主题：深圳炒房者深谙银行规则：时断时续供楼增加 价格再降就断供

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深圳市国土资源与房产管理局的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》，显示深圳房价领跌全国，6月份新建商品住宅均价每平方米11159元/㎡，比去年10月份的高峰下跌36%，已跌回一年前，而楼市的交易量今年全年住宅销售面积可能在350万平方米左右，仅相当于1997-1998年间的水平。

“断供只是个别楼盘出现的现象，整体上断供情况并不严重，”深圳市银监局的一位官员接受本报采访时表示。至于情况是否会恶化，他表示，这还要看深圳房价的走势。

断供只是冰山一角。根据深圳银行业内人士估算，由于房价暴跌，2007年9月、10月和2008年3月时间段成交的一、二手房风险资产，以一手房两成首付，二手房三成首付计算，对应的银行贷款规模分别达71.47亿元和123.62亿元。

银行最为担心的是房价下跌引起更为严重的企业贷款不良率上升，开发信贷进一步紧缩。

谁之过？

沸沸扬扬的“断供门”中，频频上镜的是布吉的英郡年华、东角头的半岛城邦、澳城、泰华阳光海以及碧水龙庭，南海玫瑰园等项目，曝光的已断供或宣布即将要断供的业主约为150多名。

然而大部分上镜的业主们，并未显示其资产状况极度恶化，需要申请破产，他们的主要理由还是“房价下跌，房子成为负资产。”这种违约被银行认为是“理性违约”，违约的边界为房价下跌30%，并且以投资客为主。

“自住型的业主在购房时，已经计算了其按揭需要的支出，所以对房价变动的承受力比投资客户强，对价格下降也不是那么敏感；而炒楼者的心态是赚取差价，所以供楼时间一般不超过一年，对自己的经济能力估计不足，并且其主要目的是房价上升，成为负资产之后就会选择理性断供。”农业银行深圳分行一家支行的行长分析认为。

有人在网上发文，提出潜在的断供资产规模已经上千亿。对此，上述农行人士反驳说，深圳各大商业银行总的贷款额去年为2200亿元，断供主要集中在7-10月成交的人群，7-10月成交量并没有达到全年的一半，再排除自住型购买，过千亿之说并不能站住脚。

众多出现断供的楼盘，大都存在一些相似特征，首先是开发商前期盲目定价，英郡年华项目最高时价格达到了13000元/㎡，而目前价格为6888元/㎡，降价幅度达47%，甚至开发商承诺送装修，家私家电，每十户送一部车。

据记者调查统计，超过危险边界，降价幅度超过30%的楼盘主要分布在宝安、龙岗两区，其中有的项目降价幅度达40%，如金泓凯旋城二期，另还有金海华府降价幅度在27%-33%之间，富通城四期降价37%，中海西岸华府32%，珠江旭景佳园30%，龙城国际二期30%。关内的项目调整幅度较小，但南山、盐田也有降价近30%的楼盘。

“断供者多集中在这些区域，也是因为去年7-10月楼价顶峰时期，成交主要集中在这些区域。”上述农行人士表示，这一时期购房的客户都已被银行列为重点检测对象。

另一些楼盘则因为炒家盛行，如半岛城邦，2006年2月开盘，4天售罄，开盘均价12000元/㎡到13000元/㎡，一年后由于“西部通道”概念，被炒高至二手成交均价接近3万元，最高价楼王的挂盘价格达到5万元，甚至高于隔海相望的香港屯门。而目前该项目的入住率仍然不高，仅小户型产品较为充实。

银行也难辞其咎。2006、2007年时银行积极争夺个贷市场占有率，放贷时虚高评估，甚至还存在零首付、开发商垫资首付的极端案例，并且对贷款人的收入也审查不严。英郡年华的业主李小姐表示，她仅付了6万元，就购买了成交价为102万元的房子，开发商垫付另外一成，而跟她一起断供的业主也是同样情况。

这一切为今日的难以为继埋下了伏笔。

风险敞口有多大？

断供已经出现，而“断断续续地供”则更是在不断增加。

本报记者分别询问深圳市银监局以及中行、农行、建行的部分人士。他们解释说，银行将贷款的信用评级分为五级:正常、关注、次级、可疑、损失，后三种被计入不良率，而银行确认断供需要六个月，在停止月供90天以后发出催款通知，调整评级至关注，再三个月后定为不良。

如此，银行的不良率表现在帐面上需要历时半年，即目前不会在帐面上显示。

一些熟悉银行规则的投资客采取“断断续续”的供楼方式，供一个月，停两个月，既保住物业，同时也观望市场，如果价格继续下行，则可能真正断供。

此外，据人民银行深圳中心支行的数据，一季度深圳全市个人住房不良贷款余额比去年末增加了0.81亿元，不良率0.58%。



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