主题：万科A：行业调整 不改变长期趋势

事件：2008 年6 月24 日万科在海通证券2008 年中期策略会议上与投资者进行了充分的交流。执行副总裁兼董秘肖莉向投资者介绍了万科1-5 月销售具体情况，并从国际视野角度分析我国未来住宅需求和供应的趋势，认为供需矛盾将长期存在，收入增长和住宅小型化将有效支撑家庭购买能力；同时提出万科策略就是实现可持续发展，为投资者提供不断增长的回报；目前重点就是提升融资能力，强化融资平台优势。

　　我们的观点：预计万科2008
年摊薄每股收益为0.68 元，目前市场价格为9.35 元，对应PE08 为13.75x，虽然整个房地产行业目前面临严峻的宏观、资金紧缩和销售萎缩等不利环境，但认为万科具有的行业领先优势，将有利于万科在行业调整中规模的扩张，维持“买入”投资建议。

　　主要交流问题整理如下：

　　1．肖总介绍万科1-5 月销售详细分析

　　2008 年1-5 月万科销售221 万平米，销售金额为197.6 亿元，同比增长39.1%和67.3%。详细分析了前5 个月销售面积和金额的环比，发现5 月销售面积环比下降5.5%，主要是07 年5 月的销售面积快速增长，基数较大所致。因此单纯从销售面积而言，08 年销售面积超越07 年有一定难度，但是由于套内面积的小型化，销售金额实现增长可能性较大。分区域销售数据显示，珠三角、长三角和环渤海湾等销售面积和销售金额基本上是相匹配的。

　　分产品类型销售看，1-5 月90 平米以下是销售的主力户型，5 月销售量的44%来自90 平米以下，38%来自90-144 平米的首次改善需求，再次改善（144-180 平米）和高端（180 平米以上）的销售量大约为18%。这表明目前市场基本为刚需市场，基本没有投资需求，大户型和高端销售需求较低，导致销售缓慢。

　　销售数据显示目前市场需求比较理性，进入销售平稳期，万科预期7-8 月销售压力较大，同比增长压力更大。主要是上半年自然灾害频繁，地震、大雨等对销售影响，同时8 月奥运将吸引国人的大部分注意力。9-10 月销售情况目前仍很难预测，需要继续观察。

　　万科观点：自07 年四季度以来的理性调整重点不是降价，而是市场心态回归理性。目前的销售体现了自住、刚性需求的坚实。决定行业基本面的深层因素依然明朗，因此调整只是阶段性的，不改变行业整体的发展。

　　2．从国际视野分析了我国住宅需求和供应的趋势，认为供需矛盾将长期存在，收入增长和住宅小型化将有效支撑购买力。首先城市化的观点，认为国内城市化进程和东部沿海地区人口加速聚集现象，未来仍有较大加速空间；虽然存在人口断层，但是断层的分析数据来自城市人口，考虑农村人口向城市聚集的因素，认为未来城市住宅需求仍有增长空间；住宅供应由于受到耕地保护和城市规划限制，土地供求矛盾将继续激励；收入增长和住宅小型化将提升普通家庭购房能力，因此增加小户型将有助于提升购买力。

　　3．万科长期策略，聚焦在经济中心城市及重点城市。

　　将继续关注住宅的刚性需求，严格控制高端项目比例，主流项目占比将达到90%以上，进一步提升小户型产品比例。在当前资金已经成为制约住宅供应和行业发展的最大因素的情况下，万科将继续坚持审慎稳健的财务政策，发挥融资优势，同时寻求新的融资方式。

　　4．现场主要问题整理

　　目前市场在调整，相信万科的专业眼光，目前的行业规划、拿地等方面有什么打算？

　　随着市场调整，万科每天都在监控销售和土地的变化，首先是安全经营，其次是加快销售，不排除降价，但是肯定加强营销，加大销售力度，保持更多的现金。

　　融资和拿地：假定持续不融资，希望未来两年万科保持30%增长，如果融资速度下降，增速肯定要放缓，拿地速度也会调整，08 年计划拿地1000 万，目前仍没有调整这一目标，但仍具有不确定性，可以肯定是地价上涨可能性不大。

　　周转率：周转率不一定大幅下降，即使有，也是波动性的。

　　关于行业最坏情况：房子销售速度比较慢，就继续慢慢的销售，基于对刚性需求的判断，认为需求仍存在，只是延迟消费。

　　资金安全问题，只要不拿地就可以保证资金的安全，因此最坏情况就是不拿地，目前还不存在资金链断的问题，万科目前土地储备量只有两年左右。





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