主题：保利地产：销售大幅下降 股权激励或提振信心 买入

保利地产销售面积连续3月同比下降。2011年10月公司实现销售面积56.94万平方米，同比下降26.79%，公司单月销售面积已连续3月同比下降。这也使公司今年以来累计销售面积首次出现同比下降，前10月份公司销售面积556.22万平方米，同比下降0.78%。山西证券给予“买入”评级。

山西证券11月11日研究报告指出， 保利地产 (600048：9.65， +0.07 ， ↑0.73 ) 销售均价未来2月或下降。公司10月份销售金额26.7亿元，同比下降29.4%，单月销售金额也连续3月同比下降；1-10月份公司累计销售金额224亿元，同比增长13%。10月份公司销售均价14053元/平方米，同比增长13.13%，环比增长15.25%。10月份销售均价上升较多和公司销售产品结构有关，也有新盘较少关系，随着主流开发商普遍掀起降价风潮，公司也会在未来2月内采取一些价格策略以应对冷清的市场。

公司未来土地策略可能继续谨慎。公司10月份未新增土地储备，除1月份新增4个项目以来，仅在9月份新增一个项目，2011年新增的5个项目均在二、三线城市，5个项目建筑面积为493万平方米，而前10个月公司销售面积仅165万平方米。从补充库存角度看，公司未来土地策略可能会继续谨慎，除非土地价格出现大幅下降。

资金压力不大：2011年3季度末，公司资产负债率为74.86%，略高于行业平均水平72.41%；净负债率53.87%，低于行业67.97%的平均水平。短期有息负债为121亿，拥有货币资金178亿元，不存在短期偿债压力。

未来两年业绩锁定性较强：2011年1-10月，公司已售未结算金额为342亿元，前3季度已结算65亿元，根据业绩预测，2011年、2012年结算收入分别为220亿元、277亿元，2011年业绩已完全锁定，2012年业绩锁定性也达到68%。

估值：预计公司2011年、2012年EPS分别为0.7元，0.86元，按11月7日收盘价折算，公司2011年、2012年PE分别为6.9倍、5.6倍，处于行业与历史较低水平。


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