主题：保利地产：楼市虽然回冷 业绩依然坚挺

7月25日，保利地产(600048)公告08上半年净利润同比增长272%至10.34亿人民币，基本每股收益为0.42元人民币，收入同比增长156%至53.8亿人民币。在报告期内，保利地产(600048)结算面积达到了65.75万平方米，结算收入52.22亿元人民币，房地产开发业务毛利率同比提高6.29个百分点，高达46.01%。

　　
　　 有较强的销售能力

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　　 中银国际指出，保利地产08上半年已结楼盘均价较去年全年均价增长18%至7934人民币/平方米。截至08年6月底，已售但未结面积达144.6万平方米，合约预售收入130亿人民币，已锁定对其全年收入预测的94%。在许多内地大城市楼市回冷的背景下，保利地产仍显示出了良好的销售能力。在08上半年公司完成了其为全年所制定销售及新开工面积目标的44.6%和44.1%。中银国际认为，保利地产有望成为今年为数不多的可以达成年初制定经营目标的地产开发商之一。

　　
　　 上半年，保利地产实现销售/预售面积131.4万平方米（同比增长39%），合同销售金额107亿人民币（同比增长34.5%）。光大证券认为，这个比例显然要高于同行，充分体现了保利地产的成本领先优势、快速周转的开发策略以及对市场形势较强的判断和应变能力。

　　
　　 保利地产已经打造了全方位的业务结构以分散与单一住房物业开发经营相关的风险。截至08年6月底，公司拥有投资物业（主要位于广州）120万平方米，包括写字楼、展览中心、商业单位和5星级酒店，将在明年贡献经常性收入。

　　
　　 土地资源储备丰富

　　
　　 保利地产充分借助行业调整、洗牌的机会，加速获取低廉资源为下一轮的发展储备粮草。据中银国际的报告披露，保利地产以36.8亿人民币的土地成本收购了总面积203万平方米，建筑面积412万平方米的8个楼盘。平均成本只有870元/平米，比去年平均地价低了60%。在08年6月底，公司拥有可结算建筑面积1，800多万平方米，足够未来2年半的新开工所需。

　　
　　 根据中金的统计，截至今年6月底，保利地产拥有土地储备达2400万平方米，按保利上半年的开发速度，目前土地储备足够未来3年快速增长。

　　
　　 上半年保利地产新开工面积为278万平方米，完成了年度计划的44%，基本保持了平稳的投资节奏。光大证券认为，这既体现了管理层对市场的乐观判断和坚定信心，也从侧面证明了公司对市场有着冷静、一贯的判断，而未随着市场的变化大起大落。

　　
　　 具有较强的融资优势

　　
　　 根据中金的计算，截至上半年末，保利地产资产负债率为70%，净负债率为102%，处于房地产行业较高水平。公司期末账面现金36亿元，随着7月份总额43亿元公司债的成功发行，公司的资金情况将进一步改善。公司融资后将有利于加快现有项目开发和土地拓展进程，防范由于市场低迷可能导致的企业现金流风险。

　　
　　 保利地产在中报中也已明确提出，要发挥其集团和品牌优势，多渠道融资。上半年公司负债结构明显长期化，7月份顺利发行了公司债43亿元，5年期的票面利率7%，长期资本比重进一步提高，继而也优化了负债结构，同时节约了财务费用。

　　
　　 此外，保利地产最终控股股东——保利集团及相关企业的财务支持也发挥了重要作用。除了保利集团为保利地产发行债券的本息提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保外，保利公司近期还公告与保利财务公司就近20亿人民币贷款达成协议。

　　
　　 对比万科全面收缩战线的半年报，保利地产业绩仍很坚挺。



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