主题：万科A保持稳健步伐增长市场份额不断提升

万科A近日公告上半年业绩，虽然受地产宏调的持续影响，房地产行业成交量明显萎缩，但是公司07年已经实现的预收款为中报带来了可观的利润，持续保持稳步增长态势，并且公司在整个市场中份额提升。

　　万科A（000002）8月5日发布中期报告，上半年实现销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元，同比分别增长15%和38.1%；实现营业收入172.6亿元，净利润20.6亿元，同比分别增长55.5%和23.6%。市场份额则由2007年上半年的1.9%增长到今年上半年的2.7%。

　　报告显示，万科上半年结算面积和结算收入分别为208.1万平方米和170.1亿元，同比增长69.7%和55.5%。基本每股收益为0.19元，同比增长20.6%。截至6月底，尚有319.8万平方米已售面积未参与本期结算，合同金额合计约286.4亿元。

　　虽然受地产宏调的持续影响，房地产行业自08年以来成交量明显萎缩，不少房地产开发企业经营运作压力徒增，万科A也难免受此影响，销售增速也逐步放缓。但是，公司对于自身扩张的时机以及市场的判断有自己的法则，一贯秉承稳步扩张和“快速开发、快速销售”的营销策略，因此06年公司大规模扩张，充分享受了07年度房价飞涨的有利因素；而在07年公司则放缓扩张步伐，坚持快速运转法则，作为房地产开发行业的龙头企业，万科充分享受了07年房地产行业的高增长。公司在07年已经实现的将近过半目标的预收款为中报带来了可观的利润，另一方面，公司积极通过各种营销手段，加快尾盘的消化，实现资金的快速回笼，并且公司在整个市场中份额持续提升。

　　此外，资料显示，公司秉持现金为王的经营原则，财务状况相当稳健。从资产负债情况来看，尽管预收账款大幅增加，达到负债总额的35%，总资产负债率仍然维持稳定。从更能体现实质性债务偿还压力的净负债指标来看，6月末万科净负债率仅为37.1%，远低于行业普遍水平。报告显示，公司期末持有的现金达到153.7亿元，超过短期借款及一年内到期的长期债务总和，流动性较为充裕。

　　上半年万科采取率先降价、新老客户促销等等一系列营销措施，主攻自住需求的购房群体，在上半年万科销售的产品中，刚性需求占比86％，自住需求占比超过90％。中小套型比例不断提升，90平米以下销售占比46%。从中报中可以看到，万科上半年营业收入来源中，约38％的比例集中在万科去年底率先降价的上海及华南地区。

　　公司方面表示，鉴于宏观环境的复杂性和不确定性，此次行业调整的时间可能会延长，部分地区甚至可能出现过度调整。而万科基于此前的判断，已经为此做了充分准备；但调整仍是阶段性事件，决定住宅行业发展方向的深层因素并未发生任何根本性变化，行业的长期前景依然值得期待。而调整不仅会带来挑战，同时也蕴含着机遇。

　　但鉴于对房地产市场宏观趋势的把握和研判，万科A对下半年的开竣工计划进行适度调整，预计全年开工面积将为683万平方米，较年初计划减少165万平方米，竣工面积将为586万平方米，较年初计划减少103万平方米。其中长三角及环渤海的缩减比例均为24.5％。

　　地产行业资源整合的加速为万科提供了继续扩张的机会，同时由于公司采取了颇具成效的降价促销策略，因此，公司的市场份额藉此不断增大。目前其市场份额由2007年上半年的1.9％增长到今年上半年的2.7％。同时，半年报显示，房地产业务毛利率约为29.23%，同比减少4.63个百分点。2008年以来，万科新增权益规划建筑面积324万平方米，其中6月末至报告披露前新增权益规划建筑面积4.9万平方米。上半年公司76.2%的项目资源通过合作方式获取，新增土地平均成本约2,155元/平方米，远低于去年平均水平。

　　此外，万科还做出承诺，鉴于当前的市场环境并非实施股权融资的最佳时机，公司近期不准备推出相关融资方案。

　　08年一季报显示，公司实现营业收入1,725,501.30万元。同比增长55.50%；实现净利润206,105.57万元，同比增长23.56%；每股收益0.187元。



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