主题：万科首次调低全年开竣工面积

　尽管上半年的成交量增速明显下滑，但是去年的“存粮”依然为万科的中报带来了可观的利润。

　　万科今天公布的中报显示，今年1～6月，万科实现销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元，分别同比增长15％和38％。尽管相比去年销量增速下滑70％以上，但由于去年部分销售收入结算计入今年，万科上半年结算面积和结算收入分别为208.1万平方米和170.1亿元，同比增长69.7％和55.5％。与去年同期的增幅相差不大。

　　首现开工竣工面积缩减

　　不过，也许由于降价效应，万科的市场份额却在此阶段有所增大。目前其市场份额由2007年上半年的1.9％增长到今年上半年的2.7％。尽管这一措施使万科的净利润增速放慢至23.6％为20.6亿元。

　　万科方面指出，上半年万科率先降价以及聚焦自住需求，所以业绩在淡市依然获得增长。上半年万科销售的产品中，刚性需求占比86％，自住需求占比超过90％。

　　从中报中可以看到，万科上半年营业收入来源中，约38％的比例集中在万科去年底率先降价的上海及华南地区。

　　但是，在房地产业逐渐步入寒冬的前夕，仅有降价还是不够的。

　　仅在2008年7月，根据有关人士的统计，万科在全国销售的楼盘超过80个。而万科年初预计，今年全年万科的开工面积将为848万平方米，竣工面积689万平方米。

　　但在中报中，万科出现了近年来首次宣布全年开工竣工面积缩减的现象。万科宣布，将全年开工面积从848万平方米调整为683万平方米，竣工面积调整为586万平方米。其中长三角及环渤海的缩减比例均为24.5％。

　　同日公布的万科7月业绩还显示，上月万科实现销售面积36万平方米，销售金额31.1亿元。同比下滑27％和15％。这是自今年6月万科首次出现销售面积同比轻微下滑后，再次明显折现业绩拐点。

　　由做产品转向做公司

　　一位业内著名企业的大腕曾在7月上海召开的地产高层闭门会议上指出，例如万科这样的公司，尽管也曾经得益于昔日地产市场的兴旺而创造了连续10多年的高速增长，但是，从2004年万科开始向千亿目标努力之后，它开始了年均近100％的业绩高速增长，这样的快速扩张很容易带来管理上的短板。他更表示：“从某种意义而言，万科也许要感谢宏观调控。宏调让万科的增速放慢了，得以在这一阶段进行内部的调整以及优化，为迎接下一阶段的市场转型做好准备。”

　　曾经美誉度极高的万科，正是从2005年开始出现了某些个盘在销售或者开发上的瑕疵。从2005年10月的深圳17英里售楼部被砸，到今年5月面临的“捐款门”风波……一直被誉为行业领跑者的万科，从未面临过此种尴尬局面。

　　作为曾经在去年为集团贡献了45亿元销售收入、名列销售榜探花的广州万科，也在近日卷入全部项目停工的传闻。不过，广州万科及广州市建委相关人士均表示，这是万科主动对施工方要求停工进行安全检查，严格限制外来人员进入工地。预计万科的项目会很快检查整顿完毕复工，不会影响工期及交楼。

　　尽管在万科数以百计的楼盘中出现问题的只是极少数，不过，业内专家指出，近年来万科已经逐渐成为一个“做公司更胜于做产品”的企业。这一点从《万科周刊》的转变可以窥出端倪，从提出千亿目标以后，近年来万科更关注的往往是企业公民、绿色环保理念、低收入人群居住调查等等宏大的命题，而在市场调整期，其单盘的爆发力开始落后于其他同行。尤其是在调控影响逐渐淡化的6～7月，率先降价的万科更出现了销售面积以及金额的同比明显下滑。

　　万科也在中报中坦承：“牛市环境中，企业对客户的关注、对产品和服务的改进很容易出现松懈。这样的考验即使对万科来说也同样存在。”

　　“若行业低迷一直持续到2009年上半年，万科可能在2009年维持净利润35％增速的底线。”国泰君安房地产分析师孙建平说。

　　“行业整合进一步深入后，行业竞争的核心为专业能力的竞争……公司加强‘精益管理’的探索……要求各一线公司回归基本商业逻辑。”万科在中报里也透露出，管理层在行业转折期对于市场及公司发展的新规划。


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万科A 战略性减少开竣工面积



作者：国都证券 邹文军 发布时间：2008-08-05 23:11 来源：中国证券报·中证网



万科A（000002）昨日公布半年报和7月份销售情况。公司减少计划新开工面积与竣工面积具有重大战略意义。

　　在令人堪忧的行业背景之下，新开工面积与竣工面积的减少，一是减少未来商品房供给，降低行业经营风险；二是直接降低投资额，在货币政策从紧政策下降低资金压力，三是腾挪出资金在合适的机会获取更多低成本土地资源，这将对公司长远发展与行业地位产生深远影响。

　　业绩增速趋缓

　　中报显示，公司调整了下半年的开竣工计划，开工计划较年初安排减少了约20％，较2007年实际开工面积减少了约12％；竣工计划较年初安排减少了约15％，较2007年实际竣工面积增长了约32％。

　　竣工面积增速的下降，将降低2008、2009年公司业绩的增速，新开工面积减少，将减少2009年公司商品住宅的供给量，受此影响，公司2008、2009年业绩增速趋缓。

　　上半年，公司房地产项目结算面积208.1万平方米，结算收入170.1亿元，分别比去年同期增长69.7%和55.5%；房地产业务毛利率为29.23%，比上年同期减少4.63％。

　　1～6月份，公司实现销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元，同比分别增长15.0%和38.1%。但是，下半年月度销售数据同比负增长可能性较大。7月份销售面积与销售额同比下降-27％和-15％。自五月份以来，公司月度销售面积开始负增长，5～7月份销售面积增速分别为-6％、-38％、-27％，销售额同比增长13％、-23％、-15％。2008年房地产市场整体环境令人堪忧，下半年部分月度销售数据同比负增长可能性仍然较大。

　　资金压力较小

　　公司资产负债率67.8％，与去年同期基本持平。报告期末，公司货币资金153.7亿元，短期借款53.5亿元，长期借款137.0亿元，其中一年内到期长期借款96.2亿元，无需担心公司偿债能力。但由于规模的扩大，信贷紧缩背景之下，公司发展仍然有较大资金需求，由于公司发展战略的调整，投资进度放缓，压力相对趋缓。

　　短期来看，供需关系进一步恶化。下半年房地产市场步入深度调整的可能性加大。我们预计下半年我国房地产市场仍将处于调整之中，公司销售环境仍不容乐观。尽管我们认为下半年房地产市场步入深度调整的可能性逐步加大，但从中长期视角来看，我们仍然坚定看好房地产行业。

　　此前我们下调了公司未来两年业绩预测至0.63元、0.83元（最新股本全面摊薄）。基于公司经营调整，2008年新开工面积与竣工面积的增速放缓，我们再次下调2008、2009年公司每股收益至0.60元、0.72元，EPS增速为35％、20％。

　　基于对房地产行业的长期看好与公司行业领跑者地位及竞争优势，股价经过深幅下调，我们认为万科已具有长期投资价值，仍然维持万科“强烈推荐、A”的评级，建议下半年战略性逢低买入，静待房地产市场趋稳回暖。