主题：多渠道融资助跑保利地产

公司债券将助公司开拓更广阔未来

　　 由于今年以来股票市场的持续低迷，很多上市公司的再融资计划被迫搁浅。据统计，今年提出再融资（包括配股、公开增发、定向增发等）方案的１３１家公司没有一家公司付诸实施。因此，创新融资方式被提上议事日程，发行公司债券成为上市公司获取资金的一种有效方式。

　　 日前，保利地产获准发行不超过４３亿元的公司债券，成为了业界关注的焦点。因为业内人士判断，那些有能力多渠道获取资金来源的房地产龙头公司，将有条件抓住行业加速整合的机会拓展更加广阔的成长空间。

　　 房地产是典型的资本密集型行业，由于宏观调控，资金的保障成为地产公司的重中之重，开辟多种融资方式成为地产企业的不二选择，公司债券为房地产上市公司提供了一个新的融资渠道，有利于增强公司融资的稳定性。

　　 保利地产管理层早在去年底就作出了判断，尽管房地产市场的短期调整在所难免，但房地产业中长期向好的趋势没有改变。市场短期的调整对不同区域、不同企业、不同产品将产生不同影响，目前的市场波动将驱使交易价格回归理性，虽然带来一定的短期影响，但更有利于行业长期健康、稳定地发展，这对专业规范的品牌企业而言，既是调整也是机遇。２００８年７月８日，保利地产向社会公告公开发行４３亿元公司债券，本次发行为５年期固定利率债券，目前正处在询价阶段，询价利率区间为６．５０％－７．００％，公司债的票面利率预计将较银行贷款利率低１５－２０％。通过４３亿公司债的发行，可降低保利地产财务费用，改善公司整体债务情况，为其下一步发展提供了良好的资金保障。保利地产明确提出，将继续积极关注由于宏观调控而带来的房地产行业集中度提高的可能性，以把握通过收购兼并或合作开发等方式扩大该公司经营规模的机会。

　　 ０８保利债基本要素

　　 资料来源：保利地产公司债券说明书

　　 公司债券对于房地产公司意义重大

　　 ２００７年８月１４日，中国证监会正式颁布实施《公司债券发行试点办法》，标志着中国公司债发行工作的正式启动。２００７年９月，作为中国资本市场上的首只公司债券———长江电力２００７年第一期公司债券（简称“０７长电债”）以５．３５％的票面利率正式开始发行上市，公司债券在我国徐徐拉开了大幕。

　　 目前，我国房地产企业的融资方式主要是信贷融资、股权融资和债券融资三种。而相对于股权融资和银行贷款来说，债券融资的优势更加突出，吸引力更强。

　　 首先，相比股权融资来说，债权融资程序上更快捷，债权融资成功率更高。２００８年上半年，共计有６家上市公司发行公司债，分别为发行规模１３亿元的０８钒钛债、１２亿元的０８金地债、２０亿元的０８粤电债、２０亿元的０８莱钢债、１１亿元的０８中联债、４０亿元的０８华能债，金额总计为１１６亿元。

　　 其次，相对于银行贷款，债券融资成本更低。目前三到五年期贷款基准利率为７．６５％（含五年），五年以上贷款已调整到７．８３％，加之银行信贷紧缩，对优质企业下浮１０％的优惠已逐渐取消，相比于银行贷款融资，公司债可以在一定程度上节约财务成本。对于保利地产这样几十亿的长期融资而言，一个百分点的差异就可能相差上千万，公司债融资成本上的优势非常显著。从期限上看，公司债一般以中长期为主，将填补短期融资券和企业债券的空白。

　　 再次，公司债所融资金应用灵活，限制较少。发行公司债券的上市公司，可以根据自身的经营情况来自行安排资金使用，如何使用资金属于公司内部事务，资金甚至可以用于偿还银行贷款、改善财务结构等股东大会核准的用途。已公布的公司债预案也说明了这一点。在１１家公司的公司债预案中，只有海油工程一家将募集资金用于特定项目，其余１０家均是用于替换负债和补充流动资金。根据保利地产公司债券说明书，公司拟用１３亿元用于偿还借款，其余用于补充流动资金。

　　 最后，可供企业借债的对象众多，市场化操作更为规范。与企业债相比，公司债的发行重点审查的是企业的信用水平，是债券市场从政府信用向企业信用作为保障的重大转变，意味着公司债融资将更加市场化。同时，商业银行正式或许加入到公司债潜在投资者行列，加上原有的保险公司、共有基金等大型机构投资者，大力发展公司债，符合我国构建多层次融资市场的要求，公司债市场正朝供需双向繁荣的局面迈进。

　　 多种融资渠道保障公司的稳健发展

　　 在宏观政策偏紧的背景下，房地产龙头企业与中小企业相比生存的压力更小，同时也面临着更多的挑战和机会：地产企业资金链偏紧的情况下，如何更好的发展并把握房地产业的调整带来的兼并整合和开拓发展的机会。

　　 作为地产企业，资金是企业的命脉。保利地产以其良好的资信、雄厚的实力获得了更多的融资渠道和资金支持，为自己的发展打下了坚实的基础。

　　 股权融资：保利地产在国内Ａ股市场上市后，成功地打通了资本运作的渠道，财务抗风险能力和偿债能力明显增强。公司去年同期成功进行了７０亿的公开增发；

　　 债权融资：此次４３亿公司债的发行，为公司下一步发展提供了良好的资金保障；

　　 银行融资渠道通畅：公司已经与国内四大行及光大银行、招商银行等股份制商业银行建立了“总对总”授信。银行贷款６０％为基准利率，３０％为下浮５－１０％，１０％为上浮５－１０％，公司良好的资信将确保仍将继续获得银行的支持。目前公司拥有尚未使用的银行授信额度超过１００ 亿元；

　　 保利集团资金支持：保利集团目前为公司提供的资金余额超过１３ 亿元。另外保利集团已设立了保利财务有限公司，公司参股１０％，未来将为公司提供更多的融资渠道和资金支持；

　　 信托融资：公司与信托机构累计发行了三次信托产品，融资超过３亿元。

　　 ２００８年４月１７日，四大国有商业银行和民生银行在广州市发布了第七届（２００８年度）广东地产资信２０强，保利地产的资金实力和信用记录，获得了评审委员会的一致认可，荣登第一名。

　　 公司流动性较为充裕，资金压力远小于来自于宏观方面的推断。０８年公司一季报显示资产负债率为７１．８％，若剔除预收款项，真实负债率仅４４．８％。保利地产负债结构也比较合理，偿债风险低，在总负债中，预收款项占比为３７．６％，银行贷款占比为４７．９％。




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