主题：成交惨淡楼市进入拼“跌”时代 房企巨头割肉凑钱

　2011年楼市在“寒冬”之中落下帷幕，然而2012年元旦期间楼市行情依旧令开发商大感担忧。京沪广深楼市或跨入“拼跌时代”；债务大潮今年也将涌向开发商，绿城证大割肉过冬，房企并购加速市场占有率；国土部官员称禁止农村盲目建高楼，要尊重农民意愿；去年北京宅地出让金下降超5成，楼面价下降超3成；而去年北京平均房租涨13%，今年涨势依旧，从一个侧面反映了购房者的观望情绪浓厚。

　　1月2日 中国广播网：国土部：禁止农村盲目建高楼 要尊重农民意愿

　　国土资源部等八部委近日公布了城乡建设用地增减挂钩试点和农村土地整治清理检查情况，结果显示，一些地区擅自扩大增减挂钩范围，甚至出现了强迫农民上楼等问题。国土资源部总规划师胡存智强调，增减挂钩试点一定做到农民知情、农民自愿、农民参与、农民满意，禁止在农村盲目建高楼。

　　城乡建设用地增减挂钩试点目前已经进行了6年，国土资源部规划司司长董祚继介绍说，2011年8部委联合清理检查后发现，8个省份存在多种问题。

　　国土资源部总规划师胡存智强调，开展增减挂钩试点一定要充分尊重农民的意愿。 胡存智：坚持农民自主决策，做到农民知情、农民自愿、农民参与、农民满意，防止违背农民意愿大拆大建，凡农民不同意的，一律不得强行开展。要按照有利生产、方便生活的要求，做好拆迁、农民安置小区和住房建设，禁止在农村地区盲目建高楼，强迫农民住高楼。

　　1月3日 新京报：去年北京宅地出让金下降超5成 楼面价下降超3成

　　2011年，北京土地出让金再破千亿。记者根据官方信息统计，2011年北京土地出让金达到1055亿，但与创造历史纪录的2010年相比下降35.7%。在调控之下，北京楼市成交和房价均明显下调，土地市场也受影响。

　　北京中原地产根据市土地整理储备中心数字统计，去年全年，北京市共成交宅地59宗，出让金约473亿元，出让宗数和出让金额分别比2010年下降26%和55.4%。59宗宅地平均楼面价5088元/平方米，比2010年的7317元/平方米下降30.5%。

　　北京中原地产分析认为，2011年北京楼市调控政策之严厉堪称全国之最，成交量和房价都出现明显下调。加上土地供应郊区化明显，开发商资金压力使得拿地积极性趋于谨慎，都使得北京土地市场成交不振、底价成交增多。

　　同时，包括北京万科、金地、远洋地产等有关人士在接受记者采访时也表示，2012年年初，许多房企首要任务是保证现金流；2012年上半年如果有优质土地入市，也会有更多开发商选择拿地。保障房建设也将继续分流商品房市场需求。

　　1月4日 中国证券报：京沪广深楼市或跨入“拼跌时代”

　　元旦期间一线城市楼市继续冷清，购房者观望情绪浓厚，北京、上海楼市成交量同比大幅下跌。这种惨淡局面主要是因为开发商促销不给力，各地只有少量领跌的楼盘吸引到刚需购房者，成交略有回升。

　　北京楼市观望气氛浓厚。元旦期间看房人群的确不在少数，但多数以观望为主。售楼处工作人员表示，大多数看房者都只是过来实地“踩点”、看看户型、询问优惠，并没有强烈的入市意愿。

　　上海地区元旦期间楼市成交惨淡。据统计，2012年1月1日上海成交84套商品房；1月2日上海成交129套商品房，其中住宅类商品房成交量只有21套；1月3日，上海市商品房成交97套。

　　广州元旦期间不少楼盘甚至取消了优惠活动。中原地产广州项目部经理黄韬估计，元旦广州楼市的成交较去年同期下降20%-30%，成交均价则比去年同期上涨约10%。

　　多位房地产业内人士指出，预计2012年一季度或将有更大幅度的“降价潮”出现，届时或将引发一波刚需入市“购房潮”，随后楼市成交量才能逐步回升。

　　1月5日 中国新闻网：2011年北京平均房租3280元涨13% 2012涨势依旧

　　中新网房产频道从链家地产市场研究部了解到，2011年，北京房屋租赁市场继续保持2010年量价双涨的态势，全市成交规模超过100万套，平均租金年度涨幅13%，居全国一线城市之首。

　　根据链家地产市场研究部统计，2011年一线城市的租金水平整体均呈现上涨态势。北京租金水平在一线城市中位居上海之次，高于广州和深圳，虽然并非最高，但从走势上看，涨幅度却最为明显。

　　限购对于租赁市场的信号作用远远大于实际意义，也造成租金上涨的风潮。虽然2011年租金涨幅缩小，但租金上涨问题仍然突出。

　　随着整体租金的水涨船高，目前至少60%的业主在合同到期后都存在上涨租金的预期。尤其在当前业主还贷压力加大、物价水平不断上涨的情况下，业主追求租金收益最大化的心态难以改变。预计租赁旺季业主涨租的现象仍会比较明显。

　　供需关系是解决租金的关键，但市场存量房源的盘活，仍然具有难度。一方面，虽然当前部分业主由售转租，但一旦政策放松或者市场企稳回升后，出售意愿会再度增加。另一方面，当前房屋空置成本较低，房产税短期并不会征收，大量空置房源的业主并没有出租的动力。

　　公租房是目前政府调控租金的主要手段，随着未来公租房的建设和分配，对于缓解市场供需关系将起到一定作用。但短期内由于建设规模的限制，不会起到明显的缓解作用。绝大多数租客还需通过市场化的寻租来解决，因此如何盘活大量的市场房源才是解决租赁市场供求关系的一个主要问题。

　　1月6日 京华时报：绿城证大割肉过冬 房企并购加速市场占有率

　　上海证大被迫割肉减压，绿城被迫断臂求生，SOHO中国趁机低价介入上海外滩地王……这场2011年房地产市场的最后一起交易，引发了业界高度关注。

　　资料显示，绿城目前现金流状况堪忧，综合现金流量为负值，可动用的银行结余及现金近67.44亿元，而一年内到期的银行借款和其他借款高达135.14亿元。巨大的资金压力下，绿城不得不断臂求生，低价出售项目。

　　上海证大曾在2010年年初通过招拍挂以92.2亿元摘得外滩地块，一度成为上海地王，但因该项目发展需要巨额资金，上海证大于2011年11月以95.7亿元将该地块的项目公司出售给海之门，而海之门当时由复星国际、上海证大、绿城及磐石分别间接持股50%、35%、10%和5%。

　　在弱市下斩获性价比高的土地和项目股权，资金充裕的开发商为市场好转准备充足的粮草。SOHO中国2011年就一直积极扩展在上海核心区域的版图，在失意北京CBD地块后，终在上海斩获新地。这笔收购是SOHO中国在上海的第10个(2011年第7个)、也是目前收购金额最大的项目。交易完成后，SOHO中国和复星国际各持50%股权。

　　这场年末最后一宗收购案只是当前房地产行业整合的一个缩影，强者更强、大鱼吃小鱼现象频频增多的同时，市场集中度正在发生显著变化。据北京中原地产统计显示，2011年1月-12月上旬股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易(不包含关联交易)，涉及金额超过1300亿元。另外，非房地产主业企业剥离房地产业务也加速推进了房企并购浪潮，几乎支撑起此轮房企并购潮的半边江山。企业并购增加的同时，市场份额分配也明显向品牌房企靠拢。

　　购房者信心继续下滑 房地产企业卖地维持生计

伴随着土地市场冷淡的，还有购房者的信心，2011年4季度世联购房者信心指数为51.8，较3季度下降2.4，降幅超过2011年前三季度降幅之和。

　　土地市场冷淡开局

　　房地产企业卖地维持生计

　　虽然12月以来，大型房企在拍地时少了几分“犹疑”添了些许“豪爽”，外资地产公司也觅得时机，大举进军内地房地产市场，但是这都没有扭转土地市场继续寒冷的局面，2012年伊始，各地土地市场就以冷淡开局。伴随着土地市场冷淡的，还有购房者的信心，2011年4季度世联购房者信心指数为51.8，较3季度下降2.4，降幅超过2011年前三季度降幅之和。

　　北京中原市场研究部统计公开数据显示，全国主要130个城市2011年土地流标数达到了900宗，相比2010年的280宗增长了221%，其中居住类流标达到了420宗，相比2010年的130宗上涨了223%。特别是在11月和12月，全国性的楼市调控见效，房产交易的低迷传递至土地市场，这两个月土地流标数量达近300宗，其中居住类占到了50%。

　　2012年各地土地市场的第一拍情况也不是特别理想，上海1月4日的“两拍”都是以底价成交。当日大连万达商业地产股份有限公司以6.21亿元底价摘得松江区国际生态商务区9号地块。出让面积92683.2平方米，容积率2.5，为商办用地。保证金12420万元，楼板价2680元/平方米。当日出让的大型居住区马桥基地市属动迁安置房26A-08A地块，最后由浙江正达置业股份有限公司以3.15亿元底价摘的，楼板价2918元/平方米。

　　武汉首场土地挂牌出让会就有土地被延期交易，据武汉市国土资源局和规划局网站显示，原定于1月6日出让的27宗约1468亩土地，其中6宗被延期。此外，从2011年年底延期到1月6日挂牌的P(2011)168号、169号、170号、171号、172号、177号和178号七宗地块，也再次因故撤销。

　　北京中原市场研究部分析认为，土地市场冷清，一方面由于新房销售受阻，库存大涨，已经出让的土地频频延迟开工也成为房产商无奈的应对。在销售回款困难的情况下，目前开发商大部分能够利用的融资渠道几乎都已被堵死，在这种情况下，开发商即使有心拿地，也无能为力。中原地产研究总监张大伟表示，2012年的土地出让市场，特别是上半年形势更加严峻，各地若要按期完成本年度供地计划，唯有采取更积极和灵活的土地出让策略，更为理性地评估地块起拍价，才能减缓土地流标率日趋严重的现象。

　　房地产调控的深入让企业不得不卖调土地股权来维持生计，2011年末的证大卖地风波还未平息，1月5日晚间，南京栖霞建设股份有限公司发布公告表示，公司投资参股(持有50%的股权)的南京电子网板科技股份有限公司的旧厂区用地，南京栖霞区迈皋桥街道电子网板厂地块将于2012年2月1日至2月16日公开挂牌出让，出让底价为12.5亿元。

　　伴随着土地市场冷淡的，还有购房者的信心。房地产顾问机构世联地产近日发布报告称，因降价幅度较小不符合预期，2011年4季度世联购房者信心指数为51.8，较3季度下降2.4，降幅超过2011年前三季度降幅之和；而从其下属的两个分类指数来看，4季度现状满意分类指数和未来预期分类指数为49.9和53.8，均处于全年最低水平。其中北京购房者信心指数为45.1，较3季度大幅下降4.4，在一线城市中降幅最大。




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