主题：保利地产 规模扩张凸显资金压力

保利地产(600048)25日公布中报，上半年净利润为10.34亿元，同比增长272.18%，每股收益为0.42元／股，同比增长223.08%。

　　
　　 结算面积增长180.88%，净利润率提高12.45个百分点，这保证了公司业绩的快速增长。公司的佛山保利水城，重庆香槟花园，沈阳保利花园，包头百合花园以及广州保利心语花园和保利康桥等项目2007年已售未结算面积的大量结算。净利润率从2007年中期的14.21%提高到26.67%，除了期间费用率降低2.53个百分点外，更大的原因在于房地产结算项目的毛利率提高了6.29个百分点。而在结算均价下降的情况下，毛利率的提高，主要缘于结算产品中商业和中高档产品较多。

　　
　　 保利地产2008年前6个月销售面积和销售金额分别同比增长39.42%和34.53%。销售业绩仅次于万科，好于行业水平。销售业绩较好，原因在于公司77%的销售业绩来源于二线城市以及调整幅度较小的重庆、上海和北京等一线城市。尽管2008年中期结算收入多来源于2007年已售未结算面积，但2008年上半年131.4万平方米的销售面积，与2007年已售未结转面积132.95万平方米，基本持平，因此良好的销售业绩将保证公司2009年业绩持续。

　　
　　 从中报数据来看，公司短期现金支付能力较同期有所下降，资金缺口约4.56亿元。若假设2008年新增土地规模与2007年持平，新增土地楼面地价893.39元/平方米（2008年上半年新增土地楼面地价），按照65%的地价款支付比例，同时截至2007年底短期借款、一年内到期负债以及未支付需在1年内支付的工程款和土地价款，均在2008年支付，公司需要支付207.25亿元。依据2007年货币资金、2008年上半年的销售额以及43亿元公司债，在没有考虑2008年新增工程款以及2008年新增借款的情况下，保利地产资金缺口为11亿元。因此，在不进行直接融资的情况下，下半年新增土地价款及2008年新增工程款的支付，将依靠借款来支付。

　　
　　 土地成本低廉，营运能力有待改善。2008年上半年，公司新增土地储备412万平方米，平均楼面地价约893.4元/平方米，较2007年5－12月新增土地楼面价下降69.54%。土地成本低廉，考虑保利地产的品牌优势，公司未来高毛利率仍将持续。截至2008年6月30日，公司规划总建筑面积为2402万平方米，分别为2007、2008预计新开工面积的5.85和3.81倍，土地储备速度相对快于开发能力，未来提高营运能力将是公司经营的重点。

　　
　　 假设2008年上半年销售额及2007年预收账款全部结算，预计2008年净利润将为31.71亿元，较2007年增长112.97%，因此公司2008年业绩高增长将有保证。


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