主题：保利地产：积累铸就成功 王者归来

一、公司基本情况



保利房地产(集团)股份有限公司注册地址为广州市东山区执信南路3号通建大楼第三、四层，办公地址为广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场29-33层，主营业务为房地产开发、销售、租赁及其物业管理，总股本为24.52亿股，截至2008年6月30日，公司总资产为476.18亿元，净资产为128.73亿元。



二、基本财务数据



2008年上半年，在全国房地产市场处于观望的情况下，保利地产(600048,股吧)营业收入同比增长156.4%，达到53.81亿元，净利润增长381.01%达到14.35亿元是一个比喜人的业绩。而且公司在销售快速增长的同时，销售毛利率从去年同期的39.8%增长到46.9%，增长7.1个百分点，说明公司发展跨上了一个新台阶。公司取得如此好的成绩和前几年的投入以及房地产市场这两年的突飞猛进是息息相关的，是公司自身积累的结果，也是行业发展的宠儿。



表一 保利地产盈利指标数据 单位：亿元人民币



项目
2008年上半年
2007年上半年
2007年下半年
同比增加
环比增加

营业收入
53.81
20.99
60.16
156.40%
-10.56%

营业成本
28.57
12.63
37.28
126.15%
-23.35%

营业税金及附加
6.01
2.19
6.20
174.20%
-3.12%

净利润
14.35
2.98
13.30
381.01%
7.91%

利润总额
18.30
5.01
19.02
264.93%
-3.79%

毛利率
46.90%
39.80%
38.04%
7.10%
8.86%




2008年6月30日，公司总资产达到476.18亿元，比期初增长16.44%，说明公司在今年上半年仍然处于快速扩期，同时高速扩张使公司银行借款总额上升6亿元，达到18亿元，增长近50%，而且公司的资产负债率也增加2.13个百分点，达到72.97%，公司偿债风险增加。



表二 保利地产资产负债数据 单位：亿元人民币

资产负债科目
2007年12月31日
2008年6月30日
比期初增长

总资产
476.18
408.95
16.44%

净资产
128.73
119.25
7.95%

银行借款总额
18.14
12.16
49.22%

资产负债率
72.97%
70.84%
增加2.13个百分点




随着公司总资产的急剧扩张，公司短期偿债能力快速下降，截至2008年6月31日，公司流动比率比年初增加0.32达到2.46，不过反应更短期偿债能力的速动比率降低0.12达到0.54。短期公司资金处于紧张状态，公司再发展需要考虑资金问题。



表三 保利地产主要偿债指标 单位：亿元人民币

项目
2008年6月30日
2007年12月31日
增减

货币资金
36.18
46.26
-21.79%

存货
368.70
280.84
31.28%

流动资产
473.21
406.22
16.49%

总资产
476.18
408.95
16.44%

流动负债
192.01
189.10
1.54%

流动比率
2.46
2.15
增加0.32

速动比率
0.54
0.66
减少0.12

资产负债率
72.97%
70.84%
增加2.13个百分点




我们考察了公司近3年现金流量表，保利地产近3年来经营活动产生的现金流量净额一直处于大额净流出，每年都在40亿元以上，而公司的资金来源更多的是靠筹资来获得，公司目前这种发展模式必然不能长久，不过从投入上来看，公司目前已到了业绩的收获期。



表四 保利地产现金流量分析 单位：亿元人民币



项目
2008年上半年
2008年第一季度
2007年
2008年

经营活动产生的现金流量净额
-64.48
-5.52
-93.76
-40.22

投资活动产生的现金流量净额
-0.55
0.85
-1.17
-2.16

筹资活动产生的现金流量净额
54.95
12.74
131.99
44.44


三、同业比较



随着国家宏观调控的深入，特别是2007年下半年从紧的货币政策实施以来，全国房地产开发景气开始持续下降，全国各大城市房地产交易面积普遍同比有较大幅度的下降，房地产市场观望严重。如图一所示，全国房地产开发景气指数已经连续五个月下降。



房地产行业一直以来以暴利吸引了诸多非房地产行业的公司参与，从表六中我们可以看到，已经披露半年报的这几家公司净资产收益率均处于较高的水平，其中苏宁环球(000718,股吧)净资产收益率高达33%，最低的银基发展(000511,股吧)也达到7.9%，且除保利地产2007年增发稀释净资产收益率外，各公司净资产收益率均呈上升态势，说明行业盈利水平仍在扩大。



表五 已披露半年报房地产公司净资产收益率



公司名称
2008年上半年
2008年一季度
2007年
2006年

滨江集团
12.57%
1.08%
40.92%
30.05%

银基发展
7.90%
10.93%
6.70%
6.70%

苏宁环球
33%
11.99%
27.25%
14.61%

保利地产
8.03%
8.03%
12.49%
18.46%




保利地产规模处于行业前列，销售毛利率也考前，不过前期的高投入能否给公司带来高回报还要看目前房价走势。



表六 已披露半年报房地产公司营业利润率比较 单位：亿元人民币

公司简称
营业收入
营业利润
毛利率
占主营业务收入比例

滨江集团
12.73
5.28
41.47%
97.81%

银基发展
4.96
2.29
46.23%
98.45%

苏宁环球
19.77
9.27
53.12%
97.56%

保利地产
52.22
24.03
46.01%
97.06%


四、风险与机会



一、风险



1、去年以来为有效抑制宏观经济过热和物价过快上涨，国家加强了宏观调控力度。如国家出台更为严厉的宏观调控措施，将影响行业信心，抑制消费者需求，最终影响行业发展。



2、随着通货膨胀的持续，建筑材料、人工、机械费用不断上涨，公司将面临开发成本增加的风险。



3、在国际与国内经济形势不确定和宏观调控持续的情况下，房地产市场的调整可能仍将持续一段时间，公司将面临一定的销售压力。



4、公司现有项目面积2402.14万平方米，计划总投资1050.33亿元，总投资是公司现有总资产的2.2倍，净资产的8倍，在当前宏观经济偏紧的情况下，公司的资金链将会受到巨大的考验。



二、机会



1、中国宏观经济增速仍处在平稳较快增长的阶段，城市化进程不断加快、城市人口不断增加和居民可支配收入水平不断提高，中国土地供将持续偏紧等支持房地产行业快速发展的根本因素未发生任何改变，房地产行业中长期始终看好。



2、公司专业化程度高，品牌效应较好，抗风险能力强。



3、经过近几年不断的投入，公司现在已经进入收获期，只要房地产市场不发生剧烈调整，公司都能取得较稳定的业绩。


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