主题：万科Ａ：收缩经营规模

　报告期内公司实现净利润20.6 亿元，同比增长23.6%，实现基本每股收益0.187 元，基本符合预期;毛利率和净利率分别为41.1%和11.9%，同比下降4.5 和4.3 个百分点。利润率下降是盈利能力最强的珠三角地区结算比例下降了23 个百分点所致。

　　下半年盈利水平将有所回升。根据公司全年竣工计划，珠三角、长三角、环渤海和其他地区的结算比例为29.1%、36.3%、24.9%和9.6%。相比上半年，盈利能力较强的珠三角和长三角地区竣工面积会提升6.5 个百分点，盈利能力较差的环渤海地区结算比例将下降8.6 个百分点，因此预计全年公司利润率水平将比中期有所提升。

　　收缩经营规模。公司将全年新开工面积下调19.5%，因为即使开工量较大，在目前形势下也容易因销售不畅形成库存，与其将资金沉淀在存货中，不如在行业低迷时拿地对公司发展更为有利，因此公司将新开工面积由年初的868 万平米下调至693 万平米。

　　公司同时将全年竣工计划下调14.9%，其中成都和北京地区是由于自然灾害和奥运影响，但珠三角和长三角竣工计划也下降了16.2%和4.1%，超出我们预期，我们下调公司08 年每股收益至0.6 元。

　　公司资金压力并不十分明显，因为截至中期，公司账面现金余额154 亿元，与短期借款和一年内到期的长期负债总额基本相当，而即将发行的59亿元公司债也会一定程度缓解公司资金链。但相比07 年，公司筹资总额中约39%部分来自股权融资，而08 年市场环境的变化降低了资本市场融资可能性，会导致公司财务费用上升。

　　行业的调整对公司经营是柄双刃剑。目前销售放缓无疑会影响公司业绩增速和加大资金运作难度，但也改变了市场繁荣期公司无地可拿尴尬局面，报告期内公司新增项目423 万平米，其中有76.2%的资源是通过合作方式获取，新增土地平均成本约2155 元/平方米，远低于去年平均水平。


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