主题：万科房价调整有限

　最近，地产界围绕万科董事长王石的“拐点论”争论不休；与此同时，万科在多个城市率先降价的新闻不断传来，引起了市场对房价“雪崩”的担忧。在市场急速的变化中，万科有何新的认识和判断？它的所作所为意欲何在？记者日前采访了该公司执行副总裁肖莉。

　　市场并未进入低迷期

　　肖莉首先明确表示，万科对行业的基本判断是：至少在2030年人口拐点到来之前，由于人口红利和中国经济发展，住宅行业仍有相当大的潜力。但即使一个长期看好的市场，也不意味着没有短期波动。2007年二季度之后，市场持续高速上涨，万科认为带有一定过热因素，这种趋势不可能长期持续，理性调整的过程是必然的。

　　不过，肖莉并不认为目前市场进入了低迷局面。成交量下降，只是说明经过快速上涨，房价已经暂时超越了市场真实需求和真实收入增长，因此需要房价增长低于收入增长的过程来消化，但并不是说这个过程中房价将由大涨变为大跌。从2005年下半年后上海市场的经验来看，房价上涨速度放缓或暂时停止、等待购买力增长来自然消化前期的“透支”，也是一种有效的调整路径。正因如此，当前成交速度变缓所给出的信号是：市场正在进入一个从快速上涨到理性回归的“拐点”。

　　真实自住需求是坚实的

　　针对万科的降价行为，她表示，这是旗下子公司在快速开发和快速销售的基本原则下，根据当地具体情况确定的。去年底以来，万科在珠三角部分城市的新盘确实出现了价格低于市场价的情况，这是因为原来的预期是建立在07年市场顶峰时的价格基础上的。但是，春节前后是住宅市场的传统淡季，因此今年1－2月，万科对少部分城市尾盘展开了淡季通常都会采用的系列优惠活动。这些城市包括：广州、成都、北京、武汉的万科青年置业计划，以及苏州、天津、上海的会员优惠活动等。

　　肖莉认为，这些策略在淡季中不错的销售表现，正说明市场刚性需求的基础没有改变。既然市场真实的购买力和自住需求依然是坚实的，只要定价合理，一定会得到市场的认可。

　　房价进一步调整空间有限

　　当记者问及降价在迅速带来销售回款的同时，是否会伤及万科的利润率，影响股东回报时，肖莉解释说，对投资者来说最重要的指标只有两个——资产回报率和每股收益的增长速度。其中最核心的是资产回报率，它由三个因素决定：利润率、周转速度和财务杠杆。出于稳健性考虑，同时监管部门也有规定，房地产企业的财务杠杆是有限制的。在利润率和周转速度之间，万科一直选择的是快速周转策略，以及在此基础上合理的利润率。

　　近期，万科同样坚持的是快速销售策略，追求的是尽可能快的周转速度，目前的定价水平也依然具有合理的利润空间。

　　肖莉在此特别指出，目前部分城市的市场状况与2005年年中的上海类似。2004年下半年到2005年第一季度，上海的市场情绪非常乐观，购房者排队抢购、开发商捂盘惜售。万科当时的判断是，市场的亢奋不能持久更不可依赖，因此坚持快速销售策略，调整到来时万科的“仓位”相当轻，没有存货压力。2005年二季度，上海市场的情绪从“沸点”降到“冰点”。而万科认为行业良好的发展前景并没有逆转，阶段性调整更多意味着机会。2005年到2007年，恰好是万科在上海发展得最好的几年，市场份额从不足1％增长到超过2.5％。

　　肖莉表示，经过当前这一轮调整，刚性需求成为市场主导，而地价高涨的现象也被遏制；同时，由于劳动力成本、原材料成本正处在上升通道等因素，房价进一步调整的空间也是有限的，市场将逐步步入理性阶段。



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