主题：地产：政策松绑及行业发展趋势分析

[FACE]ico2.gif[/FACE]
　　 [FACE]ico3.gif[/FACE]6月份，我们重点跟踪的大城市中，上海、杭州、深圳、广州、武汉、重庆等地住宅成交量较5月明显萎缩，同比下降35%-50%。在传统5月销售旺季过去后，6月份全国楼市成交情况进一步恶化。我们预计，如果没有明显外部刺激，7月楼市销量仍将维持在6月的水平。若开发商普遍采取降价促销方式，则有望推动成交量回升。
　　 我们认为，造成近期地产股走势跌宕起伏的主要原因，是市场对于紧缩货币政策会否放松的预期在变换闪烁。我们认为，在当前经济环境下货币政策大幅放松和进一步收紧的可能性都不大。若下半年紧缩政策松动，将增强资金紧张的开发商抵御楼市调整的能力，其降价销售的动力不复存在，间接后果是延长挤出房价泡沫的调整时间。此外，对房企的信贷松动，并不能改变房价过高、自住需求购买力不足的现实，同时未必能扭转大众对于房价下跌的预期，因此对改善楼市低迷的作用有限，难以实际增强地产公司的盈利能力。
　　 另一方面，近期市场对于政府是否应该出手救市的争议越来越大。我们认为，政府此时救市，有可能造成房价再度非理性上涨，楼市泡沫膨胀得更加剧烈，并最终导致崩盘的结果。我们认为顺应市场自身的调整才能使行业未来更健康的发展。
　　 至于另外两个促使地产股上涨的基本面因素：一是估值，二是部分公司公布了靓丽的中期业绩预告。但是这两个因素在市场悲观的情绪下并不能起到支撑股价的实际意义。

[FACE]ico3.gif[/FACE] 建设部摸底房地产调控，紧缩货币政策会否放松
　 对于紧缩性货币政策会否放松，我们认为，在政府仍把控制物价作为重要调控目标、且目前生产资料价格同比快速上升的情况下，紧缩政策大规模放松不太可能；但同时鉴于宏观经济存在下滑风险，政府对于进一步出台紧缩政策也必然十分谨慎。另一方面，如果下半年信贷政策的确有所松动，则无疑增强了资金紧张的开发商抵御楼市调整的能力，降价销售的动力不复存在。我们认为，如此必将延长市场挤出房价泡沫的调整时间。同时，该政策不能改变自住需求因房价过高而购买力不足的现实，对于扭转大众对短期房价预期的作用难以判定，因此未必能改变销售不畅的局面，实际增强地产公司的盈利能力。

[FACE]ico3.gif[/FACE]深圳官方研究机构呼吁救市引争议
　　 我们认为，国家政策的目标始终是稳定房地产市场，处于短期调整中的房地产市场并不是处于崩盘的危机中，而恰恰是前期房价涨幅太高的结果，政府不应阻碍市场的理性回归。现在房地产市场短期的调整是良性的，并不会造成银行乃至整个经济的危机。其次，开发商在自身资金链紧张的情况下仍不愿意降价销售，期待政策支持市场回暖是其中重要的因素之一。如果政府真的救市，有可能造成房价再度非理性上涨，非但使得前期调控成果化为乌有，同时亦将使房地产市场泡沫膨胀得更剧烈，其最终可能导致的崩盘结果相信是政府不愿意看到的。因此，我们认为政府不应救市，顺应市场自身的调整才能有效释放房地产泡沫。

[FACE]ico3.gif[/FACE] 深圳楼市“断供”风波会否“绑架”银行
　　 但从实际情况看，目前房价下跌最为严重的珠三角，只有深圳和东莞出现了三分之一的跌幅，全国其他城市的房价下跌并不算严重，负资产的情况还极为罕见。其次，断供的也只是极少数现象。断供不但意味着首付和前期还贷的白白损失，还将影响到个人信用，使贷款者面临法律诉讼风险；同时断供并不意味着债务的消失，银行对按揭贷款具有无限追索权，因此一般人不到万不得已不会选择断供。据了解，目前部分购房者其实是在所购房产缩水严重的情况下，将“断供”作为要挟开发商补偿或者退房的手段。媒体报道的这起案例，业主在购房时仅付一层首付即获得了银行按揭贷款，因为开发商为促销替客户代垫了一成首付，因此业主与开发商签订的购房合同存在欺骗成分，实际上是无效的。

[FACE]ico2.gif[/FACE] 近两周楼市成交情况回顾
北京：供应量持续放大，成交量与前期持平
上海：价格保持坚挺，销量萎缩情况进一步凸现
深圳：成交价格回落，市场低迷依旧
广州：豪宅成交拉升均价，市场并未回暖
天津：价格再度回升，销量与前期持平
杭州：价格高位运行，成交量继续低迷
武汉：降价促销后，成交量明显放大
重庆：房价回升，销量下降
厦门：价量齐跌，市场极度低迷

[FACE]ico2.gif[/FACE] 万科6月份销售数据点评
　 2008年6月份，万科实现销售面积44.8万平米，销售金额43.7亿元，分别比0年同期减少38.0%和22.8%。2008年1-6月，公司累计销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元，分别比07年同期增长15.0%和38.1%。同时公司6月新增了位于苏州和沈阳的两个项目，新增项目储备权益面积63万平米，平均楼面地价2250元/平米，拿地速度较5月明显减缓。可以说6月份万科的销售数据并不理想，销售面积和销售额无论同比还是环比都出现了20%-40%的下滑。但从销售均价来看，6月公司出售楼盘的成交均价为9754元/平米，同比上升24%，环比上升6%。6月份万科展现的销售情况与我们跟踪的全国重点城市的表现情况较为一致，公司下半年销售情况将对全年及09年上半年业绩产生较大影响，基于我们对公司战略决策、及管理和营销能力的信心，暂时维持对公司08和09年0.76元和1.1元的盈利预测，维持推荐的投资评级。
　　 同时万科还公告了首期限制性股票激励计划奖励基金补充购入公司股票事宜。公司06、07和08年度奖励基金在07年分红派息后获得的现金红利于近日再次在二级市场上购入了本公司的股票，平均购入成本约9元/股，而前次6月购买成本约12.5元/股。股权激励基金选择在此时出手，反映了管理层认为目前股价被低估的态度。


【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。