主题：万科A：销售形势继续恶化 短期内难以转机

　公司今日公布半年报显示，2008年度上半年实现营业收入172.5亿元，同比增长55.5%，净利润20.61亿元，同比增长23.56%，EPS为0.19元。

　　公司销售形势继续恶化成为制约未来业绩增速的最大不确定性，08年上半年高利率地区结算面积比重大幅下滑夸大了公司毛利率下滑的风险。在房价持续调整，消费者继续观望，公司开竣工计划面积相应下调的背景下，公司今明两年业绩增速明显下滑已成定局。

　　公司结算面积和结算收入分别为208.1万平方米和170.1亿元，同比增长69.7%和55.5%。公司毛利率下滑4.47个百分点到29.23%，公司税金和三项费用增长率基本与收入一致，所得税增长约40%，快于净利润增长。毛利率的大幅下滑直接导致公司净利润增速明显慢于收入增长。利润率最高的来自珠三角地区的营业收入比重从07年上半年的54.8%（其中30.7%来自深圳）下降到了32.9%,再加上所得税率变化，导致了公司利润率大幅下滑。不过由于珠三角地区的土地储备占公司总储备的34%，高于报告期内结算面积占比26%，因此预计下半年公司毛利率水平会相对提升，与07年的差距会有所缩小。

　　1-6月份，公司实现销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元，同比分别增长15.0%和38.1%。其中上海公司、广州公司和深圳公司的销售金额分别为46.2亿、24.7亿和22.5亿。期末，公司尚有319.8万平方米已售面积未参与本期结算，合同金额合计约286.4亿元。7月份公司销售额仅31.1亿，仅高于今年的1、2月份，同比下降15%，这是6月以来连续第二个月下滑，从目前的市场趋势看，至少在奥运结束，全国房地产销售形势还难以好转，公司8月销售额很可能持续同比下滑，公司08

　　年销售额能否达到07年的水平还存一定的难度。

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8月8日有数十万对新人结婚 开幕式8大悬念 李宁有望点火 主题曲曝光:中文名《我和你》 特别策划：中国奥运军团谱 我的奥运梦 CCTV赛事转播表 开幕前的北京 满街尽为奥运狂 　　公司今年1-7月新增权益土地储备387万平米，约7成的项目资源通过合作方式获取，新增土地成本约2037元/平方米。规划中的权益面积约1909万平方米，可结算资源约2900万方平米。在土地储备上，万科依然贯彻了积极而谨慎的一贯作风。

　　考虑到目前的市场环境，公司将下调08年的开工和竣工计划。年初，公司计划的新开工面积和竣工面积分别为848万平方米和689万平方米，目前预计全年开工面积将为683万平方米，竣工面积将为586万平方米。同时，我们了解到公司将在开发结构上做出调整，优先开工土地成本较低、户型较小的项目，以提升项目的安全边际和周转速度。

　　虽然行业和公司基本面短期内难以出现明显转机，但风险正在逐步释放，且公司采取了积极的措施进行应对，目前的估值水平已经相对合理。预计公司08-10年EPS为0.63元、0.81元和1.02元，维持“强烈推荐”评级。



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