主题：楼市调控已明确两主线：市场化提升住房供给

今年的中央经济工作会议对“房地产调控”只字未提，对于政策极度敏感的房地产市场，房地产研究机构亿翰智库的分析在业内具有一定代表性。亿翰智库最新分析指出，从本届政府对于房地产调控思路看，以市场化调控为主和提升住房供给两条主线尤为明显。

公开信息显示，2011年中央经济工作会议提出“坚持调控不动摇，促使房价合理回归”；2012年提出“继续坚持房地产调控政策不动摇”；而今年的中央经济工作会议并未涉及提房地产调控。

对此，亿翰智库分析认为，本次中央经济工作会议是新一届政府第一次经济工作会议，从本届政府对于房地产调控思路看，以市场化调控为主和提升住房供给两条主线尤为明显。

其表示，新一届政府对于房地产调控最详细的阐释为“10.29讲话”，讲话主要界定政府在住房保障方面的原则。从“10.29讲话”后的政策表现并结合中央经济工作会议内容，可以得出以下几点结论。

一、调控架构发生变化。中央对于市场调控手段的房地产调控框架正在制定，以市场化调控手段来代替行政调控手段。在市场化调控手段没完成前，房地产调控工作任务将继续主要集中在地方政府。如果这种框架模式在调控中，房地产企业需要对于调控框架有新的理解。首先是房地产政策可能更加差异化，统一策略的制定预知性需要相当审慎，需要赋予区域更多的战略管理权力，疏通区域与集团的战略管控沟通。其次普适性的周期可能不明显，而城市或区域为核心房地产周期会更加显著，房地产企业决策将更加下沉一线，必须更加执行本地化的战略。

二、淡化房地产调控对宏观调控的影响。本届政府正在刻意的淡化，房地产调控与宏观调控的关系。房地产保障民生的部分属于政府只能会加强控制，而房地产市场部分的权利交由市场的力量去解决，房地产行业将更少肩负对于宏观经济的责任与义务。从中央层面，依靠宏观经济数据来对房地产调控的可能性将有所降低，房地产行业松绑的趋势越发明显。从应对上看，房地产行业的政策指向将更多的集中于房价方面，观测房价对应对做出反应是未来判断市场走势的基础。

三、保障性住房被列为六项工作中保障民生工作中的一个细分项。依然维持此前对于保障性住房判断，保障性住房将维持一个平稳的推进速度和水平，实现3600万套保障性住房将会是长期的过程。此外，棚户区改造是本届政府主推的民生工作之一，也被本届政府多次强调，未来企业所面临的机会与挑战更为显著。

四、城镇化已经被提升到扩大内需的最大潜力所在，未来推进的逻辑也将以此作为主要的逻辑。以资产换取消费并用消费来带动新的投资是城镇化的主要逻辑。相信未来，土地的供给量会由于城镇化的推进而进一步加大；住房改善性需求会在量和质两个方面扩张；教育医疗配套的会更加稀缺。

亿翰智库分析指出，市场化和提升供给依然是经济工作会议表现出来的要旨。再一次强调战略的下沉一线对于中期房地产企业组织架构的影响。

　附－－“10.29讲话”相关内容

中共中央政治局10月29日下午就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。中共中央总书记习近平在主持学习时强调，加快推进住房保障和供应体系建设，是满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标的重要任务，是促进社会公平正义、保证人民群众共享改革发展成果的必然要求。


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