主题：2009年是万科新时代的开端

　　对2008年充满信心

　　记者：2008年万科的销售面积和销售金额同比有所增加，但是相比2007年12月份下降却很明显，是否确如有些媒体报道的“万科销售遇阻”？

　　肖莉：房地产市场的成交量确实存在一定的季节性。受施工/推盘节奏、节假日安排等因素的影响，每年春节前后（1、2月份）通常都是供应和销售淡季。

　　从万科每月的销售业绩公告可以很清楚地看到，2007年1、2月份的销售面积分别只占全年的3.4%和2.1%，销售金额分别只占全年的3.2%和1.8%；而12月份的销售面积和销售金额则分别占全年的12.5%和11.8%。实际上，去年12月份的市场气氛不可能好于去年1、2月份，但是销售结果却明显比1、2月份强，这只能用行业特殊的季节规律来解释。

　　因为有销售的淡旺季，所以用1月份销售数字来和上年12月份进行环比的意义不大。相对来说，和去年同期销售情况进行同比要合理一些，但对预测全年的走势，价值也不是很大。

　　市场正在进入理性调整期，这只是说，类似2007年二季度以来的那种恐慌性抢购现象将会终结，投资性购房比例偏高的情况将会得到矫正。但刚性需求并不会受到多少影响，真正自住需求的购买力依然坚实，万科对2008年实现良好的销售业绩依然充满信心。

　　记者：从去年的销售数据看，万科的平均售价是一个逐步上升的过程，但去年12月份以来月度平均价格明显下降。万科的销售价格是否确实下调了一定的幅度？

　　肖莉：对住房价格影响最大的因素首先是地段，其次是产品类型。不同城市的住房，或者即使在同一个城市，不同地段、不同类型的住房，都存在相当大的价格差异。因此跨地域、多项目操作的住宅企业，其“销售均价”受当期在售的楼盘组成比例影响很大，而各个时点在售楼盘的组成，偶然性因素起决定性作用。一般来说，除非用年度作为计算均价的时间尺度，否则“销售均价”的参考意义不大。

　　不存在资金周转问题

　　记者：2月28日公司表示将把部分募集资金暂时用于补充流动资金，除了提高资金利用率的考虑外，是否与公司资金周转方面也有关系？公司对房地产企业资金紧张问题是怎样一种判断，是否已经有了很好的应对措施？

　　肖莉：万科并不存在资金周转的问题。资金将取代土地成为制约行业发展的主要瓶颈，这是万科早在2006年就做出的判断，公司也一直致力于拓宽各种融资渠道，以增强资金实力，过去几年中，这一策略为公司的快速发展奠定了很好的基础。

　　另一方面，万科一贯秉持审慎的经营策略。去年市场还比较亢奋时，万科已经预见到其中可能存在的风险，并据此做出实施更为稳健的财务策略的决策。例如，在中期报告中，我们明确指出：“万科从不会因为市场的亢奋而转向激进，将在市场的变化前保持冷静，坚持万科对行业趋势的一贯判断，坚持万科既定的发展策略，更为重视成长的质量和财务的稳健性。”

　　用专项募集资金补充流动资金主要是为了进一步提高资金的使用效率，加快公司的发展。因为募集资金的使用是由相关项目的进度决定的，而根据项目施工计划，其中有超过9.8亿元的资金在半年内都不会使用。

　　2009年万科真正发力

　　记者：公司的郁亮总裁不久前接受有关媒体采访时，都谈到了万科将成为千亿规模公司的问题。王石董事长也曾谈到，2006-2008年公司将进入一个高速发展期。这说明公司的管理层对于经营规模的进一步扩大有很明确的规划。公司能否介绍一下这方面的情况？

　　肖莉：中国的房地产行业还处在一个比较初级的阶段，在很多方面尚有待成熟，但我们也看到，这一情况正在发生全面而深刻的变化。从制度环境上看，不断深入的宏观调控将促进行业秩序的进一步规范；从居住模式上看，住房保障日益得到重视，未来将会出现廉租房、公共租赁住房、经济适用房以及商品住房（包括限价商品房）多元并存的局面；从产品结构上看，中小套型的住宅供应比例将大幅度提高，购房者将更关注居住品质，精品中小户型将成为未来市场决胜的关键；从生产方式上看，行业将由手工作坊式的传统建造方式转变为技术含量更高的工业化生产方式，产品质量和施工效率将获得提高；从商业模式上看，行业资源将进一步得到整合，市场可能会出现大型综合开发商、专业制造企业、金融企业和配套服务企业并存的局面，分工将更加精细化和专业化。

　　万科很清楚地意识到，相对于短期内市场的起起伏伏，上述的变化才更为深远。2006－2008年是万科的快速发展期，这一发展基本是在原有的市场格局和经营模式下完成的，而2009年之后，万科将和所有同行企业一起，在新的市场态势下迎接新的挑战。为了这一天，万科已经做了很长时间的准备。所以我们说，2009年是万科真正发力的时候。这句话，说的不是规模，不是简单的数字，而是一个新时代的开端。



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