主题：中银国际：保利地产(600048)土地资源充裕 优于大市

净利润同比增长122%。保利地产公告08上半年净利润同比增长272%至10.34亿人民币(每股收益：0.42人民币)，基本符合我们的预期，收入同比增长156%至53.8亿人民币。期内，公司结算面积达到了657,500平方米，结算收入52.2亿人民币，房地产开发业务毛利率同比提高6.20个百分点至46%。08上半年已结楼盘均价较去年全年均价增长18%至7,934人民币/平方米。

　　08年收入中94%已被锁定。08上半年保利地产实现销售/预售面积131.4万平方米(同比增长39%)，合同销售金额107亿人民币(同比增长34.5%)。截至08年6月底，已售但未结面积达144.6万平方米，合约预售收入130亿人民币，已锁定我们对其全年收入预测的94%。维持盈利预测不变。

　　销售能力良好，业务结构全面。在许多内地大城市楼市回冷的背景下，保利地产仍显示出了良好的销售能力。08上半年公司完成了其为全年所制定销售及新开工面积目标的44.6%和44.1%。我们认为保利有望成为今年为数不多的可以达成年初制定经营目标的地产开发商之一。此外，公司已打造了全方位的业务结构以分散与单一住房物业开发经营相关的风险。截至08年6月底，公司拥有投资物业（主要位于广州）120万平方米，包括写字楼、展览中心、商业单位和5星级酒店，将在明年贡献经常性收入。

　　土地资源充裕，扩张态度积极。保利地产以36.8亿人民币的土地成本收购了总面积203万平方米，建筑面积412万平方米的8个楼盘。平均成本870元/平米，比去年平均地价低了60%。在08年6月底，公司拥有可结算建筑面积1,800多万平米，足够未来2年半的新开工所需。

　　财务状况。截至上半年末，保利地产的净负债比率由1季度末的115%上升到了141%。上半年营运自由现金流为64.5亿人民币。公司可以通过不同的融资渠道来缓解迅速扩张带来的压力。上半年公司净新增银行贷款62亿人民币，并且于7月成功发行了43亿人民币的公司债。此外，最终控股股东——保利集团及相关企业的财务支持也发挥重要作用。近日公司公告与保利金融公司就近20亿人民币贷款达成协议。凭借上述资金来源，公司可以在积极扩张的同时有效控制财务风险，把握行业整合机遇，以较低的价格收购土地。

　　维持优于大市评级。在市场走软的环境下，公司显示出极为有效的执行能力、强大的财务支持和与母公司当地政府的良好关系。我们认为公司将成为行业整合的主要受益者。对保利地产维持优于大市评级。


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