主题：保利连横16家信托 发21款产品称霸业内

　寻找风口浪尖上的地产公司，一位业内人士正在做这件事，他太想知道房地产企业的冬天到底属于谁。

　　不过，保利和泛海活得很好。它们可以借势频频融资，更重要的是它们背后都有一个多元化经营的集团。 保利：融资次数最多，合作信托公司16家最多

　　子公司名义融资，项目做抵押，融资成本约13%-14%

　　根据理财周报零售银行实验室监测统计，保利地产（600048）是通过信托渠道融资次数最多的房地产企业，发行的信托计划达21款，总共合作的信托公司有16家，是行业内和最多信托公司合作的房企。据不完全统计，保利通过信托融资规模大约在72亿-82亿之间。

　　据记者了解，保利之所以能和多家信托公司合作，和它本身的融资方式有很大关联。

　　“保利的信托计划是通过项目所在地的子公司去融资，一般只能用项目去做抵押，而这种贷款方式的融资成本大约在13%-14%。正因为融资以子公司的名义，保利合作的信托公司就比较多，也没有太稳定的合作对象，有利有弊。”一位不愿透露姓名的知情人士表示透露。

　　目前，保利和华润深国投合作最多，共计3次。理财周报记者发现，和保利合作的信托公司很多都是知名的稳健型信托公司，如华润深国投、上国投和中信信托等。

　　其中，华润深国投招牌响亮。据记者了解，华润深国投的客户多为比较稳定的大客户，营业成本低，定价能力高，目前他们已经开始建立自己的销售团队，希望建立类似于大客户部的销售团队，专门针对高端客户。

　　“在某种程度上，华润深国投和上国投本身业务创新能力很强，它们对地产信托的依赖并不像中融那么强烈。”华东区一位信托业人士向理财周报记者透露。

　　在保利和华润深国投的合作上，均采用贷款投资信托，产品预期收益率相对较低，大约6%。

　　值得一提的是，保利和交银信托合作的两款信托产品：“保利华都三期贷款信托（A类）”和“保利华都三期贷款信托（B类）”预计收益率最高，分别为8.7%和9.2%。

　　据了解，保利集团为交行的大客户之一，交行对保利集团地产板块综合授信为120多亿元，已提款100多亿元。“本项目融资方湖北保利在交通银行（601328）湖北省分行的贷款余额为1.4万元，其在交通银行的双十级评级为5级。”上述知情人士透露。

　　理财周报记者调查了解到，这两项信托计划的融资方湖北保利成立于2004年成立，为保利置业的子公司，注册资金人民币10000万元，具有二级房地产开发资质。

　　保利华都三期项目“四证”齐全，占地面积约8.7万平方米，规划总建筑面积。“该项目地块是在2007年3月竞拍获得，目前已付清土地款，折合楼面地价大约960元/平方米。”上述人士说道。

　　“去年四季度已经开始开盘了，当时取得了预售许可证的10栋楼，去年春节的时候，已有5栋卖完了，另外的5栋只剩少量大户型。房价平均7000元/平米，回笼资金大约4亿元。在两年的信托期限里，保利华都三期项目未来可销售的面积约为18万平方米，按销售均价7000万/㎡预测，可实现销售收入约12.6亿元。”上述知情人士表示这是保利在去年春节时的预测。

　　“一般来说，保利项目都有保利集团提供连带责任担保，保利集团还涉及矿业和艺术文化。由集团支撑，何必担心保利地产现金流？”一位房地产行业人士反问。

　　泛海：金融背景强大，10%融资成本低

　　采用股权质押方式获得信托融资，最大特点是稳定

　　和保利集团一样，泛海集团也是一个多元化经营的集团，形成了基础设施建设与房地产、金融、能源三大产业平台。“拥有强大的后盾，总是不需要担心的。”一位业内人士总结道。

　　和保利不同的是，泛海的融资方式不同。因为泛海集团旗下涵盖银行、证券、保险等金融机构，采用股权质押方式获得信托融资的成本是相对很低的，业内人士认为大概在10%。

　　泛海的信托融资的最大特点是，合作的信托公司相对比较稳定。截至10月10日，泛海共发行了18款信托产品，合作的信托公司才3家，分别是中融信托、昆仑信托和四川信托。其中12款由中融信托发行，4款由昆仑信托发行，2款由四川信托发行。

　　在2010年以前，泛海合作的信托公司只有中融信托，2010年开始和昆仑信托合作。从泛海的信托产品表格中，可以看到有6款信托产品的成立时间是同一天，均在2010年12月13日。而其中4款是由中融信托发行的，2款是由昆仑信托发行的。

　　“民生证券股权质押信托贷款信托（一期）”便是由中融信托发行的，还有其它三家，募集资金均是7500万，预期收益率均是8.5%。产品说明书上显示信托资金向中国泛海发放信托贷款，用于补充中国泛海经营所需的流动性资金。而用中国泛海所持有的民生证券7350万股股权进行质押担保。

　　根据分析，泛海主要有三种还款来源，一是上市公司泛海建设（000046）归还中国泛海欠款24.58亿元，截至2009年12月31日，上市公司泛海建设（000046）对中国泛海及所属公司相应欠款余额为24.58亿元，中国泛海计划在2011年年底前全部收回。预计泛海建设所属北京泛海国际居住区、深圳月亮湾销售预计到2010-2011年可实现销售收入约125亿元，用来还款。

　　同时中国泛海所属民生金融中心项目经营租赁收益，包括泛海集团下的民生银行（600016）和海通证券（600837）股权在二级市场所得的减持收入可作为备用还款来源。

　　“2007年，泛海主营业务出现爆发性增长，现金流好转；2008年的金融危机导致其恶化，随后有好转。最近几年的经营性活动产生的现金流量净额一致为负数，主要是因为泛海建设大部分房地产项目均处于开发建设阶段，资金需求量较大。但因为有金融背景，能自给自足。”一位信托业内人士说道。


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