楼市超预期的低迷等的风险。


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