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主题:万科A:积极应对等待市场复苏 谨慎推荐
万科A今日发布了2008年半年报,报告期内,公司实现营业收入172.6亿元,同比增长55.5%,净利润20.61亿元,同比增长23.56%,每股收益0.187元。公司结算面积和结算收入分别为208.1万平方米和170.1亿元,同比增长69.7%、55.5%。报告期末,公司尚有319.8万平方米已售面积未参与本期结算,合同金额合计约286.4亿元。上半年公司实现销售面积265.8万平方米,销售金额241.3亿元,同比分别增长15%和38.1%。公司市场份额由2007年的2.07%提升到上半年的2.7%。
我们的分析与判断
公司净利润增幅大大低于营业收入的增幅。主要原因之一是毛利率下降,由去年同期的33.9%下降至29.2%,公司解释是结算产品的结构性原因,我们判断可能还与去年下半年至今年初公司率先进行降价有关。考虑到目前房地产市场交易量极度萎缩,长三角和环渤海也进入调整,房价已经出现松动。公司的策略是加大销售力度,尽快回收现金,因此公司下半年可能会继续采取降价促销的策略,因此公司毛利率在短期内仍将呈下降趋势。公司管理层认为回到25%-26%的水平很正常。
行业严峻的形势已经影响到公司的销售。虽然2008年1-7月份,公司累计销售面积301.8万平方米,销售金额272.4亿元,分别比07年同期增长7.6%和28.9%。但是不论同比还是环比,万科销售面积已经连续三个月出现了大幅下滑。今年7月份公司实现销售面积36万平方米,销售金额31.1亿元,分别比07年同期减少27%和15%。由于销售节奏的放缓,万科也相应调减了今年的开、竣工计划,其中开工面积减少了19.5%,由848万平米至683万平米,而竣工面积减少了14.9%,由689万平米至586万平米。
公司目前的策略是坚持"现金为王",注重财务安全。为此公司将调整产品结构,聚集主流刚性需求,增加针对刚性需求的中小户型产品供应;其次是加大销售力度,压低库存;调减开竣工面积;同时公司还强调在项目获取上采取更加谨慎的态度。
目前公司财务较安全,公司的负债率维持在相对稳定的水平。截至报告期末,公司预收账款265亿元,占负债总额的35%。公司的净负债率为37.10%,持有现金153.7亿元。公司59的公司债已经获得证监会批准,正在等待正式批文,年内将发行。而公司下半年资本支出约280亿元,其中支付地价120亿元,工程款约160亿元。
投资建议
由于公司销售放缓和毛利率的下降,并且下半年预计房地产市场仍将处于调整状态,而万科也相应调减了开竣工面积,因此我们下调了公司的盈利预测,我们预测2008年归属于母公司的净利润为69.6亿元,摊薄每股收益0.62元。考虑到公司较强的融资优势、很好的市场判断能力和利用调控进行行业资源整合的优势,我们维持公司"谨慎推荐"评级。
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