主题：万科A：积极应对等待市场复苏 谨慎推荐


万科A今日发布了2008年半年报，报告期内，公司实现营业收入172.6亿元，同比增长55.5%，净利润20.61亿元，同比增长23.56%，每股收益0.187元。公司结算面积和结算收入分别为208.1万平方米和170.1亿元，同比增长69.7%、55.5%。报告期末，公司尚有319.8万平方米已售面积未参与本期结算，合同金额合计约286.4亿元。上半年公司实现销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元，同比分别增长15%和38.1%。公司市场份额由2007年的2.07%提升到上半年的2.7%。

我们的分析与判断

公司净利润增幅大大低于营业收入的增幅。主要原因之一是毛利率下降，由去年同期的33.9%下降至29.2%，公司解释是结算产品的结构性原因，我们判断可能还与去年下半年至今年初公司率先进行降价有关。考虑到目前房地产市场交易量极度萎缩，长三角和环渤海也进入调整，房价已经出现松动。公司的策略是加大销售力度，尽快回收现金，因此公司下半年可能会继续采取降价促销的策略，因此公司毛利率在短期内仍将呈下降趋势。公司管理层认为回到25%-26%的水平很正常。

行业严峻的形势已经影响到公司的销售。虽然2008年1-7月份，公司累计销售面积301.8万平方米，销售金额272.4亿元，分别比07年同期增长7.6%和28.9%。但是不论同比还是环比，万科销售面积已经连续三个月出现了大幅下滑。今年7月份公司实现销售面积36万平方米，销售金额31.1亿元，分别比07年同期减少27%和15%。由于销售节奏的放缓，万科也相应调减了今年的开、竣工计划，其中开工面积减少了19.5%，由848万平米至683万平米，而竣工面积减少了14.9%，由689万平米至586万平米。

公司目前的策略是坚持"现金为王"，注重财务安全。为此公司将调整产品结构，聚集主流刚性需求，增加针对刚性需求的中小户型产品供应；其次是加大销售力度，压低库存；调减开竣工面积；同时公司还强调在项目获取上采取更加谨慎的态度。

目前公司财务较安全，公司的负债率维持在相对稳定的水平。截至报告期末，公司预收账款265亿元，占负债总额的35%。公司的净负债率为37.10%，持有现金153.7亿元。公司59的公司债已经获得证监会批准，正在等待正式批文，年内将发行。而公司下半年资本支出约280亿元，其中支付地价120亿元，工程款约160亿元。

投资建议

由于公司销售放缓和毛利率的下降，并且下半年预计房地产市场仍将处于调整状态，而万科也相应调减了开竣工面积，因此我们下调了公司的盈利预测，我们预测2008年归属于母公司的净利润为69.6亿元，摊薄每股收益0.62元。考虑到公司较强的融资优势、很好的市场判断能力和利用调控进行行业资源整合的优势，我们维持公司"谨慎推荐"评级。



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