主题：保利地产:步步为营

保利地产公布2013年一季报,实现营业收入74.39亿,同比增长51.21%;营业利润10.35亿,同比增长4.85%;归属于上市公司股东的净利润7.36亿,同比增长37.11%;每股收益0.1元。
毛利率、业绩均符合预期:公司一季度结算毛利率35.62%,较12年全年微降,这一趋势符合我们的预期。毛利率下滑和期间费用较快上升使得公司报告期内营业利润增速低于营业收入增速。同时,由于报告期内结算项目少数股东权益占比较12年同期下降较为明显,因此,公司报告期内净利润增速高于营业利润增速。一季度销售均价较12年全年略有下降,预计全年结算均价会有小幅上升,但结算项目的楼面成本同样有所上升,因此预计公司13年全年的结算毛利率将与12年基本持平。公司近年来在拿地方面积极引入合作方,预计13年少数股东权益占比仍然较高。
销售进一步加快,产品去化迅速:公司一季度销售处于历史高位,单季度同比增速接近100%。从市场占有率看,一季度公司销售全国市场占有率2.19%,较12年全年提升了0.2个百分点。我们预计公司全年去化仍然会维持高位,全年销售在1300亿左右。
净负债率持续下降:从11年开始,公司逐步减少资金杠杆,12年新开工下降以及11年拿地较少,使得公司净负债率逐步下降,去杠杆效果显着。公司一季度拿地较为积极,100%权益拿地金额166亿,占一季度合同销售金额的54%,与此同时,公司更加注重通过合作等方式获取项目资源,减轻了公司的资金压力。
投资评级与盈利预测:目前来看,公司在千亿平台上将继续稳步前进,控制杠杆之后公司的增长将更为稳定,身为龙头房企也将继续受益于行业集中度的提升。公司在进入城市取地质量较高,未来利润率有保证。同时,公司高效的执行力以及卓越的管理能力使得公司在应对市场环境变化时更加游刃有余。预计公司13、14年EPS分别为1.54、2元,维持“买入”评级

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