主题：保利地产：持续跑赢行业增速，盈利能力保持平稳

事项：

公司公布2013年5月销售月报及5月拿地状况，我们对此评论如下：

销售速度良好，战胜行业增速

2013年5月，公司实现签约面积95.10万平方米，同比增长3.77%；实现签约金额111.41亿元，同比增长3.47%。前5月，公司实现签约金额513.37亿元，同比增长47.60%。公司5月销售环比4月增速达到18%，好于我们样本城市5月整体销售增速（环比-5%）。公司以主流的产品定位加速周转，凭借优异的户型设计提升产品竞争力。从公司推货计划看，6月为半年度推货高峰，预期6月月报将在5月基础上继续环比增长。全年来看，我们预期公司销售增速在25%以上。

理性把握拿地机会，深耕现有城市

我们认为，当前的土地市场并没有伴随销售的恢复而过热，主要原因是企业融资成本的高度差别化。与2007至2009年的土地盛宴不同，大企业的融资成本目前较小企业有显著优势，土地市场的主要参与方更加理性了。加上地方政府加大供地力度，今年面粉贵过面包的情况较为少见，这也意味着企业不必困扰于豪赌周期的激烈竞争拿地，经营环境更加稳定有利。5月公司获取4宗地，其中北京通州地块溢价率仅为4%；旧宫项目虽然楼面价超过22000（扣除公租房），但周边新房参考价格约为33000，盈利空间依然较为丰厚；佛山项目楼面价仅为1220元/平，周边新房售价在6500-8000元/平不等；而重庆项目楼面价亦非常合理。我们认为，公司坚持一二线为主，不盲目扩张新城市而是深耕现有城市，适度辐射周边城市的原则确保了拿地理性不出错。

价格体系软着陆，盈利能力保持平稳

5月单月，公司销售均价为11715元/平，环比基本持平。全国房价来看，5月百城价格指数环比涨幅继续回落，在供求基本平衡的大格局下，按揭贷款利率的小幅上升也适当调整了需求释放的速度，预期房价未来涨幅会继续温和回落，政策压力逐渐下降。但目前行业整体资金面不紧张，开发商主动大幅降价的可能性不大，房价大跌的概率不大。在价格体系稳定的大格局下，公司的盈利能力能够保持平稳。

风险因素


政策调控导致短期成交波动风险；公司部分三线项目盈利能力的风险。

盈利预测、估值和投资评级

我们认为，目前行业价格体系稳定，而土地市场理性且充满机会。龙头企业不再纠结于周期判断，而能将经历集中在给定稳定环境下的拿地选择、产品设计以及区域管控上。行业调控促使市场集中度进一步提升，龙头企业的优势正在固化。在股价经过调整之后，无论从绝对估值水平，还是与香港龙头地产公司的相对比价，公司都极具吸引力。公司2013年的业绩锁定程度很高，我们维持公司2013/2014/2015年EPS分别为1.63/2.22/2.80元/股，NAV18.57元/股，维持公司16.34元/股的目标价（2013年10倍PE）和“买入”的投资评级。（2013年中信证券研究部）


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