主题：不确定时期保利地产的确定性发展

博鳌·21世纪房地产论坛2008届年会于2008年6月28日在海南开幕。该论坛从2001年8月起以年会的形式已连续举办了7届，已经成为行业风云人物的言论阵地和同行的交流平台，成为中国地产界的顶级盛事和行业人士一年一度的期待。博鳌论坛成功举办的八年来，中国的房地产业也是有了非常重大的发展，伴随着一些争论和意见的分歧，作为仍在高速增长的国民经济的支柱，中国房地产市场得到了政府越来越多重视的同时，不可避免的受到了国家宏观调控运行形势的冲击，博鳌二十一世纪房地产论坛，在时代的大背景下，邀请很多的嘉宾透视现象，剖析本质。



保利地产营销总监胡在新先生参加了本次论坛并作了主题发言《不确定时期的确定性发展》：

各位来宾，各位朋友，大家下午好！

从台风“风神”过后的广州来到美丽的三亚，聆听各位专家、学者和同行的真知灼见，我感觉，今天“头脑”的风暴，远胜于“风神”对我们的震撼和影响。正如各位专家所说，目前，国内国际经济形势，面临诸多的不确定性，大家对股市、楼市和汇市也存在不同的理解，确实有很多深层次的问题，值得我们思考，如：楼市、股市跌宕起伏的背后，到底是调控之果，还是调整之因？看得见的手和看不见的手，到底谁更重要？行业走向，到底知向谁边？

我们是企业，站在公司运营的角度，我还是想说，不确定时期，一定存在确定性的发展。

下面，我向各位介绍一下保利地产今年的发展情况:

保利地产从2002年股份制改造以来，公司一直保持 持续、快速的发展势头。2006、2007年公司的营业收入和净利润 连年翻番。今年上半年，保利地产继续高速发展，公司销售和项目拓展等方面均取得可喜的业绩，各项指标和去年同期相比 都有较大幅度的提高。

截止日前，保利地产销售认购额已经超过100个亿，比去年同期增长51%，销售均价同比增涨18%。今年上半年，公司新增土地储备超过400万平方，就在这个月24号，我们通过挂牌方式 在长沙取得了一块总建面积超过110万平方米的项目。

下半年，我们还将通过多种方式 适时拓展新的项目，为公司下一步的发展打下坚实的基础。07年新进城市，如成都、杭州、天津、青岛等区域的多个大型项目都在如期推进，我们计划在下半年推货上市，希望能 再给市场惊喜。


接下来，我想和大家分享一下 保利地产高速成长的一点体会。


保利地产之所以，在现在这样的市场环境中，能取得如此 令人欣慰的业绩，我们的体会是，无论大势怎样时好时坏，无论政策怎样调整，作为企业，一定要形成自己的核心竞争能力。

这种竞争能力，是经过多年市场历练，沉淀下来的，不可复制的抗风险能力。它包括品牌的感召力，产品的感染力和资本的支撑力。

一直以来，保利地产非常注重品牌的塑造和产品的创新，已经形成了一整套成熟的开发模式、产品创新体系和营销体验系统，因此，在宏观经济吃紧，货币政策从紧，消费者钱袋子捂得紧的大环境下，我们开发的产品依然能够得到市场的高度认同，实现销售款项的快速回笼，此外凭借优质项目的成功运营，我们也一直得到银行信贷的倾斜，公司资本状况良好。


第三个，我想谈谈 保利地产对行业发展前景的看法。


我们认为，房地产行业中长期始终看好，主要是因为 影响行业发展趋势的基本因素并没有改变。

首先，我国城市化进程 将持续推进住宅的刚性需求。目前我国城市化水平仅为45%，发达国家如美国城市化水平是81%，英国是90%，甚至巴西、阿根廷都超过了80%，可见我国的城市化 依然任重道远。预计在未来20年内，每年将新增约3.6亿平米的刚性住房需求；

其次，人口红利对于房地产消费的支持 也将持续较长时间，如果按照每年新出生人口800至1000万人计算，按目前的城市化水平估计，新增人口也将增加住宅需求约1亿平方米。

第三，据统计，城镇居民收入中用于购买住房的比重高达30%， 2007年人均可支配收入接近14000元（已经达到13786元），较2000年增长了一倍多（120%）。经济增长带来的改善型需求不容忽视。

第四，我们还应该考虑到，在人民币持续升值过程中，造成了流动性过剩和资产价格的重估，而国内高企的CPI指数又限制了实际利率的下行空间，大量海外热钱的涌入和居民财富意识的觉醒，将形成较大的投资性需求。特别在，目前国内投资渠道有限的情况下，房地产的投资属性将被充分挖掘。我们预期在本币升值及负利率环境结束之前，房地产的投资需求仍将保持一定的比例。

第五，从供应的角度看，土地资源难以再生的特点决定了土地供应不可能大规模增加，房地产市场供求矛盾将长期存在。从07年我国主要城市商品房销售面积和08年计划供应面积情况来看，除个别城市供需基本持平外，如上海、广州、重庆、杭州、成都等均存在较大的供需缺口。


基于以上考虑，我们认为房地产行业未来的发展前景依然看好，但调整在所难免，这一轮调整 将对不同的城市、不同的企业和不同的产品产生不同的影响。


同时，我们也应该清醒的认识到：中国是一个发展中国家，房地产行业是一个发展中的行业。 “发展”理应，也必将成为我们这个行业，长期的主题。


谢谢大家！



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