主题：保利地产土地营运能力有待提高

　保利地产上半年新增土地储备412万平方米。分析人士认为，土地成本低廉，加之保利地产的品牌优势，预计公司未来高毛利率仍将持续。同时公司土地储备速度相对快于开发能力，因此提高营运能力将是未来公司经营重点。

　　保利地产日前公布了中期业绩。2008年上半年，公司实现营业收入和净利润分别为53.81亿元和10.34亿元，比上年同期分别增长156.40%和272.18%。房地产销售结转面积 65.75万平方米，结转收入52.22亿元，已售未结转面积达144.6万平方米，金额计130亿元。

　　渤海证券房地产研究员周户认为，08年上半年，保利地产新增土地储备412万平方米，平均楼面地价约893.4元/平方米，较07年5-12月新增土地楼面价下降69.54%。土地成本低廉，考虑保利地产的品牌优势，公司未来高毛利率仍将持续。截至08年6月30日，公司规划总建筑面积为2,402万平方米，分别为07、08预计新开工面积的5.85和3.81倍。从中可以看出，公司土地储备速度相对快于开发能力，因此，未来提高营运能力将是公司经营的重点。

　光大证券分析人士表示，在资本结构及财务状况方面，保利地产的净负债权益比例仍旧维持在100%以上，与07年下半年比显著上升，表明公司的面临一定的财务压力。不过，如果从该指标的历史数据来看，06年的三季度到07年的二季度也在100%上下，而公司上市之前的财务杠杆更高。可以理解，保利地产已经较早适应了在高财务杠杆背景的运营。

　　另一方面，如果从债务的期限结构来看，可以发现公司短期负债的比例正在逐步下降，这可以从短期借款/净负债的比例中得到验证。尤其是，公司近期成功发行43亿的公司债之后，长期资本的比重将进一步提高。总之，保利地产的资金压力并不如想象的那么严重。

　　对此，周户指出，从中报数据来看，公司短期现金支付能力较同期有所下降。若假设08年新增土地规模与07年持平，新增土地楼面地价按照65%的地价款支付比例，同时截至07年底，短期借款、一年内到期负债以及未支付需在1年内支付的工程款和土地价款均在08年支付，则公司需要支付207.25亿元。依据07年货币资金、08年上半年的销售额以及43亿元公司债，在没有考虑08年新增工程款以及08年新增借款的情况下，保利地产资金缺口总计为11亿元。因此，预计公司在不进行直接融资的情况下，下半年新增土地价款及08年新增工程款的支付，将依靠借款来支付。

　　海通证券房地产分析师张峦认为，保利地产下半年的销售压力不容忽视。因为国家对房地产行业的调控政策和执行力度是影响中国房地产行业未来几年发展的重要因素；中国宏观经济及金融状况，将影响房地产业发展趋势和公司业绩，房地产价格调整的风险、未来利率水平的变动和行业竞争激烈程度的加剧，都将影响公司未来经营业绩和财务状况；业绩快速扩张过程中也将面临资金、土地储备等因素制约，能否协调好高速扩张和资金、土地的配置将是公司面临的最大问题。



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