主题：保利地产：纵深与多元

　邬琼

　　当宏观调控成为常态之后，房地产企业怎么办？2011年，所有房地产开发企业都面临这样一个命题。事实上，一方面是城市化背景下房地产业壮阔的行业发展前景；另一方面则是国际国内经济形势的不明朗，被认为具有泡沫的房地产行业首当其冲，针对房地产的调控已经持续两年，政策频出。

　　此间，面对矛盾的市场与政策环境，企业如何找准战略把握未来发展方向的核心。

　　近年来，保利地产(9.65,0.07,0.73%)在保持持续高速发展的同时，根据市场的需求和政策导向配置资源，开始试水养老地产、旅游地产，加大商业地产投资力度并力推商业地产的平台整合。

　　区域布局走向战略纵深

　　作为国内房地产企业的蓝筹龙头，从目前已公布的业绩来看，行业前景与压力所带来的矛盾在企业数据层面，似乎对保利的影响不大。

　　在宏观经济形势不是很好，且房地产调控更加严厉的大背景下，保利地产前三季度实现净利润34.67亿元，同比增长51.33%,前三季度营业收入218.14亿元，同比增长26.19%。在销售上，保利地产前三季度房地产销售签约面积499.28万平方米，销售签约金额572.75亿元，比去年同期分别增长3.41%和38.36%。这个增长符合保利地产的预期。

　　然而，仅仅从企业经营业绩及数据层面来看，并非完全说明问题。保利地产方面认为，持续的增长得益于保利地产自2002　年开始的区域布局，其区域战略组合已全面进入收获期。

　　保利地产早在第二个十年计划中就确定了全国性布局战略，并拟有三项发展原则，其中之一是“以广州、北京、上海为核心城市，辐射区域布局”。这意味着除去立足一线城市之外，保利地产向二、三线城市甚至是四线城市发展。

　　从销售层面来看，2007年，包头保利花园作为保利地产的第一个三线城市项目开售，2009年，保利地产在二、三线城市的销售总额首次超过一线，占比53%，而这一趋势仍在继续，并体现在公司的投资策略上。

　　在2010年保利地产661亿的销售业绩中，北京、上海、广州三个一线城市的销售额占45%，二、三线城市的销售额超过一半，占55%。2010年，保利地产再次制定其未来五年发展规划，即“十二五规划”，其中明确将“进一步完善全国化布局，做大做强现有区域，积极拓展发展潜力突出的二、三线城市”写入规划。

　　保利地产方面表示，2011年保利地产基本明确了两个思路，一方面是纵深发展，即在已经立足一、二线城市的背景下开始向三线城市乃至四线城市发展，保利地产会关注各城市发展不平衡而形成的投资机会，和新形势下城市化进程中大城市郊区化及城市群连接产生的投资机会，同时也会关注细分市场和新兴区域的市场机会。

　　另一方面，保利地产开始实现地产业态的多元化，积极布局商业、养老、旅游等地产多业态。事实上，三、四线城市的战略布局让2011年的保利地产保持稳定的业绩增长，与之同时，商业地产亦为保利地产带来了可观的利润。

　　商业地产渐入佳境

　　经营性收益与滚动开发相结合的方式，长期以来被认为是房地产行业资产配置的基础形态。正是在此背景下，保利在2002年的“十年规划中就提出了发展商业地产的计划”。

　　在此规划当中，保利地产明确表示：“开发型物业与持有型物业相结合，加快商业地产运营管理；有计划地扩大中心城市的商业地产，实现开发性收入和经营性收入相结合，保证企业的持续稳健发展的商业地产建设规划。”商业地产提升到保利地产的战略层面。

　　“住宅未来还有10-20年的黄金开发期，但过了这个时期公司如果还需要保持行业内的竞争领先优势，商业地产是一个必然的选择。”保利地产董事长宋广菊曾表示。目前保利地产在北京、广州、上海、佛山、成都等城市规划建设19个写字楼、13个五星级酒店、8个购物中心和2个会展中心，产品线涵盖商业零售、商务办公、酒店、会展、剧院、高端体育休闲等所有商业形态。

　　2010年底，商业地产已经覆盖了北京、广州、上海、杭州等十多个城市；已建在建商业面积超过300万平方米，已投入运营商业面积超过70万平方米，相关收入突破5亿元。2010年，广州保利世贸中心和保利中心实现年租赁和经营收入3.5亿元；佛山保利水城购物中心招商率达到97%，实现营业收入4500万元；佛山保利洲际酒店于2010年4月10日开业，3个月内实现正现金流，全年实现营业收入接近1亿元。

　　2011年6月，保利地产在广州集中推出100万平方米商用物业，在广州住宅市场受到限购影响之际，商用物业的批量出售将为保利今年的销售业绩提供较大支撑。按保利地产计划，未来保利地产商业地产投资比例要占到总投资比重的30%。按保利地产的“十二五”规划，一年的营业收入计划达到20亿~25亿。

　　抢占养老、旅游地产先机

　　除商业地产之外，保利地产还积极布局多元的地产业态。

　　今年上半年，保利地产高调启动其养老地产计划，保利地产养老地产战略已经从研究、论证进入了开发运作阶段。2011年8月保利地产与北京安平投资有限公司共同出资2000万元，按50%：50%的股权比例合作成立养老产业专业管理公司。2010年11月26日，位于珠三角的上海西塘安平老年健康生活小区一期工程开工建设。而在产品研究及产品标准层面，保利地产已经完成了《养老地产开发模式研究》、《保利地产养老设计标准》。

　　不久前，保利地产和基金提出“2011善居养老”计划，全年和基金金善举养老计划将实现覆盖社区超过100个，服务超过10万人次。保利地产的想法是无论在战略层面的资本运作、专业资源的整合、地产开发方面的模式探索，以及物业服务方面的细化提升，让养老地产成为保利地产新的利润增长点。

　　除养老地产之外，保利地产利用介入三、四线城市的机会，寻找三、四线城市的地产价值，旅游地产被提上日程，保利地产先后在成都、阳江、东莞等地投资开发大体量旅游地产项目。

　　多元化业态，被认为是保利在宏观政策环境当中突围的重要手段，先行完成多元业态的布局则为保利地产未来提供了更多的选择。事实上，保利地产方面同时表示，保利地产将积极介入保障房的开发。



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