主题：万科A的客观分析！

[FACE]ico1.gif[/FACE]放眼全国房地产行业，大部分城市房价开始明显回落，其中珠三角回落幅度最大，除北京和上海外，其他一线城市也出现了房价明显的回落，成交量明显减少。断供，和抄房者的资金链问题也时常被报道，退地也发生在长沙，甚至有众多传闻表示，相当部分上市地产公司的资金链出现了问题..................

针对以上种种现象表明，地产行业已经进入回落周期，但鉴于中国商品房普及率还很低，城市化进程还有很大空间，长期来看，房地产行业必然还有很好的发展潜力。因此，此次调整可理解为行业洗盘的好机会，会出现强者恒强的局面。现在的关键问题是：这次行业回落会持续到什么时候[FACE]ico4.gif[/FACE]，由于抄房导致空置的房子释放后，对供求关系影响有多大？[FACE]ico4.gif[/FACE]会到什么程度，这个才是问题的关键。

既然我们认为房地产行业经过这次短期（或者中期，但绝不是长期）调整后，会有更稳定和健康的持续发展，那我们作为股民，需要做的是什么？唯一需要做的是判断，调整会到什么时候结束，股价会回落到什么水平（当然这个和大盘有关）？什么时候是出手的时候？这个才是关键。[B]不过作为个人观点，目前，地产行业回落还没有达到极限，但地产股跌幅已经相当深，目前可能随大盘有反弹机会，但依然是短线机会，还不是战略建仓的好时机，[/B]以上为个人观点，欢迎各位岛友回复讨论。

[B]2008年7月19号更新[/B]
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综合以下定性和数据分析，我们分析认为：房地产不仅行业未来发展依然有巨大空间，而且利润率也相当有吸引力。就拿去年万科的主营利润率来说好了，达到了40%左右，试想现在有多少上市公司的主营利润率能到到40%呢？因此我们依然看好房地产行业中长期的发展前景，尤其是目前行业非理性的暴跌，更是给我带来了机会。

针对地产行业的投资机会我们目前需要做的是：选择好适当上市公司，找好买点，逢低介入，而目前房地产行业中四大巨头“招保万金”是公认的四大巨头，其中万科又是大众认可度最高的企业，由于近期地产行业景气回落的预期和前段时间地震捐款事件的影响，万科A的股价不仅领跌大盘，而且也领跌以上四大地产巨头，面对这种非业绩因素的非理性下跌，给各位岛友传出的信号只有一个----逢低逐步介入，既可以做短线超跌反弹也可以中长线战略布局（除权后9元以下可以开始分批介入，越跌越买
。

由于市场预期国家宏观调控，房地产行业已经进入了行业顶峰，即将出现行业拐点，纷纷预期楼市将下降，钢铁，水泥继续涨价加上大盘中期大调整的原因。自从去年一季度开始，地产行业就一直受到市场的打压，到目前为止，大部分股价不到高点的一半，其中万科从42块多跌到了目前20元不到，而目前指数3500点是最高点的60%左右，显然跌幅大与市场平均水平，而且目前并没有止跌现象。

但我们静下心来自己分析，首先，房地产行业真的是夕阳行业了吗？未来需求呈现萎缩了吗？大家在城市的只要看看周边还有多少人没有房，多少人不惜一切代价梦想有套房，中国小城镇的商品房比例还只占到多少，中国城市化进程还有多远的路要走，就知道了，关于这个需求是否萎缩我想就不用我多说了。至于宏观调控，我们搞弄明白国家宏观调控的目的是什么？国家宏观调控的目的决不是要打压行业，使房地产行业进入萧条周期，只是调控房地产不要持续的出现爆炸式增长，因为那样不健康，调控行业结构更加优化，推进行业兼并重组，培养有国际竞争力的强者恒强的国际企业。

鉴于以上判断和分析，我们认为未来10年内，随着中国城市化进程的持续，房地产行业需求依然将保持20%左右的增长。当然，不可能再发生过去两年那样的爆炸式增长，但也不会出现部分分析师所说的，行业进入调整阶段，行业只是经过爆炸式增长后，进入平稳健康的发展阶段，当然这个阶段会有一批小公司被兼并，从而出现强者越强的局面。

既然行业需求未有萎缩，国家也没有说要淘汰该行业，只是想维持行业平稳健康的发展，这样来看，我们唯一需要考虑的是，原材料涨价了，房地产产供求关系出现改善，房价下降后，房地产行业是否还能保持适当的利润。鉴于以上分析需要，我咨询了一些房地产行业内部的朋友，得到如下数据：

我从业内调查得知，上海的平均每平米的建筑成本在3000--5000之间，而上海的房价是多少？动不动就是2万一平米，即使放开上海这类大城市不说，看看小城镇，比如县城，拘我的调研结果，县城级的平均每平米的成本约在800元左右，而现在县城的平均房价也在1500附近，基本还是有100%的利润。即使考虑刚才涨价，水泥涨价，就算未来一年所有成本涨20%好了，即使企业管理能力没有提高，这样折算起来还是有80%以上的利润，大城市由于土地的稀缺性，利润更高。


综合以上定性和数据分析，我们分析认为：房地产不仅行业未来发展依然有巨大空间，同时利润率也相当有吸引力，就拿去年万科的主营利润率来说好了，达到了40%左右，试想现在有多少上市公司的主营利润率能到到40%，因此我们依然看好房地产行业，尤其是目前行业非理性的暴跌，更是给我带来了机会。我们目前需要做的是选择好适当上市公司，找好买点，逢低介入，而目前房地产行业中四大巨头“招保万金”是公认的四大巨头，其中万科又是大众认可度最高的企业，由于近期地震捐款事件的影响，股价不仅领跌大盘，而且也领跌以上四大地产巨头，面对这种非业绩因素的非理性下跌，给各位岛友传出的信号
只有一个----逢低逐步介入，既可以做短线超跌反弹也可以中长线战略布局。



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2008/08/02 - 14:01:17 喜欢牛 大牛好,我是喜欢牛,嘿嘿
2008/08/02 - 14:03:33 喜欢牛 受熊市的影响,大家聊天的热闹消失贻尽,
2008/08/02 - 14:04:59 喜欢牛 大牛,在不在?
2008/08/02 - 14:05:37 大牛股
2008/08/02 - 14:05:44 大牛股 在呢
2008/08/02 - 14:06:04 大牛股 呵呵，周五下午那一拉，让你高兴了吧？
2008/08/02 - 14:06:09 喜欢牛 你的反应有些迟缓哦,
2008/08/02 - 14:06:18 大牛股 周末人是少点的，开盘时人比较多
2008/08/02 - 14:06:34 大牛股 在看文章呢
2008/08/02 - 14:06:47 大牛股 长安汽车集结号！ http://www.jrdao.com/forum-20000625.html
2008/08/02 - 14:07:22 喜欢牛 我也刚才转了一转,地产板块的压力太大,做空者多矣,
2008/08/02 - 14:07:43 大牛股 是的
2008/08/02 - 14:07:50 大牛股 地产目前还不是做长线的时候
2008/08/02 - 14:07:54 大牛股 还没有买入信号
2008/08/02 - 14:08:51 大牛股 地产行业整体回落中
2008/08/02 - 14:08:52 喜欢牛 目前最有操作可行性的当属纺织板块了吧,
2008/08/02 - 14:08:59 大牛股 行业景气整体回落中
2008/08/02 - 14:09:07 大牛股 尚不具备机会
2008/08/02 - 14:09:23 大牛股 属于风险大于机遇时期
2008/08/02 - 14:09:34 大牛股 纺织也是短抄
2008/08/02 - 14:09:48 大牛股 未来难成领军热点
2008/08/02 - 14:09:58 大牛股 不过下周3G可能不错
2008/08/02 - 14:10:48 喜欢牛 奥运已经不能成为期待,3G何以成为热点呢?
2008/08/02 - 14:11:13 大牛股 中电信今天公布了收购C网时间表
2008/08/02 - 14:11:37 大牛股 加上次前奥运期间承诺3G商用
2008/08/02 - 14:11:43 大牛股 可能得到抄做
2008/08/02 - 14:11:53 大牛股 你认为呢？
2008/08/02 - 14:12:45 喜欢牛 南电信,北网通,恐勉为其难
2008/08/02 - 14:14:24 大牛股
2008/08/02 - 14:14:41 大牛股 这个和收购C网有什么关系？
2008/08/02 - 14:15:18 大牛股 喜欢牛
2008/08/02 - 14:15:21 大牛股 跑了/
2008/08/02 - 14:15:42 喜欢牛 没,在看.
2008/08/02 - 14:16:18 大牛股 南电信,北网通 应该和下周的抄做没关系
2008/08/02 - 14:16:30 大牛股 另外 ，周末到现在为止
2008/08/02 - 14:16:37 大牛股 还没出现实质利好
2008/08/02 - 14:16:43 大牛股 但一些小利好还是不断的
2008/08/02 - 14:16:54 喜欢牛 那电信收购C网的时间表说明什么呢?
2008/08/02 - 14:16:55 大牛股 宏观调整真的出现了松动！
2008/08/02 - 14:16:58 大牛股 这个是事实
2008/08/02 - 14:17:08 大牛股 没有具体意义
2008/08/02 - 14:17:23 大牛股 只是可能对联通股价有刺激
2008/08/02 - 14:17:37 大牛股 还记得，联通公布方案后联通的走势？
2008/08/02 - 14:17:49 喜欢牛 小胡的讲话应该是各大日报的社论没起到安抚民心的作用而出,
2008/08/02 - 14:18:29 喜欢牛 没实质性的利好政策出台,
2008/08/02 - 14:18:38 喜欢牛 他们在休息嘛,
2008/08/02 - 14:19:54 大牛股 也不能说没有
2008/08/02 - 14:20:07 大牛股 纺织出口退说不就是的？
2008/08/02 - 14:20:21 大牛股 下半年贷款额增加不就是的？
2008/08/02 - 14:20:32 大牛股 这些都是政策松动的迹象
2008/08/02 - 14:20:44 喜欢牛 那应该是早前的,周三或周二出的,
2008/08/02 - 14:20:48 大牛股 只是还没有直接的针对股市的利好出来
2008/08/02 - 14:21:23 大牛股 但也别忘了，此次宏观调空也并没有直接针对股市的调空
2008/08/02 - 14:21:39 大牛股 而只是股市对经济调空的一种预期和兑现
2008/08/02 - 14:21:45 大牛股 如果这种判断成立
2008/08/02 - 14:21:53 大牛股 那现在经济调空松动
2008/08/02 - 14:21:58 大牛股 实质松动！！~
2008/08/02 - 14:22:05 大牛股 则可理解成实质利好
2008/08/02 - 14:22:11 大牛股 只要这种松动持续下去！
2008/08/02 - 14:22:24 大牛股 加上奥运刺激
2008/08/02 - 14:22:29 大牛股 行情还是值得期待的
2008/08/02 - 14:22:40 大牛股 其实贷款松动
2008/08/02 - 14:22:43 喜欢牛 贷款松动并非什么利好政策,而是各大商业银行生存惟坚的一个解脱方法.
2008/08/02 - 14:22:48 大牛股 对地产是实质利好
2008/08/02 - 14:23:05 大牛股 周五下午那一轮，地产领涨就是证明
2008/08/02 - 14:23:12 大牛股 你太悲观了
2008/08/02 - 14:23:20 喜欢牛 不会,现在断供议论也多,
2008/08/02 - 14:23:25 大牛股 这个对经济就是利好
2008/08/02 - 14:23:40 大牛股 我正在写一篇文章
2008/08/02 - 14:23:47 大牛股 会讨论到这个问题
2008/08/02 - 14:23:58 大牛股 断供 不可怕
2008/08/02 - 14:24:08 大牛股 你也提到过
2008/08/02 - 14:24:18 大牛股 那只会导致行业洗盘
2008/08/02 - 14:24:29 大牛股 并不会导致行业长久的没落
2008/08/02 - 14:24:33 大牛股 房子人还是要要的
2008/08/02 - 14:24:41 大牛股 除非经济崩溃
2008/08/02 - 14:24:47 喜欢牛 问题是楼市价格狂跌,银行的贷款回收不了,放贷成为商业银行一痛,
2008/08/02 - 14:24:55 大牛股 我们不需要担心断供
2008/08/02 - 14:25:08 大牛股 我现在唯一担心的是------
2008/08/02 - 14:25:18 大牛股 空置率问题
2008/08/02 - 14:25:36 大牛股 如果真是住房断供
2008/08/02 - 14:25:43 喜欢牛 我的朋友大多是商业银行的,他们现在不敢放一分钱,都把钱交给人行,
2008/08/02 - 14:25:48 大牛股 只要经济不崩溃，他们还是需要买房的
2008/08/02 - 14:26:00 大牛股 我担心的是，那些抄房的
2008/08/02 - 14:26:09 大牛股 那些空置的房子
2008/08/02 - 14:26:12 大牛股 到底有多少
2008/08/02 - 14:26:23 大牛股 会不会真的改变市场供求关系
2008/08/02 - 14:26:37 大牛股 喜欢牛: 问题是楼市价格狂跌,银行的贷款回收不了,放贷成为商业银行一痛,
2008/08/02 - 14:26:40 喜欢牛 很明显,供大于求,这是不争事实,
2008/08/02 - 14:26:46 大牛股 这个说明什么呢？
2008/08/02 - 14:27:00 大牛股 这个对地产影响不大
2008/08/02 - 14:27:06 大牛股 只要需求和消费能力在
2008/08/02 - 14:27:10 大牛股 喜欢牛: 很明显,供大于求,这是不争事实,
2008/08/02 - 14:27:10 喜欢牛 银行的生存受到威胁.
2008/08/02 - 14:27:15 大牛股 是的，如果这个成立
2008/08/02 - 14:27:20 大牛股 那到是个担忧
2008/08/02 - 14:27:31 大牛股 供真的大于求吗？
2008/08/02 - 14:27:44 喜欢牛 当然,
2008/08/02 - 14:27:47 大牛股 空置房子多？还是最近两年需要房子的需求多
2008/08/02 - 14:27:52 大牛股 这个才是问题的关键
2008/08/02 - 14:28:04 大牛股 你有数据
2008/08/02 - 14:28:11 大牛股 我现在还没有这方面的数据
2008/08/02 - 14:28:29 喜欢牛 这个求是人们对生活高质量的追求的欲望在增加,
2008/08/02 - 14:28:42 喜欢牛 我有,只不过是非官方的,
2008/08/02 - 14:29:09 喜欢牛 广州稍清楚一些,
2008/08/02 - 14:29:59 喜欢牛 但毕竟广州是外来务工人多,
2008/08/02 - 14:30:21 喜欢牛 房子大部分都是他们买了,
2008/08/02 - 14:30:45 喜欢牛 我住的一个楼盘,78%是外来人口.
2008/08/02 - 14:31:48 大牛股
2008/08/02 - 14:31:49 大牛股 恩
2008/08/02 - 14:31:58 喜欢牛 现在我居住的楼盘供楼的有50%以上入了银行诚信系统黑名单,
2008/08/02 - 14:31:59 大牛股 空置率如何？
2008/08/02 - 14:33:06 喜欢牛 我这个楼盘开发早,2001年,10%不到,
2008/08/02 - 14:33:27 大牛股 http://www.jrdao.com/topic-25001.html 我刚写的
2008/08/02 - 14:33:44 大牛股 喜欢牛: 我这个楼盘开发早,2001年,10%不到,
2008/08/02 - 14:34:02 大牛股 空置率不高哦
2008/08/02 - 14:34:16 大牛股 当然新楼盘可能高点
2008/08/02 - 14:34:30 大牛股 假若新楼盘，05年以后的
2008/08/02 - 14:34:40 大牛股 空置率平均是50%
2008/08/02 - 14:35:04 大牛股 那我们要要考虑这个城市已经买房的，和未来两年能买房，已经有能力买房的比例
2008/08/02 - 14:35:08 大牛股 是否是5%
2008/08/02 - 14:35:12 大牛股 505
2008/08/02 - 14:35:15 大牛股 50%
2008/08/02 - 14:35:22 大牛股 如果是则刚好平衡
2008/08/02 - 14:35:31 大牛股 考虑到新楼盘的释放
2008/08/02 - 14:35:55 大牛股 需求要超过空置50%以上才对
2008/08/02 - 14:36:02 大牛股 如果这样考虑
2008/08/02 - 14:36:14 大牛股 广州平均空置率是30%
2008/08/02 - 14:36:47 大牛股 那未来2年准备和有能力买房的人和过去2年已经买了房的人的比列应该为：6：5
2008/08/02 - 14:36:56 大牛股 则是房价可平稳
2008/08/02 - 14:37:05 大牛股 如果小于6：5
2008/08/02 - 14:37:11 大牛股 则房价要跌
2008/08/02 - 14:37:36 大牛股 房价跌扩大了需求，直到到需求基本达到6：5为止，房价也就基本问题
2008/08/02 - 14:37:40 大牛股 稳定
2008/08/02 - 14:37:50 大牛股 如果用这个模型去考虑房价
2008/08/02 - 14:38:03 大牛股 你觉得广州房价会回落到什么价位？
2008/08/02 - 14:38:19 大牛股 不在了？
2008/08/02 - 14:38:19 喜欢牛 5000-6000
2008/08/02 - 14:38:28 喜欢牛 在看你的文章,
2008/08/02 - 14:38:45 大牛股 现价多少？
2008/08/02 - 14:39:23 喜欢牛 13000
2008/08/02 - 14:39:42 大牛股 幅度很大哦。50%还多
2008/08/02 - 14:39:56 大牛股 而去年万科利润率是40%
2008/08/02 - 14:40:11 喜欢牛 均价应该在9000左右,
2008/08/02 - 14:40:23 大牛股 如果按销售价算 则是 25%
2008/08/02 - 14:40:37 大牛股 也就是销售价中25%是利润
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自己顶一下！

学习！！

大牛股: 昨天杀进去的是大赢家哦
[屏蔽发言][06 09:05] 游客442861: 没什么利好消息。。估计还是会高开低走。。
[屏蔽发言][06 09:09] 顺其自然: 农产品价格暴跌..买这类的朋友要注意了..
[屏蔽发言][06 09:11] 大牛股: 高开低走。。
[屏蔽发言][06 09:11] 大牛股: 不太可能了哦
[屏蔽发言][06 09:11] 大牛股: 奥云在眼前了
[屏蔽发言][06 09:11] 大牛股: 不可能再高开低走了
[屏蔽发言][06 09:11] 大牛股: 顺其自然: 农产品价格暴跌..买这类的朋友要注意了..
[屏蔽发言][06 09:12] 大牛股: 恩是的，农产品期货在就开始跌了
[屏蔽发言][06 09:12] 大牛股: 顺其自然: 新朋友？
[屏蔽发言][06 09:18] 顺其自然: 刚上面那个游客是我..
[屏蔽发言][06 09:20] 顺其自然: 航空盘近来应该会有一番作为...短线的可以关注下..
[屏蔽发言][06 09:21] 顺其自然: 今天我给个建议..做短线的..最好高开后抛一点.估计高开以后会盘整
[屏蔽发言][06 09:22] 顺其自然: 纯属建议..自己操作..
[屏蔽发言][06 09:24] 大牛股:
[屏蔽发言][06 09:24] 大牛股:
[屏蔽发言][06 09:24] 大牛股: 不错的 思路
[屏蔽发言][06 09:24] 大牛股: 我正在看盘
[屏蔽发言][06 09:24] 大牛股: 一会聊
[屏蔽发言][06 09:25] regal2008: 高开
[屏蔽发言][06 09:27] 大牛股:
[屏蔽发言][06 09:27] 大牛股: 预期中的
[屏蔽发言][06 09:27] 大牛股: 延迟了一周的行情
[屏蔽发言][06 09:27] 大牛股: 终于来了
[屏蔽发言][06 09:27] 顺其自然: 万科低开...
[屏蔽发言][06 09:27] regal2008: 万科还是低走
[屏蔽发言][06 09:27] 大牛股: 万科还是低开的
[屏蔽发言][06 09:28] 大牛股: 不会了
[屏蔽发言][06 09:28] 大牛股: 大盘走好
[屏蔽发言][06 09:28] 大牛股: 他作为大盘标杆之一
[屏蔽发言][06 09:28] regal2008: 昨天也是这样
[屏蔽发言][06 09:28] 大牛股: 不会逆市的
[屏蔽发言][06 09:28] 大牛股: 今天和昨天不一样
[屏蔽发言][06 09:28] 大牛股: 没看到今天我来了吗？
[屏蔽发言][06 09:28] 大牛股:
[屏蔽发言][06 09:28] regal2008:
[屏蔽发言][06 09:29] regal2008: 帮我参考一下000726
[屏蔽发言][06 09:29] 大牛股: 000726
[屏蔽发言][06 09:29] 小小小散户: 大牛还是唱多
[屏蔽发言][06 09:29] 大牛股: 出口型企业
[屏蔽发言][06 09:29] 大牛股: 下半年和未来的2年都要重点关注内需
[屏蔽发言][06 09:30] 小小小散户: 不过兴许昨天跌是你没来的缘故
[屏蔽发言][06 09:30] 大牛股: 内需性企业
[屏蔽发言][06 09:30] 大牛股: 000726我以前做过他的B骨
[屏蔽发言][06 09:31] regal2008: 今天这只股应该会走高
[屏蔽发言][06 09:31] 小小小散户: 大牛600107这股帮我看看
[屏蔽发言][06 09:31] 顺其自然: 1万手假单没了
[屏蔽发言][06 09:31] 万科小股东: 大家好啊
[屏蔽发言][06 09:31] 小小小散户: 涨得好快
[屏蔽发言][06 09:32] 大牛股: regal2008: 000726要有也是小反弹
[屏蔽发言][06 09:32] 大牛股: 不看好
[屏蔽发言][06 09:32] 大牛股: 小小小散户: 涨得好快 我刚才说了今天和昨天不一样了吧/
[屏蔽发言][06 09:32] 大牛股: 现在你不担心了吧？
[屏蔽发言][06 09:32] 万科小股东:
[屏蔽发言][06 09:33] 大牛股: 万科这两天大量换手
[屏蔽发言][06 09:33] 大牛股: 机构该出的都出了
[屏蔽发言][06 09:33] 大牛股: 杀跌动能减少
[屏蔽发言][06 09:33] 大牛股: 行情走好
[屏蔽发言][06 09:33] 大牛股: 应有一波不错的反弹
[屏蔽发言][06 09:33] regal2008: 大盘冲高回落
[屏蔽发言][06 09:33] 大牛股: 不过声明哦：是反弹
[屏蔽发言][06 09:33] 大牛股: 短线机会！
[屏蔽发言][06 09:33] 小小小散户: 估计到不了九块
[屏蔽发言][06 09:34] 大牛股: http://www.jrdao.com/topic-25001.html
[屏蔽发言][06 09:34] 小小小散户: 不过昨天八块进的应该有点赚头
[屏蔽发言][06 09:34] 大牛股: 看我文章

谢谢分析